Giá bán nhà ở xã hội sẽ thay đổi thế nào theo dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở?

Quy định về giá bán nhà ở xã hội theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có thay đổi về việc xác định giá bán đối với cả 2 trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc không.

Quy định về giá bán nhà ở xã hội theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chi tiết, rõ ràng hơn 

Nhà ở xã hội là một trong số những sản phẩm bất động sản được Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng phù hợp với xu thế phát triển.

Đặc biệt, quy định về giá bán nhà ở xã hội theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chú trọng sửa đổi, bổ sung điều khoản về xác định giá mua bán đối với cả hai trường hợp nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng/hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.

Theo đó, một số điểm đáng chú ý về việc xác định giá bán nhà ở xã hội theo Dự thảo như sau:

Một là, xác định giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 83 Dự thảo)

• Giá thuê mua nhà ở xã hội được tính = Đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;

• Khi được bán, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng = Giá bán nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng =  Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng + Lãi vay + Chi phí hợp lý, hợp lệ khác (chi phí tổ chức bán hàng, quản lý..) + Lợi nhuận định mức theo quy định;

  • Trong đó: Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng = Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư + Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật;

Cụ thể Điều luật sửa đổi, bổ sung này như sau:

Điều 83. Xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng

Việc xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê.

2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.

3. Trường hợp được bán nhà ở thì giá bán thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 84 của Luật này.

…

So với Luật Nhà ở hiện hành quy định về xác định giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 60 Luật Nhà ở 2014) thì điều khoản sửa đổi, bổ sung đã chỉ rõ cách tính, xác định giá thuê mua và bổ sung cách xác định giá mua bán:

Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;

2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;

…

Hai là, xác định giá bán nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều 84 Dự thảo)

Tương tự, cách xác định giá mua bán, thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước làm chủ đầu tư được quy định rõ ràng, chi tiết hơn so với Luật hiện hành.

Cách xây dựng được thực hiện là chuyển quy định tại Nghị đinh, Thông tư hướng dẫn cách xác định giá bán nhà ở xã hội không do Nhà nước làm chủ đầu tư thành điều khoản của Luật Nhà ở.

Điều này giúp các bên thực thi có căn cứ pháp lý cao hơn so với quy định hiện hành.

Cụ thể, cách xác định giá như sau:

• Giá bán nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng = Giá thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng = Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng + Lãi vay + Chi phí hợp lý, hợp lệ khác (chi phí tổ chức bán hàng, quản lý..) + Lợi nhuận định mức theo quy định;

• Trong đó: Chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng = Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư + Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật;

Quy định nhất quán, rõ ràng cách tính giá mua bán, giá thuê mua nhà ở xã hội trong Luật sẽ đảm bảo việc áp dụng, thực thi được thống nhất.

Quy định về giá bán nhà ở xã hội theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Theo quy định tại dự thảo, một trong những yếu tố cấu thành giá bán nhà ở xã hội là chi phí thu hồi vốn, cụ thể là tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Số tiền này được Luật Đất đai dự thảo xác định là giá đất cụ thể với mức giá tiệm cận với giá thị trường tại nơi có đất thu hồi.

Từ quy định trên, suy ra, giá mua bán, thuê mua nhà ở xã hội tại từng khu vực sẽ có sự khác biệt, phụ thuộc sự phát triển của thị trường bất động sản, kinh tế của khu vực đó.

Mặt khác cũng cho thấy, giá bán nhà ở xã hội có thể sẽ không thấp hơn quá nhiều so với giá bán nhà ở thương mại.

Hệ quả là có thể việc tiếp cận mua, thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng có thu nhập thấp vẫn sẽ gặp khó khăn về vốn.

Điều này đòi hỏi cơ quan hoạch định chính sách cần có các quy định, biện pháp để hỗ trợ, bình ổn giá nhà ở xã hội phù hợp với thị trường, thu nhập của đối tượng được mua.

Do đây là những phân tích, đánh giá của cá nhân tác giả và điều luật này còn tiếp tục được thảo luận, lấy ý kiến trong kỳ họp thứ 5 - Quốc hội khóa XV (khai mạc ngày 22/5/2023, dự kiến bế mạc vào 23/6/2023) nên có thể vẫn tiếp tục được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế.

Ngoài ra, những chính sách kích cầu thị trường bất động sản hiện tại đang có những chuyển biến tích cực, do đó, không loại trừ giá bán nhà ở xã hội cũng sẽ có xu thế cân bằng, tương xứng với mức thu nhập của đối tượng được mua.

Như vậy, quy định về giá bán nhà ở xã hội theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được xây dựng chi tiết, rõ ràng hơn so với Luật hiện hành.

Đặc biệt, dự thảo bổ sung quy định về cách xác định giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng.

Cấu thành giá bán nhà ở xã hội cơ bản gồm có chi phí dùng để chi trả, bồi thường, giải phóng mặt bằng/và chi phí lãi vay/và chi phí hợp lý, hợp lệ để bán sản phẩm và lợi nhuận định mức theo quy định.

Dự thảo bổ sung quy định về thời điểm thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Bổ sung quy định về thời điểm thực hiện thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Trước hết, cả Dự thảo và Luật Nhà ở hiện hành đều quy định phương án giá bán, thuê mua nhà ở xã hội đều phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi thực hiện trong cả hai trường hợp do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc không phải.

Ngoại lệ, đối với giá bán nhà ở xã hội do thành viên hộ gia đình, hoặc cá nhân đầu tư xây dựng thì không cần phải thẩm định nhưng phải tuân thủ giá mua bán, thuê mua không cao hơn giá theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo khoản 2 Điều 84 của Dự thảo, thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá bán nhà ở xã hội (đồng ý hoặc không đồng ý với phương án giá mua bán, thuê mua của chủ đầu tư) là nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật nhà ở.

Thời điểm này theo quy định hiện hành là:

• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Khi chủ đầu tư đã hoàn thành đầu tư xây dựng cơ bản, có chứng thư bảo lãnh về việc mua bán của ngân hàng thương mại có đủ năng lực và có văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan chuyên môn về xây dựng;

• Nhà ở có sẵn: Đã được cấp giấy chứng nhận và thỏa mãn các điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch;

Luật hiện hành không quy định về thời điểm cụ thể thẩm định giá nhà ở, vì vậy, đây là quy định mới hoàn toàn.

Có thể nói, việc quy định thời điểm thẩm định phương án giá mua bán, thuê mua nhà ở xã hội là căn cứ để xác định giá ghi nhận trên hợp đồng thuê mua, mua bán của chủ đầu tư và khách hàng là đúng hay sai theo quy định pháp luật.

Từ đó, có thể giảm thiểu tranh chấp, rủi ro liên quan đến giá mua bán, thuê mua trong hợp đồng.

Như vậy, quy định về giá bán nhà ở xã hội theo dự thảo đã xác định chi tiết, cụ thể cấu thành giá mua bán, thuê mua.

Đồng thời, dự thảo Luật Nhà ở đã bổ sung điều khoản về thời điểm thẩm định giá mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, đây là quy định không có trong Luật Nhà ở đang có hiệu lực.

19006199