Quy định mới về định giá đất theo Luật Đất đai 2024 thế nào, cùng đọc nội dung trong bài viết dưới đây để nắm được thông tin
Quy định mới về định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai sửa đổi 2024 có nêu rõ phương pháp định giá đất mới có thay đổi so với Luật cũ, bao gồm:
- Phương pháp so sánh
Thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
- Phương pháp thu nhập
Thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- Phương pháp thặng dư
Thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác so với các phương pháp quy định trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Như vậy, so với hiện hành thì Luật mới không còn định giá đất bằng phương pháp chiết trừ.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 158 còn quy định, việc định giá đất phải bảo đảm 04 nguyên tắc sau đây:
(1) - Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
(2) - Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
(3) - Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
(4) - Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Luật Đất đai mới sửa đổi phương pháp định giá đất.
Hiện nay, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2013 quy định như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ: đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư: đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. |
6 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể từ 01/01/2025
Các trường hợp được áp dụng giá đất cụ thể được quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai sửa đổi 2024 như sau:
Thứ nhất là khi tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Thứ hai là khi tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Thứ ba là khi tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;
Thứ tư là khi xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định
Thứ năm là khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
Và thứ sáu là khi tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là thông tin quy định mới về định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Ngọc Thúy 
