Cách xác định giá đất cụ thể sẽ có nhiều thay đổi [Dự kiến]

Loại đất

Đối với đất phi nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp

Quy định tại Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Cách xác định: Là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của các đất phi nông nghiệp trong 5 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

Cách xác định: Là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất của các loại đất nông nghiệp trong thời gian xác định:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

• Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất: Tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần;

Dự thảo 

Cách xác định: Là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của các đất phi nông nghiệp trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

Cách xác định: Là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất của các loại đất nông nghiệp trong thời gian xác định:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: 3 năm liên tục trước thời điểm định giá (thời gian 1 năm được tính từ 1/1 đến hết ngày 31/12);

• Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất: Căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần;

Công thức tính

Cách xác định lãi suất tại khoản 4 Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Cách xác định lãi suất tại Dự thảo (khoản 5 Điều 1)

Giá trị của thửa đất cần định giá

= Thu nhập ròng bình quân một năm (➗) (chia) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá.

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =  [r x (1 + r)ⁿ]  (➗) (chia) 

 [(1 + r)ⁿ - 1]

n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

• n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

• n là 70 năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Phương án 1 (Dự thảo)

Phương án 2 (Dự thảo)

Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Điều khoản giữ nguyên: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm định giá được tính bằng tổng giá trị các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ

3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng. Căn cứ để xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo thứ tự ưu tiên như sau:

a) Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

b) Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

c) Dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =  Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá (➗) (chia) Diện tích thửa đất cần định giá

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

a) Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được thực hiện bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Chi phí thiết bị;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí quảng cáo, bán hàng;

- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (nhà đầu tư có 100% vốn đầu tư dự án);

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Căn cứ để ước tính tổng chi phí phát triển quy định tại điểm a khoản này theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

-  Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = 

Tổng chi phí phát triển = 

Trong đó:

- TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

- C_i là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

- n là số năm bán hàng của dự án (1, 2, ..., n)

- m là số năm xây dựng của dự án (1, 2, ..., m)

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá (➗) (chia) Diện tích thửa đất cần định giá

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

- C_i  là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá (➗) (chia) Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.