Thứ Hai, 27/03/2023

Sắp tới, cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất khó hơn nhiều lần?

Cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ của hộ gia đình, cá nhân được hiểu như thế nào? Quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai siết chặt hay nới lỏng điều kiện được cấp? Cùng HieuLuat tổng hợp các ý kiến và phân tích điều luật của Dự thảo trong bài viết sau.

Hiểu thế nào là cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ?

Trước hết, đất không có giấy tờ được hiểu là đất sử dụng không có một trong số những giấy tờ xác định về quyền sử dụng đất.

Mà giấy tờ xác định về quyền sử dụng đất được pháp luật hiện hành liệt kê tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ví dụ như:

Giấy tờ do Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp cho người sử dụng đất trước 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980;
Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất lập theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ (khi không có biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã lập);
…;

Việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ của hộ gia đình, cá nhân được hiểu là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lần đầu tiên mà không có một trong số những giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được pháp luật liệt kê.

Quy định về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ được cụ thể hóa tại Điều 101 Luật Đất đai, từ Điều 20 đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, chỉ một số những trường hợp sử dụng đất cụ thể đảm bảo các điều kiện luật định mới được quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) (chi tiết sẽ được chúng tôi trình bày ở phần dưới).

Như vậy, cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ được hiểu là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ hồng lần 1) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật.

Theo Dự thảo Luật Đất đai được lấy ý kiến từ 1/3/2023 - 15/3/2023, điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhiều sự thay đổi.

Siết chặt điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ

Theo Dự thảo, siết chặt điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ của hộ gia đình, cá nhân

Điều 137 Dự thảo quy định về điều kiện được cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

So với Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đang có hiệu lực thì nhìn chung, điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu cho diện tích đất đang sử dụng bị thu hẹp hơn, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 137 Dự thảo

Điều kiện cấp	Theo khoản 1 Điều 137 Dự thảo	Theo quy định hiện hành ( khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai)	Đánh giá
Điều kiện về thời điểm sử dụng đất	Trước 1/7/2014	Trước 1/7/2004	Thời gian sử dụng được mở rộng, phù hợp với thời điểm có hiệu lực của văn bản
Điều kiện về đối tượng sử dụng đất được đề nghị xin cấp sổ đỏ/sổ hồng	Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương; Hộ gia đình, cá nhân phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn;		Giữ nguyên điều kiện
Điều kiện về sự phù hợp quy định pháp luật	Sử dụng đất ổn định; Đất không có tranh chấp;		Giữ nguyên điều kiện

Nhìn chung, điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu theo khoản 1 Điều 137 của Dự thảo không có sự thay đổi, ngoại trừ điều kiện về thời điểm bắt đầu sử dụng đất so với quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Đất lấn chiếm mà không có giấy tờ sẽ không được cấp sổ đỏ

Trường hợp 2: Cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ theo khoản 2 Điều 137 Dự thảo (ngoại trừ các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 137 Dự thảo)

Đây là những trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất còn lại không thuộc khoản 1 Điều 137 Dự thảo.

Tương ứng với khoản 2 Điều 137 là quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và từ Điều 20 - Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, có một số điều kiện theo Dự thảo được giữ nguyên, một số điều kiện được siết chặt, cụ thể:

Điều kiện cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận lần đầu

Theo khoản 2 Điều 137

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 20 - Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều kiện về thời điểm sử dụng đất

Không quy định

Trước 1/7/2004 (trừ trường hợp sử dụng đất lấn chiếm - vi phạm pháp luật trước 1/7/2014 tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Điều kiện cấp ngoài điều kiện về thời gian bắt đầu sử dụng đất

Nếu là đất nông nghiệp:

Sử dụng với mục đích nông nghiệp;
Không thuộc trường hợp lấn, chiếm;
Không có tranh chấp đất đai;

Nếu là đất phi nông nghiệp:

Không thuộc trường hợp lấn, chiếm;
Không có tranh chấp đất đai;
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt;

Lưu ý:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu theo khoản 1, khoản 2 Điều 137 Dự thảo thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký đất đai;
Họ được tiếp tục sử dụng cho đến khi có Quyết định xử lý theo quy định được Chính phủ hướng dẫn (hiện chưa có thông tin về hướng xử lý);

Có thể là đất lấn, chiếm trước 1/7/2014 nhưng trước thời điểm có quy hoạch thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ lần đầu;
Không có tranh chấp đất đai;
Đất được cấp sổ đỏ lần đầu có thể là đất ở hoặc đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác miễn sao đảm bảo các điều kiện được cấp sổ đỏ;
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt;

Từ quy định, có thể thấy, điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu theo Dự thảo sẽ loại trừ trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm.

Nói cách khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn, chiếm (có thể hiểu là lấn chiếm đất được giao, lấn chiếm hành lang công trình công cộng, hoặc bất kỳ hình thức lấn, chiếm nào) sẽ không được cấp sổ đỏ lần đầu theo Dự thảo.

Điều này cũng có nghĩa rằng, trước khi Dự thảo được thông qua, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lấn, chiếm mà đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nên thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Điều kiện đất lấn chiếm không được cấp sổ đỏ lần đầu theo Dự thảo một phần được lý giải là do thực tế, đất lấn chiếm đủ điều kiện đã được cấp sổ hồng theo Luật Đất đai 2013;

Mặt khác, xây dựng Điều luật này để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm trái phép các loại đất đang diễn ra hiện nay;

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân không được cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ nếu đó là đất lấn chiếm theo Dự thảo.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho mình, người đang sử dụng đất lấn, chiếm đảm bảo đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nên thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu trước khi Dự thảo được thông qua và có hiệu lực thi hành.

Trên đây là một số phân tích về vấn đề cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp đến tổng đài 19006192 để được hỗ trợ kịp thời.