Các loại nhà ở riêng lẻ hiện nay cụ thể là những loại nào? Nhà ở riêng lẻ có thể được chuyển nhượng không? Điều kiện chuyển nhượng là gì? … Tài sản là bất động sản là loại tài sản đặc biệt của từng quốc gia, do đó, đòi hỏi các quy định pháp luật phải rõ ràng, phù hợp với từng giai đoạn. Trong bài viết dưới đây của HieuLuat, chúng tôi cung cấp cho bạn đọc những kiến thức pháp lý cơ bản về nhà ở riêng lẻ và điều kiện chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi được chào mời mua sản phẩm nhà ở riêng lẻ là biệt thự của công ty bất động sản X. Tôi không có nhiều hiểu biết về lĩnh vực này nên mong được Luật sư giải đáp về các loại nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật hiện nay là những loại nào? Điều kiện để mua bán, chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ cần những điều kiện gì?
HieuLuat cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vướng mắc về các loại nhà ở riêng lẻ hiện nay và điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ, chúng tôi xin giải đáp cho bạn như sau:
Các loại nhà ở riêng lẻ hiện nay là những loại nào?
Nhà ở riêng lẻ trước hết là loại nhà được thi công, xây dựng, sử dụng theo quy định pháp luật. Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở riêng lẻ là loại nhà:
…
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
…
Theo đó, có thể nhận thấy một số đặc điểm của loại nhà ở riêng lẻ như sau:
- Phân loại nhà ở riêng lẻ: Gồm có 3 loại cụ thể là nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Trong đó:
+ Nhà ở độc lập là loại nhà hiện đang chiếm tỉ trọng đa số trong cơ cấu các loại nhà ở riêng lẻ tại nước ta, ví dụ như nhà ở độc lập của các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, đô thị.;
+ Nhà ở liền kề có thể là nhà ở liền kề mặt phố (nhà ở được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt, có thể được sử dụng làm văn phòng, nơi buôn bán,...ngoài mục đích để ở) hoặc nhà ở liền kề có sân vườn (loại nhà ở có vườn nằm ở phía trước hoặc phía sau của nhà, vẫn trong phạm vi diện tích đất của chủ sử dụng, kích thước được xây dựng theo quy hoạch chi tiết của khu vực) (quy định tại tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - tiêu chuẩn thiết kế);
+ Nhà biệt thự là một loại nhà ở vị trí riêng biệt, có sân vườn, có hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng, được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Thị trường nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự đang phát triển nhanh chóng nhưng chủ yếu vẫn được sử dụng với mục đích kinh doanh, đầu tư hơn là được sử dụng với mục đích để ở.
- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên diện tích đất độc lập, riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đây cũng là đặc điểm được dùng để phân biệt với các loại nhà như nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà công vụ,...
Một số giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức để xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như sau:
+ Sổ đỏ/giấy chứng nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;
+ Các loại giấy tờ chứng minh người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,...;
+ Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau ngày 01/07/2004 nhưng không có giấy chứng nhận; hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) sau ngày 01/07/2004 và cũng không có giấy chứng nhận…;
- Nhà ở riêng lẻ cũng có thể thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hoặc các tổ chức, trong đó, các tổ chức có thể là các chủ đầu tư dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cũng phải tuân thủ các quy định về xin giấy phép, đảm bảo các tiêu chuẩn về thiết kế, kỹ thuật,...(ví dụ tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - tiêu chuẩn thiết kế…)
Như vậy, Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định có 3 loại nhà ở riêng lẻ là nhà ở độc lập, nhà biệt thự và nhà ở liền kề, trong đó, mỗi loại nhà ở riêng lẻ đều có những đặc điểm về thiết kế riêng biệt.
Mua bán nhà ở riêng lẻ cần điều kiện gì?
Nhà ở riêng lẻ cũng là một loại nhà ở, do đó, cũng phải đảm bảo các điều kiện để được tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, các điều kiện để nhà ở riêng lẻ được tham gia giao dịch bao gồm:
Một là, phải có giấy chứng nhận
Có giấy chứng nhận là điều kiện đầu tiên, tiên quyết để nhà ở có thể được tham gia giao dịch mua bán/chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối với trường hợp đối tượng giao dịch là nhà ở riêng lẻ hình thành trong tương lai (là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng) thì không cần phải có giấy chứng nhận mà chỉ cần có văn bản chấp thuận, cho phép được bán nhà của cơ quan quản lý về nhà ở.
Hai là, nhà ở tham gia giao dịch phải đảm bảo không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
Nếu nhà ở đang có tranh chấp hoặc đang có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu thì không được phép tham gia giao dịch mua bán.
Ba là, tại thời điểm tham gia giao dịch, nhà ở phải trong thời hạn sở hữu đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Đối với nhà ở có thời hạn thì chỉ được bán khi nhà ở còn thời hạn sử dụng.
Bốn là, nhà ở không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Năm là, nhà ở riêng lẻ được quyền mua bán khi không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, hoặc không thuộc trường hợp có thông báo giải tỏa/phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Như vậy, khi đảm bảo được 5 điều kiện như chúng tôi đã nêu trên thì nhà ở có thể được tham gia mua bán trên thị trường theo quy định pháp luật.
Trên đây là giải đáp về Các loại nhà ở riêng lẻ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thực hiện thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
