Trong những năm gần đây, hiện tượng phân lô bán nền tại nhiều tỉnh, thành phố đã tạo ra nhiều hệ lụy tiêu cực về mặt xã hội và kinh tế. Trước bối cảnh này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định về các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025.
Phân lô bán nền là hình thức phân chia một thửa đất lớn thành nhiều lô đất nhỏ, sau đó bán riêng lẻ cho các cá nhân hoặc tổ chức. Đây là một hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến tại Việt Nam trong những năm qua, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao.
Thông thường, các lô đất này chưa được xây dựng hạ tầng kỹ thuật cơ bản như điện, nước, đường giao thông, mà chỉ đơn thuần là những mảnh đất trống.
Phân lô bán nền là gì?
Phân lô bán nền ban đầu được xem là một phương án hữu hiệu để phát triển các khu dân cư mới, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy nhiều vấn đề phát sinh từ việc này. Các khu đất phân lô thường không được đầu tư đầy đủ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, gây ra tình trạng thiếu thốn tiện ích, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm suy giảm chất lượng cuộc sống của người dân.
Các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025
Nhận thức được những hệ lụy từ việc phân lô bán nền không kiểm soát, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định mở rộng phạm vi các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025 tại Điều 31.
Theo đó, Điều 31 quy định về những điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Một trong những điều kiện được quy định tại khoản 6 Điều này là:
“Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”
Trong khi theo quy định hiện hành tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) thì:
“Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Như vậy, quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã mở rộng phạm vi các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025. Theo đó, đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại II sẽ không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là phân lô bán nền) từ 01/01/2025.
Dưới đây là danh sách các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025:
Loại đô thị | Các tỉnh/thành | |
Đô thị đặc biệt | Hà Nội và TPHCM. | |
Đô thị loại I | Thành phố trực thuộc Trung ương | Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ. |
Thành phố thuộc tỉnh | Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên | |
Đô thị loại II (gồm các Thành phố thuộc tỉnh) | Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái. | |
Đô thị loại III | Thành phố | Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công. |
Thị xã | Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường. | |
Quy định này được đưa ra nhằm mục tiêu quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả hơn, bảo vệ tài nguyên đất đai, tránh tình trạng đầu cơ trục lợi và đảm bảo sự phát triển bền vững của các khu vực đô thị.
Lưu ý: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang được đề xuất có hiệu lực từ 01/8/2024 thay vì 01/01/2025. Do vậy các quy định trong Luật này cũng sẽ có hiệu lực từ thời điểm này nếu như đề xuất được thông qua.
Cấm phân lô bán nền thì có được tách thửa không?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì đối tượng không được phân lô bán nền từ 01/01/2025 chỉ áp dụng đối với chủ đầu tư các dự án bất động sản nên sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân.
Tóm lại, quy định cấm phân lô bán nền tại nhiều tỉnh, thành phố từ 01/01/2025 là một bước đi quan trọng của Chính phủ nhằm kiểm soát việc sử dụng đất đai và đảm bảo sự phát triển bền vững. Mặc dù việc này có thể gặp phải một số phản đối từ các nhà đầu tư và phát triển bất động sản, nhưng lợi ích lâu dài cho cộng đồng và xã hội là điều không thể phủ nhận.
Quy định này không đồng nghĩa với việc cấm hoàn toàn mọi hoạt động liên quan đến chia tách đất đai, mà chỉ nhằm mục đích quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và bền vững. Việc tách thửa đất vẫn được phép thực hiện, nhưng phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về quy hoạch, diện tích, và hạ tầng kỹ thuật.
Trên đây là nội dung giải thích chi tiết về quy định các tỉnh, thành không được phân lô bán nền từ 01/01/2025 tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Bài viết vẫn chưa giải quyết hết thắc mắc của bạn? Đừng ngần ngại, hãy gọi ngay cho chúng tôi theo số 
19006192 để hỗ trợ, giải đáp
Tác giả: Minh Nguyệt 
