Năm 2023, biệt thự nghỉ dưỡng có được cấp sổ hồng không?

Có được cấp sổ đỏ cho biệt thự nghỉ dưỡng không? Có những vấn đề pháp lý nào cần chú ý liên quan đến biệt thự nghỉ dưỡng? Biệt thự nghỉ dưỡng là loại biệt thự gì? Khác gì so với các biệt thự thông thường? … HieuLuat sẽ giải đáp toàn bộ những vướng mắc nêu trên về biệt thự nghỉ dưỡng cho bạn đọc trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đang có dự định đầu tư mua một căn biệt thự nghỉ dưỡng của một dự án tại Khánh Hòa. Tuy nhiên, tôi tham khảo thông tin thì được biết một số những loại biệt thự nghỉ dưỡng không được cấp sổ hồng.

Nếu không có sổ hồng thì việc giao dịch hoặc làm gia tăng giá trị của biệt thự nghỉ dưỡng sẽ rất khó.

Mong Luật sư giải đáp cho tôi, vì sao biệt thự nghỉ dưỡng ở phân khúc đầu tư, nghỉ dưỡng lại có điểm khác biệt so với các biệt thự thông thường như vậy?

Và loại biệt thự này có được cấp sổ hồng không Luật sư?

Biệt thự nghỉ dưỡng là gì? Đặc điểm pháp lý ra sao?

Biệt thự nghỉ dưỡng là những căn biệt thự được sử dụng với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc cũng có thể để đầu tư, kinh doanh.

Biệt thự nghỉ dưỡng có đầy đủ tiện ích của một căn biệt thự như có phòng ăn, phòng ngủ, phòng bếp, phòng khách… Ngoài ra, biệt thự nghỉ dưỡng có tính năng du lịch, nghỉ dưỡng như được xây tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, có các dịch vụ khách sạn đi kèm (bar, nhà hàng, hồ bơi,...);

Dưới góc độ pháp lý, biệt thự nghỉ dưỡng hay biệt thự du lịch nghỉ dưỡng có một số những đặc điểm cơ bản sau đây:

• Đây là công trình chưa được pháp luật Việt Nam quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất, chế độ sử hữu cũng như quy định mức độ an toàn về phòng cháy, chữa cháy,...cụ thể, thống nhất;

• Biệt thự nghỉ dưỡng đã có quy định về tiêu chuẩn thiết kế TCVN 12870:2020 (biệt thự nghỉ dưỡng yêu cầu chung về thiết kế, tiếng anh là Resort Villa - General requirements for Design);

• Việc cấp sổ đỏ cho biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) đang có nhiều quan điểm áp dụng về vấn đề cấp sổ hồng do chưa có quy định thống nhất trên thực tế. Do vậy, có trường hợp biệt thự nghỉ dưỡng ở tỉnh này được cấp sổ hồng nhưng ở tỉnh khác thì không được cấp sổ;

• Thông thường, sổ hồng được cấp cho những căn biệt thự nghỉ dưỡng sẽ có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn chủ đầu tư được giao đất/cho thuê đất. Sau thời hạn được sử dụng đất, chưa có khung pháp lý về việc xử lý tài sản trên đất;

• Nếu có phát sinh tranh chấp về loại hình tài sản biệt thự nghỉ dưỡng (đặc biệt là những căn chưa có sổ hồng) thì rủi ro pháp lý gặp phải là không có cơ sở pháp luật điều chỉnh. Cũng có nghĩa là chỉ còn đợi phán quyết của tòa án dựa trên những tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp;

• Hiện tại chưa có quy định pháp luật về việc cho thuê, mua bán, thế chấp, kinh doanh bất động sản, đăng ký lưu trú…với khách nghỉ dưỡng tại biệt thự nghỉ dưỡng;

• Một số dự án xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng buộc phải chuyển mục đích sử dụng từ đất ở thành đất thương mại, dịch vụ (sử dụng với mục đích kinh doanh) và người mua căn biệt thự nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất với hình thức thuê đất;

• Chưa có quy định pháp luật về việc sở hữu các căn biệt thự nghỉ dưỡng của cá nhân, tổ chức nước ngoài;

Dưới góc độ kinh tế, việc đầu tư vào các căn biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, officetel, condotel… có thể có một số ưu điểm như:

• Lợi nhuận cao hơn so với các hình thức đầu tư bất động sản thường khác;

• Người trực tiếp vận hành có thể là chủ đầu tư ban đầu nhằm kết hợp thực hiện các dịch vụ lưu trú, khách sạn khác như bể bơi, dịch vụ phòng, nhà hàng, bar,...;

• Nhu cầu nghỉ dưỡng của khách hàng ngày một nâng cao nên đây là thị trường khá tiềm năng để đầu tư;

• Giá cả của một căn biệt thự nghỉ dưỡng khá cao so với mặt bằng chung nên nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng trước khi mua;

Như vậy, biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình biệt thự được sử dụng với mục đích chính là du lịch, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư kinh doanh. Loại hình này hiện chưa có khung pháp lý/hành lang pháp lý điều chỉnh cụ thể, thống nhất.

Ví dụ như về chế độ sử dụng đất (đất thuê, đất công nhận, đất giao…), thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản trên đất, về điều kiện tham gia giao dịch…

Vì vậy, người mua cần tham khảo cụ thể các quy định pháp luật về mọi vấn đề pháp lý trước khi mua bán/hợp tác kinh doanh.

Có được cấp sổ đỏ cho biệt thự nghỉ dưỡng không?

Như đã phân tích ở trên, hiện nay pháp luật về việc cấp sổ hồng cho căn biệt thự nghỉ dưỡng (các loại công trình trên đất không phải nhà ở) chưa có sự rõ ràng, cụ thể thống nhất.

Các văn bản được sử dụng làm căn cứ để cấp sổ hồng cho căn biệt thự nghỉ dưỡng này là các văn bản dưới luật như công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hoặc quyết định/chỉ đạo của từng tỉnh. Vì vậy, giá trị pháp lý không cao bằng các văn bản luật, bộ luật.

Theo công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ, việc cấp giấy chứng nhận/sổ hồng cho biệt thự nghỉ dưỡng được tiến hành theo quy định sau:

2. Về việc cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

…

Từ căn cứ trên, suy ra, điều kiện, hồ sơ, trình tự thực hiện cấp sổ hồng cho biệt thự nghỉ dưỡng là:

Lưu ý: Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ (V/v Hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở) quy định:

• Mục đích sử dụng đất dùng để xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng là thương mại, dịch vụ (căn cứ điểm đ Khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT);

• Thời hạn sử dụng đất biệt thự nghỉ dưỡng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm, hình thức sử dụng là cho thuê đất (khoản 3 Điều 126, Điều 153 Luật Đất đai 2013);

Như vậy, biệt thự nghỉ dưỡng có thể được cấp sổ hồng. Trong trường hợp được cấp thì người yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ, đảm bảo các điều kiện và thực hiện theo quy trình cấp sổ hồng như chúng tôi đã nêu trên.

 19006192