Đất thương mại dịch vụ có được bán, thế chấp không?

Được thế chấp, bán đất thương mại dịch vụ không? Điều kiện để được bán, thế chấp đất thương mại dịch vụ là gì? Cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết sau đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi đất sử dụng với mục đích thương mại dịch vụ thì có được phép thế chấp hoặc bán cho người khác như các loại đất khác không?

Mong Luật sư hỗ trợ giải đáp.

Chào bạn, thế chấp, bán đất thương mại dịch vụ được không là vấn đề được chúng tôi giải đáp như dưới đây.

Được bán đất thương mại dịch vụ không?

Trước hết, đất thương mại dịch vụ gồm có đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ (Điều 153 Luật Đất đai).

Ví dụ, đất sử dụng để xây khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ dưỡng, các khu bổ trợ cho hoạt động kinh doanh nhà hàng, khách sạn…

Bán đất thương mại dịch vụ hay chính là việc chuyển quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ là quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 188 Luật Đất đai, để được chuyển quyền, chủ sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Đất không là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;

• Người sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận/sổ hồng;

• Trong thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ;

• Quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Ngoài ra, để được chuyển nhượng, người sử dụng đất còn phải thỏa mãn các điều kiện:

• Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại gắn liền với chuyển nhượng dự án đầu tư thì còn phải được cơ quan quyết định đầu tư chấp thuận trước khi thực hiện chuyển nhượng;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một trong số các bên là tổ chức kinh tế có ngành nghề kinh doanh bất động sản;

• Bên nhận chuyển nhượng không thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định;

Khi kiểm tra, đối chiếu mà bạn thấy trường hợp của mình đủ điều kiện để được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn thực hiện chuyển nhượng theo trình tự sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ

Đây là bước phải thực hiện nếu như chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ là chuyển nhượng dự án đầu tư;

Hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án theo Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm:

Bên đề nghị chuyển nhượng

• Đơn đề nghị, sử dụng mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP;

• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng;

• Bản sao giấy tờ có chứng thực/hoặc bản sao có kèm bản chính để đối chiếu: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư/văn bản chấp thuận chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư/văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ ghi trong dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án;

• Báo cáo thực hiện dự án tính đến thời điểm chuyển nhượng, mẫu sử dụng là Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP;

Bên nhận chuyển nhượng

• Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ gắn với chuyển nhượng dự án, mẫu sử dụng là Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP;

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/giấy tờ chứng minh thành lập tổ chức (bản sao có chứng thực hoặc bản sao có kèm bản chính đối chiếu);

• Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính;

• Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động (nếu có) để đảm bảo tiếp tục thực hiện dự án;

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

• Nếu là chuyển nhượng dự án thì các bên cần phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (ví dụ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh…) trước khi ký hợp đồng;

• Nếu không phải là chuyển nhượng dự án thì các bên ký kết hợp đồng sau khi đã thương lượng, thỏa thuận, thống nhất các điều khoản;

Bước 3: Ký hợp đồng thuê đất, đăng ký biến động

• Trường hợp thuê đất của Nhà nước, bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng với Nhà nước sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên bán, trước khi nộp tiền thuê đất cho Nhà nước;

• Đăng ký biến động, cấp mới Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật;

Như vậy, pháp luật cho phép chủ sử dụng đất được bán đất thương mại dịch vụ.

Tuy nhiên, để được chuyển nhượng, thửa đất và các bên trong giao dịch phải thỏa mãn các điều kiện, đồng thời, thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo trình tự chúng tôi đã nêu.

Điều kiện bán đất thương mại dịch vụ

Được thế chấp đất thương mại dịch vụ không?

Tương tự như đối với trường hợp bán đất thương mại dịch vụ, thế chấp quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ cũng là quyền của người sử dụng đất.

Vì vậy, điều kiện chung để được thế chấp quyền sử dụng đất cũng là các yêu cầu tại Điều 188 Luật Đất đai như chúng tôi đã nêu trên.

Ngoài ra, khác với chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ cần thỏa mãn thêm các điều kiện sau:

• Không là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;

• Không đang trong giao dịch về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khác mà được tổ chức tín dụng dự định nhận thế chấp đồng ý;

• Được tổ chức tín dụng đồng ý nhận thế chấp;

• Thực hiện đăng ký thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm) theo quy định;

• Hợp đồng thế chấp buộc phải công chứng hoặc chứng thực;

So với trình tự bán đất thương mại dịch vụ thì trình tự thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện đơn giản hơn, cụ thể gồm:

Bước 1: Thẩm định giá trị tài sản

• Tổ chức thẩm định giá được các bên thỏa thuận lựa chọn để tiến hành thẩm định giá trị tài sản thế chấp trước khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp;

• Giá trị tài sản thế chấp là căn cứ để tổ chức tín dụng quyết định số tiền cho vay;

Bước 2: Ký kết hợp đồng thế chấp

• Thường, hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng được ký cùng thời điểm;

• Lưu ý, các bên cũng thỏa thuận rõ nghĩa vụ chịu các khoản phí, lệ phí, chi phí khác khi ký kết hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm trong hợp đồng thế chấp;

Bước 3: Đăng ký giao dịch bảo đảm

• Bên có nghĩa vụ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm/đăng ký thế chấp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai;

• Người yêu cầu nhận kết quả là giấy chứng nhận đã xác nhận thế chấp sau khi đóng nộp đầy đủ chi phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo thông báo;

Như vậy, thế chấp, bán đất thương mại dịch vụ đều là quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, tùy từng trường hợp mà điều kiện, thủ tục thực hiện thế chấp, chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ có sự khác biệt.

Trên đây là giải đáp về bán đất thương mại dịch vụ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.