Không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được quy định cụ thể thế nào? Cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
Không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo Dự thảo
Trước hết, hợp đồng mua bán bất động sản là một trong những hợp đồng kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 45 Dự thảo.
Khoản 3 Điều 45 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép các bên tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.
Trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các bên tham gia là các tổ chức, cá nhân được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Dự thảo.
Trong đó, khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Dự thảo quy định như sau:
2. Điều kiện với cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản:
a) Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự;
b) Có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp tương ứng với hình thức kinh doanh bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này gồm:
a) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật;
c) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) xử lý tài sản là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật;
d) Tổ chức, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đát theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
đ) Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;
e) Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do mình đầu tư xay dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật;
g) Tổ chức, cá nhân mua, nhận chuyển nhượng bất động sản theo các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e mục này để sử dụng;
Hiểu đơn giản, ngoài các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 45 đều không buộc phải công chứng, chứng thực.
Hay, các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản gồm:
Cá nhân, tổ chức được liệt kê tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 Dự thảo thực hiện mua bán (và cả thuê mua) nhà ở, công trình xây dựng;
Cá nhân, tổ chức được liệt kê tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 Dự thảo thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Bên cạnh đó, có thể liệt kê một số hợp đồng kinh doanh bất động sản không buộc phải công chứng, chứng thực như:
Hợp đồng thuê, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… nhà ở, công trình xây dựng;
Hợp đồng thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất;
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
Chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất;
…;
Không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
So với quy định hiện hành, quy định về các loại giao dịch bất động sản không buộc phải công chứng, chứng thực được mở rộng hơn so rất nhiều.
Điều này một mặt giảm thiểu thủ tục, chi phí cho chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức tham gia các giao dịch bất động sản.
Đồng thời, đây cũng là quy định được kỳ vọng sẽ thu hút, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản được phép hoạt động tự do, thông thoáng hơn.
Mặt khác, cũng có thể gia tăng một số rủi ro (chi tiết như chúng tôi trình bày phía dưới) đối với các bên tham gia giao dịch, cơ quan quản lý.
Như vậy, khi mua bán bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất thì các bên vẫn buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo dự thảo được thực hiện đối với các trường hợp như hợp đồng chuyển nhượng dự án, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán…
Rủi ro khi không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản
Tài sản tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn và việc công chứng, chứng thực là thủ tục xác định tính hợp pháp của giao dịch.
Việc mở rộng các loại hợp đồng, giao dịch về bất động sản không phải công chứng, chứng thực có thể làm gia tăng thêm các rủi ro đối với người tham gia giao dịch, cơ quan quản lý.
Có thể liệt kê một số rủi ro như sau:
Tăng mức độ khó khăn khi tiếp cận thị trường
Một số đối tượng muốn tham gia giao dịch bất động sản mà không nhằm mục đích đầu tư như mua để sử dụng, nhận tặng cho… sẽ khó khăn hơn trong việc thực hiện quyền của mình nếu không có hiểu biết về lĩnh vực này;
Đồng thời, họ cũng khó có thể tiếp cận, đánh giá được mức độ đúng sai và khó có thể kiểm soát rủi ro từ những hợp đồng bất động sản không có công chứng, chứng thực;
Rủi ro khi không ký công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Tăng khả năng tranh chấp về hợp đồng bất động sản
Các bên được tự do lập, ký kết hợp đồng bất động sản khi không phải công chứng;
Các điều khoản trong hợp đồng không còn phải khắt khe như đối với hợp đồng phải công chứng;
Tuy nhiên, chính điều đó khiến các tranh chấp dễ phát sinh hơn do các điều khoản có thể không phù hợp quy định pháp luật, khó hiểu hoặc phát sinh các lỗi khi soạn thảo…;
Sự gia tăng tranh chấp có thể làm tăng áp lực giải quyết của cơ quan có thẩm quyền xử lý, từ đó, có thể dễ dẫn đến sai sót pháp lý hơn trong quá trình giải quyết vụ việc;
Có thể làm tăng mức độ phức tạp trong tranh chấp về bất động sản
Do không được kiểm duyệt, đánh giá tính đúng, phù hợp với pháp luật nên nếu phát sinh tranh chấp thì các tranh chấp thường có mức độ tăng cao hơn so với các trường hợp có công chứng, chứng thực;
Điều này khiến việc giải quyết trở nên khó khăn hơn, thậm chí tốn nhiều thời gian, chi phí, công sức hơn mà có thể không giải quyết được theo mong muốn;
Khó kiểm soát, điều tiết thị trường hơn
Nếu các chính sách điều tiết, can thiệp thị trường bất động sản không kịp thời hoặc không có các đánh giá phù hợp, kịp thời rất dễ khiến thị trường không có kiểm soát, mất ổn định;
Thị trường bất động sản có nhiều biến động sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế;
Quy định về không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo dự thảo vẫn có thể phải sửa đổi, bổ sung để giảm thiểu rủi ro, phù hợp hơn với thực tế phát triển của thị trường bất động sản.
Hiện tại, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận, lấy ý kiến.
Do đó, chúng tôi sẽ tiếp tục cung cấp tới bạn đọc những thông tin cập nhật về Dự thảo Luật này tại các bài viết sau.
Trên đây là phân tích của chúng tôi về vấn đề không ký công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo dự thảo, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
