Thông tư liên tịch 94TT/LB hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17-08-1994

THÔNG TƯ

LIÊN BỘ BAN VẬT GIÁ CHÍNH PHỦ - TÀI CHÍNH - XÂY DỰNG -
TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH SỐ 94 TT/LB NGÀY 14/11/1994

HƯỚNG DẪN THI HÀNH NGHỊ ĐỊNH SỐ 87/CP NGÀY 17-8-1994
CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

Căn cứ Điều 8 Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ; Liên Bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn như sau:

I. PHÂN HẠNG ĐẤT, LOẠI ĐÔ THỊ, LOẠI ĐƯỜNG PHỐ, VỊ TRÍ ĐẤT
ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1. Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

2. Đất khu dân cư nông thôn: bao gồm cả đất chuyên dùng nằm xen kẽ với đất khu dân cư nông thôn:

Đất khu dân cư nông thôn được xác định theo địa giới hành chính.

Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn được xác định căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương như sau:

Hạng 1: Đất có vị trí thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ, có vị trí ven trục đường giao thông của xã, huyện hoặc tiếp giáp với khu dân cư ở các vùng: ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại hoặc chợ, khu du lịch, khu công nghiệp, có giá đất thực tế cao nhất.

Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 1.

Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 2, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 2.

Hạng 4: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 3, có giá trị đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 3.

Hạng 5: Đất ở miền núi tương đối thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, có vị trí xa trục đường giao thông, đất ở vùng sâu, vùng xa của xã trung du và đồng bằng có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 4.

Hạng 6: Đất ở vùng miền núi cao, vùng biên giới, hải đảo hoặc vùng sâu, vùng xa của xã trung du và đồng bằng không thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, dân cư thưa thớt, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất trong các hạng đất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 5.

3. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm trong đô thị được xác định như sau:

a) Phạm vi đất:

- Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị loại 1 và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, nội thị xã, thị trấn của các đô thị còn lại.

- Đất khu dân cư ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính bao gồm: đất ven ngã ba, ngã tư... trục đường giao thông, bến phà, bến cảng, sân bay do Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quy định tiêu chuẩn cụ thể vùng đất ven.

Đất khu thương mại, khu du lịch là toàn bộ diện tích nằm trong khu thương mại, khu du lịch bao gồm cả đất khu dân cư trong khu thương mại, khu du lịch theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Đất khu công nghiệp là đất có nhà máy, xí nghiệp và khu dân cư gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

b) Loại đất:

Loại 1: Các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị loại 1, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp tiếp giáp với đô thị loại 1.

Loại 2: Các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, nội thị xã, thị trấn của đô thị loại 2, 3, 4, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp tiếp giáp với đô thị loại 2, 3, 4.

Loại 3: Các vùng còn lại.

c) Xác định hạng đất:

Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định căn cứ vào các yếu tố khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở từng địa phương như sau:

Hạng 1: Đất có điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch và dịch vụ, có giá đất thực tế cao nhất.

Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch và dịch vụ kém đất hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 1.

Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch và dịch vụ kém đất hạng 2, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 2.

Hạng 4: Đất có điều kiện thuận cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch và dịch vụ kém đất hạng 3, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 3.

Hạng 5: Đất có điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch và dịch vụ kém đất hạng 4, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 4.

Hạng 6: Đất còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 5.

Hạng đất của từng vùng không nhất thiết phải xác định đủ 6 hạng, mà phải căn cứ các tiêu chuẩn để xác định hạng đất trên đây và tình hình đất đai ở địa phương. UBND cấp tỉnh quy định các hạng đất cụ thể cho từng vùng.

4. Đất đô thị: Giá đất được xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố và chia ra 4 hoặc 5 vị trí đất khác nhau. Cụ thể như sau:

a) Phân loại đô thị: Đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà nước. Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì đưa vào đô thị loại 5 để xác định giá đất.

b) Phân loại đường phố trong đô thị: Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt và tham khảo giá đất thực tế. Cụ thể như sau:

- Đường phố loại I: Là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.

- Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I.

- Đường phố loại III: Là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II.

- Đường phố loại IV: Là các đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đường phố loại III.

Một đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Đối với những đô thị có các tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi, và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên.

c) Vị trí đất:

Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:

- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).

- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).

- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ô tô hoặc xe ba bánh không vào được).

- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém.

Trong mỗi loại đường phố, không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất mà phải căn cứ cụ thể vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống.

Căn cứ vào tiêu chuẩn hạng đất, tiêu chuẩn loại vùng đất, tiêu chuẩn phân loại đường phố trong đô thị, tiêu chuẩn vị trí đất trong từng đường phố, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo, hướng dẫn việc thực hiện phân hạng đất, quyết định vị trí đất, loại đường phố trong các đô thị, vị trí đất của từng đường phố để làm cơ sở xác định giá đất.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT

1. Căn cứ xác định giá đất.

Khi xác định giá đất cụ thể Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải căn cứ vào:

- Khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ;

- Giá đất thực tế ở địa phương, được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Hạng đất, loại đất đô thị, loại đường phố, vị trí đất đã được xác định trong từng đường phố.

2. Quyết định giá đất.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho từng loại đất:

- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, giá đất được xác định cho từng hạng đất của đất trồng cây hàng năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, từng hạng đất của đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp và theo từng loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi;

- Đối với đất khu dân cư nông thôn, giá đất được xác định cho từng hạng đất theo từng loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi;

- Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp giá đất được xác định cho từng hạng đất và theo 3 loại;

- Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho từng vị trí đất thuộc từng đường phố gần với vị trí đất trong đô thị;

- Đối với đất làm muối, giá đất được áp dụng bảng giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm hoặc đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản liền cạnh;

- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp xen kẽ trong đô thị đã được quy hoạch hoặc xen trong khu dân cư nông thôn, giá đất được xác định theo bảng giá đất của mục đích sử dụng hiện tại là giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, nếu thay đổi mục đích sử dụng thì tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng ở vùng đó, vị trí đó tại thời điểm thay đổi.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không được uỷ quyền cho các ngành hoặc Uỷ ban nhân dân cấp dưới quyết định giá đất.

Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định. Đối với đất đô thị, khung giá bao gồm cả hệ số điều chỉnh K. Hệ số điều chỉnh K áp dụng như sau:

- Đối với đô thị là ở trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng hoặc một địa phương (có nhiều đô thị) đô thị đồng thời là trung tâm du lịch, thương mại thì mức giá các loại đất được xác định tối đa bằng 1,2 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại;

- Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá các loại đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất đô thị cùng loại;

- Đối với đô thị không thuộc 2 loại trên đây thì mức giá các loại đất được xác định trong khung giá các loại đất của đô thị cùng loại, không áp dụng hệ số điều chỉnh K.

Trường hợp địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được xác định theo giá đấu giá quyền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ở những nơi có sự đầu tư kể cả những nơi có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ... làm giá đất tăng lên so với giá đất ở trong cùng một vùng thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí... trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp nhưng vẫn trong khung giá của Chính phủ quy định.

Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng thì giá đất được xác định theo bảng giá có cùng mục đích sử dụng mới kể từ ngày chuyển mục đích sử dụng, nhưng có tính đến điều kiện cụ thể của từng thửa đất để xác định giá cho thích hợp.

III. PHẠM VI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT

Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định được áp dụng:

1. Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật.

2. Thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định tại Nghị định số 89/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ.

3. Thu tiền cho thuê đất.

a) Khi xác định giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân trong nước phải căn cứ vào:

- Giá đất do địa phương quy định;

- Giá đất thực tế ở thị trường;

- Mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất.

b) Giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân là người nước ngoài hoặc xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quy định riêng của Chính phủ.

4. Tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định của Nhà nước.

5. Đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định tại Nghị định số 90/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ; đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích khác theo quyết định riêng của Chính phủ.

6. Giá đất áp dụng cho những trường hợp: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi phát sinh từ sau ngày 15-10-1993 trở đi nếu chưa được giải quyết, thì nay được áp dụng theo giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 và theo hướng dẫn của Thông tư này.

IV. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Căn cứ vào Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ, theo hướng dẫn tại Thông tư này; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các ngành Tài chính, Vật giá, Xây dựng, Địa chính tổ chức thực hiện việc phân hạng đất, loại đường phố, vị trí đất, xác định giá và các loại đất và kiểm tra việc thực hiện giá các loại đất tại địa phương. Trong các trường hợp cần thiết Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể thành lập Hội đồng tư vấn gồm các ngành có liên quan để giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp xác định giá đất tại địa phương. Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục địa chính, Ban vật giá Chính phủ trong phạm vi quyền hạn của mình, có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ và Thông tư này.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 17 tháng 8 năm 1994 và thay thế Thông tư Liên bộ số 32 TT/LB ngày 1 tháng 4 năm 1993. Quá trình thực hiện có những khó khăn vướng mắc đề nghị các tỉnh, thành phố và các ngành báo cáo về Liên bộ để giải quyết kịp thời.