Tổng hợp một số điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi gồm những gì? Cùng HieuLuat cập nhật và tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang là văn bản được đưa ra lấy ý kiến, thảo luận tại kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV.

Điểm mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là những quy định sửa đổi, bổ sung và khắc phục những hạn chế như sự chồng chéo của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật hiện hành, trong kinh doanh bất động sản có sẵn, trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…

Chi tiết một số điểm mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi như sau:

Bổ sung một số định nghĩa mới trong Dự thảo luật

• Bổ sung định nghĩa cũng chính là việc tạo điều kiện thuận lợi để áp dụng luật Kinh doanh bất động sản được rõ ràng, cụ thể hơn cũng là để phù hợp với các văn bản pháp luật khác như đất đai, đầu tư, doanh nghiệp…;

• Một số định nghĩa được quy định mới gồm:

  • Dự án bất động sản;

  • Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản;

  • Hợp đồng kinh doanh bất động sản;

  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

Quy định thêm về hợp đồng kinh doanh, hợp đồng dịch vụ bất động sản

• Dự thảo quy định các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, trong kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 45;

• Theo đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản được mở rộng hơn về đối tượng như các công trình xây dựng có chức năng lưu trú, du lịch/hoặc công trình có chức năng giáo dịch, y tế, thể thao, văn phòng, thương mại…;

• Các hợp đồng kinh doanh dịch vụ được mở rộng, quy định cụ thể gồm có sàn giao dịch, môi giới bất động sản, quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản;

• Việc mở rộng phạm vi của loại hợp đồng này nhằm mục đích đa dạng hóa các sản phẩm của thị trường bất động sản, tương thích, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế;

• Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, nên có quy định tổng thể về các sản phẩm bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng kết hợp với lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… để phù hợp với các loại hợp đồng và phù hợp với các loại luật khác;

Quy định về giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

• Điều 57 của Dự thảo quy định các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng là bắt buộc phải qua sàn giao dịch;

• Các giao dịch bất động sản còn lại được khuyến khích thực hiện qua sàn;

• Vấn đề đặt ra là cần xem xét đến cơ sở của sự minh bạch, rõ ràng, công khai và phòng chống rửa tiền nếu thực hiện giao dịch qua sàn, lý do là bởi vì sàn giao dịch về bản chất cũng là một đơn vị kinh doanh, thực hiện các công việc Luật định để tìm kiếm lợi nhuận;

• Do vậy, để đảm bảo tính công bằng, thực thi quyền lực của Nhà nước, hoặc để điều tiết, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển thì cần có cơ sở, căn cứ để sàn giao dịch được phát huy quyền, trách nhiệm của mình;

 6 điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Phải thực hiện xong quyết định xử phạt mới được đưa nhà ở vào kinh doanh 

Dự thảo quy định tại Điều 19:

q) Trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở đưa vào kinh doanh thì phải thực hiện xong các quyết định xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.

Điều này gây cản trở cho việc thực hiện dự án khi mà có sự điều chỉnh của các pháp luật về đất đai, nhà ở, thuế, kinh doanh bất động sản, vì vậy chủ đầu tư cần phải có các biện pháp thực hiện đúng đắn, phù hợp với tình hình thực tế.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần phải chủ động lựa chọn phương án giải quyết bởi có thể còn có khiếu nại lần 1, lần 2, khởi kiện quyết định giải quyết khiếu nại, hệ quả là rất tốn thời gian xử lý nhưng nếu không khiếu nại thì mất quyền.

Bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 27 của Dự thảo đã quy định chi tiết nội dung ký kết, cấp chứng thư bảo lãnh của tố chức tín dụng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, quy định mới được bổ sung gồm:

• Tổ chức tín dụng phải gửi văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án chấp thuận bảo lãnh của chủ đầu tư; bản sao của văn bản cam kết này sẽ được chủ đầu tư gửi cho khách hàng của mình;

• Chứng thư bảo lãnh bản chính sẽ được tổ chức tín dụng lập, gửi cho chủ đầu tư và chủ đầu tư gửi cho mỗi khách hàng sau khi các bên đã ký kết hợp đồng thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai;

• Thời hạn tối đa mà chủ đầu tư phải gửi cho khách hàng chứng thư bảo lãnh là 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng;

Điều đáng lưu ý là nếu tổ chức tín dụng không gửi văn bản cam kết về việc bảo lãnh đối với việc thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua phải xử lý thế nào.

Ngoài ra, dự thảo cũng không quy định về thời hạn gửi văn bản cam kết này là thời điểm nào, do vậy, vẫn còn một số vấn đề cần được tiếp tục thảo luận, đưa ý kiến đóng góp.

Dự thảo quy định một số giao dịch buộc phải thực hiện qua sàn

Bổ sung điều kiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản

Điểm đ, điểm g khoản 1 Điều 41 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là 2 quy định mới khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, như sau:

đ) Trường hợp dự án đang thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; trừ trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản;

Điều này có thể lý giải rằng, nếu có sự đồng ý 3 bên thì không cần giải chấp mà các bên vẫn thực hiện chuyển nhượng dự án được. Nhưng nếu không có sự đồng ý của 3 bên thì bên chuyển nhượng phải giải chấp toàn bộ dự án hay chỉ phần dự án chuyển nhượng, vấn đề này dự thảo chưa làm rõ;

Và:

g) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải đảm bảo các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình của phần dự án chuyển nhượng phải độc lập được với phần dự án không chuyển nhượng.

Dự thảo không định nghĩa “độc lập” trong điều khoản trên nghĩa là gì, có những tiêu chí nào để xác định, điều này dự đoán có thể sẽ gây nhiều khó khăn khi áp dụng.

Chúng tôi đã tổng hợp 6 điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi tiêu biểu mà bạn đọc có thể quan tâm.

Do mới là dự thảo nên các điều luật, nội dung có thể tiếp tục bị sửa đổi, bổ sung, thay thế, điều chỉnh.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về văn bản này tới bạn đọc.

Trên đây là những phân tích của chúng tôi về điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, nếu cần trao đổi, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.