Đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai sắp thay đổi thế nào?

Dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai (dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) về tỉ lệ tiền đặt cọc có gì đáng chú ý?

Dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Đây là dự thảo Luật được đưa ra lấy ý kiến trong những ngày làm việc tiếp theo của kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (kỳ họp khai mạc vào 22/5/2023 và dự kiến kết thúc vào 23/6/2023).

Theo đó, tại khoản 3 Điều 26 của Dự thảo quy định việc đặt cọc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số điểm đáng lưu tâm là:

• Việc đặt cọc chỉ được thực hiện sau khi dự án đã được khởi công xây dựng công trình (sau khi đã có giấy phép xây dựng, thực hiện thông báo khởi công, tiến hành khởi công xây dựng công trình);

• Số tiền mà chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa là 5% giá trị nhà ở được mua bán;

• Đây là một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư;

Cụ thể điều khoản sửa đổi như sau:

Điều 26. Huy động vốn và quản lý, sử dụng vốn huy động trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

…

3. Chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở được mua bán.

…

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được đặt cọc có thể là tiền, kim quý, đá quý, vàng, bạc… và có thể được đối chiếu, khấu trừ vào tiền mua bán, thuê mua.

Dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Việc sửa đổi, bổ sung điều khoản đặt cọc trong nhóm các hành vi huy động vốn mà chủ đầu tư xuất phát từ thực tế các chủ đầu tư lách luật bằng hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác... nhằm huy động vốn trái pháp luật.

Hậu quả của hành vi lách luật này của chủ đầu tư là người mua có thể mất tiền cọc, tiền giữ chỗ,..., dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và bên mua, thậm chí khởi kiện ra Tòa án.

Mặt khác, tại thời điểm hiện tại, việc quy định về đặt cọc chưa có quy định hoặc quy định thống nhất giữa Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản,  dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc áp dụng.

Vậy nên, điều khoản về đặt cọc của dự thảo đã được kỳ vọng giải quyết được hiện trạng lách luật, huy động vốn bất hợp pháp của chủ đầu tư.

Trái lại, đây cũng là điều luật tạo điều kiện để chủ đầu tư được phép thực hiện huy động vốn hợp pháp (mở rộng các cách huy động vốn), từ đó, mong muốn giảm thiểu tỉ lệ các dự án chậm tiến độ hoặc không thực hiện được tiếp do thiếu vốn.

Tỉ lệ đặt cọc 5% được xác định nhằm hạn chế số vốn huy động, xác định được cơ bản giá nhà hình thành trong tương lai được mua bám, thuê mua, từ đó tạo điều kiện dễ dàng hơn trong khâu quản lý.

Cũng theo Dự thảo, đặt cọc được thực hiện đối với mọi loại nhà hình thành trong tương lai như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…

Tuy vậy, về bản chất, đặt cọc là việc bên đặt cọc đặt 1 khoản tiền, vàng,... cho bên nhận đặt cọc để nhằm thực hiện việc ký kết mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn nhất định (Bộ luật Dân sự).

Thực tế cho thấy, nếu phát sinh tình huống tranh chấp về hợp đồng đặt cọc như thời hạn ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua/hoặc một trong số các bên không mua/hình thức hợp đồng… thì cơ chế, hành lang pháp lý để giải quyết vẫn chưa rõ ràng.

Nói cách khác, theo góc nhìn của riêng tác giả, dựa trên những quy định hiện hàn, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn rất khó khăn để giải quyết nếu các bên không có thiện chí.

Mọi nhận định trên đây đều là của cá nhân tác giả, đồng thời, điều luật này vẫn cần được tiếp tục thảo luận, lấy ý kiến nên bạn đọc cùng chúng tôi tiếp tục chờ đợi những đóng góp từ các Đại biểu Quốc hội và các cử tri trong thời gian tới.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, với tỉ lệ đặt cọc tối đa là 5% giá trị nhà mua bán.

Đây là một trong số những quy định mới tạo cơ chế huy động vốn huy động vốn cho chủ đầu tư, từ đó, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản.

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng

Phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?

Dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với tỉ lệ đặt cọc là 5% giá trị nhà mua bán là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng giúp cả bên mua, bên bán có căn cứ để thực hiện huy động vốn.

Đây là quy định chưa được thông qua, còn tại thời điểm hiện tại, pháp luật chưa có quy định về việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nói cách khác, đặt cọc chỉ được thực hiện đối với việc mua bán nhà ở có sẵn.

Lúc này, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự không bắt buộc việc đặt cọc phải ký kết hợp đồng có công chứng, trừ việc công chứng theo yêu cầu của các bên.

Điều này cũng có nghĩa rằng, các bên có thể tự do lựa chọn việc công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý, giảm thiểu tranh chấp, giảm thiểu rủi ro, các bên nên công chứng.

Việc công chứng được thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.

Như vậy, hiện tại, pháp luật không bắt buộc các bên phải ký hợp đồng đặt cọc có công chứng khi mua bán nhà ở có sẵn.

Việc công chứng là do nhu cầu của các bên.

Trên đây là những phân tích của chúng tôi về vấn đề dự thảo bổ sung quy định về đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu cần trao đổi, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ.