Thứ Bảy, 04/06/2022

Thủ tục bán đất đứng tên hộ gia đình thế nào?

Đất đứng tên hộ gia đình là một trong những loại đất phát sinh khá nhiều vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp vì chính quy định pháp lý về đất của hộ gia đình và cũng chính vì mức độ phức tạp trong sự đồng thuận chuyển nhượng tài sản của hộ gia đình đó. Vậy, thủ tục và người ký tên trên hợp đồng mua bán đất hộ gia đình như thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, vợ chồng tôi đang tìm hiểu để mua một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận tại một huyện ngoại thành Hà Nội (thửa đất bao gồm cả đất ở và đất vườn tạp). Tôi được chủ đất cho kiểm tra Giấy chứng nhận thì thấy đây là đất cấp cho hộ ông Nguyễn Văn D. Tôi phân vân một số vấn đề và mong được Luật sư giải đáp như sau:

1. Thủ tục bán đất được cấp cho hộ gia đình như thế nào?

2. Hợp đồng mua bán đất của hộ gia đình cần những người nào ký tên?

Chào bạn, với những câu hỏi liên quan đến bán đất của hộ gia đình, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Bán đất đứng tên hộ gia đình như thế nào?

Trước hết đất cấp cho hộ (ông), hộ (bà) hay đất đứng tên hộ gia đình là những cách thường gọi đối với đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình. Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa như sau:

…
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
…

Theo đó, một số đặc điểm liên quan đến hộ gia đình được Nhà nước cấp, giao, công nhận quyền sử dụng đất mà bạn phải lưu ý là:

+ Hộ gia đình sử dụng đất phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình;

+ Những người này đang sống chúng và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, lấy căn cứ, giấy tờ nào để xác nhận họ đang sống chung (ví dụ khác sổ hộ khẩu nhưng cùng sống chung tại cùng 01 căn nhà thì có được coi là cùng chung sống không…), xác nhận họ có quan hệ nuôi dưỡng, xác nhận quan hệ huyết thống (nếu con bị thất lạc hoặc không ghi nhận tên cha, mẹ trên giấy khai sinh mà vẫn cùng chung sống với nhau…). Đây là những vấn đề tồn tại trên thực tế mà chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh cụ thể.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc bán đất của hộ gia đình được thực hiện theo trình tự sau đây:

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất đai có công chứng/chứng thực

Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình không khác so với các giao dịch chuyển nhượng đất đai khác. Các bên vẫn thực hiện thủ tục này tại văn phòng công chứng/phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Điểm khác biệt là, tại đây, người/cơ quan ký công chứng/chứng thực sẽ kiểm tra, xem xét cụ thể nguồn gốc đất được ghi nhận trong sổ hồng và những người của hộ gia đình được cấp sổ hồng để xác định bên bán là những người nào. Việc mua bán, chuyển nhượng thửa đất cấp cho hộ gia đình chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình cùng có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng sau khi đã xác nhận cụ thể bên bán gồm những ai.

Lưu ý: Các bên cũng cần phải chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ theo quy định pháp luật khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

+ Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua (căn cước công dân/hộ chiếu/chứng minh nhân dân còn thời hạn);

+ Giấy tờ chứng minh nơi thường trú hợp pháp hiện tại của các bên (sổ hộ khẩu,...);

+ Giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

+ Sổ hồng (bản chính);

Bước 2: Đăng ký biến động/đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất như bình thường.

Xem thêm: Sang tên sổ đỏ khi mua bán được thực hiện thế nào?

Như vậy, việc mua bán/chuyển nhượng đất cấp cho hộ gia đình không có sự khác biệt về trình tự thực hiện mà chỉ có khác biệt về việc xác định những người có quyền để thực hiện việc mua bán/chuyển nhượng. Để việc mua bán/chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, các bên cần cung cấp các thông tin, giấy tờ đầy đủ cho cơ quan/người có thẩm quyền thực hiện công chứng/chứng thực và cơ quan thực hiện thủ tục sang tên/đăng ký biến động.

Hợp đồng bán đất đứng tên hộ gia đình cần những ai ký tên?

Như chúng tôi đã phân tích, việc bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phải được sự đồng ý của toàn bộ những thành viên trong hộ gia đình được quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Việc xác nhận các thành viên được quyền sử dụng đất này có thể được thông qua:

- Quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất mà trên đó có ghi cụ thể thông tin của những thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao/công nhận;

- Trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận có ghi tên của các thành viên của hộ gia đình được quyền sử dụng thửa đất này;

- Nếu đất được cấp cho hộ gia đình thông qua việc cấp đất ở tái định cư khi Nhà nước thì phải theo Quyết định giao đất ở tái định cư mà trên đó có ghi tên các thành viên của hộ gia đình. Nếu Quyết định giao không ghi tên các thành viên của hộ gia đình thì phải xem xét đến hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận theo Quyết định giao đất ở tái định cư đó.

=> Đây là một số văn bản, giấy tờ xác định rõ nhất những người có quyền đối với thửa đất được Nhà nước ghi nhận quyền cho hộ gia đình.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc xin trích lục lại các giấy tờ, hồ sơ này tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường tốn rất nhiều thời gian, công sức, do vậy, người có thẩm quyền chứng thực/cơ quan có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường thực hiện:

- Gửi công văn xác minh tới Ủy ban nhân dân cấp huyện/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đề nghị xác nhận các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất theo Giấy chứng nhận đã cấp gồm những ai (nếu trên Giấy chứng nhận chưa ghi nhận rõ) (khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014);

- Kết hợp với giấy tờ mà bên bán cung cấp (sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận) và các giấy tờ khác để chứng minh những thành viên có quyền định đoạt đối với thửa đất này.

=> Dựa trên kết quả trả lời của cơ quan Nhà nước, giấy tờ các bên cung cấp, người có thẩm quyền chứng thực/cơ quan có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định những thành viên được Nhà nước ghi nhận quyền đối với thửa đất đó và cho phép họ ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thành viên nào không thể có mặt tại thời điểm ký kết hợp đồng thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật.

Như vậy, chỉ các thành viên được Nhà nước ghi nhận quyền đối với thửa đất cấp cho hộ gia đình mới được quyền ký tên trên hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (hợp đồng định đoạt quyền đối với thửa đất). Cách xác định các thành viên này được thông qua Quyết định giao đất/công nhận quyền sử dụng…của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về bán đất đứng tên hộ gia đình, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ