Có được cấp sổ đỏ cho đất lưu không không? Khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sử dụng đất lưu không có được đền bù bồi thường về đất không? … Đất lưu không là một trong những loại đất đang tồn tại trên thực tế và có nhiều vấn đề pháp lý vướng mắc như chúng tôi đã nêu ở trên. Trong phạm vi bài viết này, HieuLuat sẽ cung cấp cho bạn đọc một số khái niệm pháp lý cơ bản xoay quanh đất lưu không.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, thửa đất gia đình tôi đang sử dụng là thửa đất được thừa kế từ ông cha của mình. Đến nay đã được hơn 30 năm. Đầu năm nay, gia đình tôi có thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì được phía Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo rằng có một phần diện tích đất của gia đình tôi là đất lưu không và không được cấp giấy chứng nhận?
Tôi muốn hỏi Luật sư, xã trả lời tôi đất lưu không không được cấp sổ đỏ là đúng hay sai? Nếu phần diện tích đất lưu không của gia đình tôi bị Nhà nước thu hồi thì có được đền bù bồi thường gì không Luật sư?
Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho đất lưu không và đền bù bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lưu không của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Nhà nước có cấp sổ đỏ cho đất lưu không không?
Trước hết, đất lưu không hiện chưa được định nghĩa trong các văn bản pháp luật về đất đai. Thực tế, đất lưu không là tên thường gọi của phần diện tích đất được giữ lại để sử dụng với mục đích đảm bảo an toàn cho các công trình/hoặc là diện tích được sử dụng làm hành lang an toàn của hệ thống đường xá, cầu cống, đường dây tải điện, thủy lợi, hệ thống cấp thoát nước, đê điều, hệ thống đường thông tin liên lạc khác như mạng viễn thông,...
Với thông tin bạn cung cấp, có thể có 2 trường hợp sau đây phát sinh:
Trường hợp 1: Gia đình bạn sử dụng ổn định, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai trước thời điểm Nhà nước có quy hoạch làm đường, đê điều,....các công trình khác và tại thời điểm cấp sổ đỏ chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất
Lúc này, nếu thửa đất của người sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai thì người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ phần diện tích đất đang sử dụng.
Đồng thời, phần diện tích đất được quy hoạch sử dụng làm hành lang an toàn công trình thì phần sơ đồ thửa đất tại trang 3 của giấy chứng nhận được ghi theo quy định tại điểm c khoản 1 Phụ lục số 02 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:
…
c) Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ. (Hình 1).
…
Và phần ghi chú tại trang 2 của giấy chứng nhận được ghi theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:
…
2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..." đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.
…
Đồng thời, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình (đất lưu không) theo mục đích đã được xác định (xác định theo nguồn gốc, hiện trạng sử dụng, quy hoạch sử dụng đất) và phải đảm bảo không ảnh hưởng đến việc sử dụng các công trình (khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai 2013). Nếu người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất lưu không mà gây cản trở tới việc sử dụng các công trình thì phải có nghĩa vụ khắc phục, không khắc phục được thì sẽ bị Nhà nước thu hồi.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã trả lời cho bạn không được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất được coi là đất lưu không trong trường hợp này của gia đình bạn là không chính xác. Bạn có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã trả lời rõ cho bạn bằng văn bản và nêu rõ căn cứ.
Cũng cần phải lưu ý thêm, phần diện tích đất này của gia đình bạn có thể không nằm trong sổ đỏ được cấp nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bị thu hồi đất trước khi tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích đất của gia đình bạn.
Trường hợp 2: Quy hoạch làm đường, đê điều, hệ thống thông tin, liên lạc…được thực hiện trước thời điểm gia đình bạn bắt đầu sử dụng đất/hoặc thời điểm sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch nhưng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và tại thời điểm cấp sổ đỏ không có thông báo thu hồi đất/quyết định thu hồi đất
Nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn thuộc trường hợp này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép gia đình bạn được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất lưu không theo đúng mục đích đã được xác định theo quy hoạch hoặc theo hiện trạng/nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất.
Gia đình bạn cũng sẽ không được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất là đất lưu không này (đất được quy hoạch thành đất đảm bảo an toàn cho công trình/hành lang an toàn công trình).
Nếu gia đình bạn sử dụng đất lưu không này mà gây ảnh hưởng/gây cản trở đến việc sử dụng các công trình thì phải có trách nhiệm khắc phục hậu quả hoặc sẽ bị Nhà nước thu hồi nếu không thể khắc phục.
Kết luận: Đất thuộc hành lang an toàn công trình (ví dụ đê điều, đường xá, hệ thống đường dây tải điện, hệ thống thông tin liên lạc,...) có thể vẫn được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và thời điểm sử dụng, quản lý đất có trước quy hoạch thi công, xây dựng các công trình.
Thu hồi đất lưu không có được đền bù bồi thường không?
Căn cứ khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tổ chức trực tiếp quản lý công trình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình) thực hiện đo đạc, xác định diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và cắm mốc giới trên thực địa.
Theo thông tin bạn cung cấp và quy định của Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản có liên quan, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lưu không của gia đình bạn như sau:
Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi đất lưu không của gia đình bạn trong trường hợp diện tích đất lưu không được ghi nhận trong sổ đỏ (theo trường hợp 1 mà chúng tôi đã nêu trên)
Căn cứ Điều 74, Điều 75, Điều 83, Điều 89, Điều 90 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất lưu không trong trường hợp này, người sử dụng đất được bồi thường như sau:
Bồi thường về đất theo đúng mục đích đã được ghi nhận trong sổ đỏ hoặc bồi thường bằng tiền nếu địa phương không còn quỹ đất để đền bù. Giá đất để được tính làm tiền bồi thường là giá đất cụ thể;
Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất hoặc các tài sản được tạo dựng hợp pháp khác (dựa trên biên bản kiểm kê, kiểm đếm, quyết định đền bù bồi thường hỗ trợ tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền);
Hỗ trợ khác theo từng dự án thực hiện;
Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi đất lưu không của gia đình bạn trong trường hợp diện tích đất lưu không không được ghi nhận trong sổ đỏ (theo trường hợp 2 mà chúng tôi đã nêu trên)
Lúc này, các khoản đền bù, bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi đất lưu không gồm:
Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Chi phí di chuyển các tài sản trên đất (nếu cần) hoặc đền bù theo giá trị của tài sản trên đất (cây cối, công trình tạo dựng hợp pháp,...). Mức bồi thường được tính theo thiệt hại thực tế và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi quyết định;
Các khoản hỗ trợ khác tùy thuộc từng dự án;
Kết luận: Người sử dụng đất lưu không được đền bù, bồi thường khác nhau, các khoản đền bù bồi thường cụ thể phụ thuộc vào điều kiện của thửa đất (đã được cấp giấy chứng nhận hoặc không được cấp giấy chứng nhận).
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
