Điều kiện, hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án được thực hiện thế nào? Đất nền dự án là gì? Thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất nền dự án thực hiện ra sao? … Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giúp bạn đọc giải đáp những vướng mắc liên quan đến cấp sổ đỏ cho đất nền dự án.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có mua lô đất nền tại dự án xây dựng nhà ở của công ty X. Tôi chưa thực hiện nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản nên chưa hiểu rõ quy định pháp luật về việc mua bán, chuyển nhượng đất nền dự án. Mong Luật sư giải đáp giúp tôi về điều kiện, trình tự thủ tục để mua đất nền dự án là gì?
Chào bạn, xoay quanh vấn đề mua bán, chuyển nhượng, cấp sổ đỏ cho đất nền dự án mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là gì?
Trước hết, đất nền dự án được hiểu là diện tích đất trong một dự án đã được phê duyệt được phân thành từng lô rõ ràng. Tại thời điểm chuyển nhượng/mua bán, những lô đất nền chưa được xây dựng nhà ở.
Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê gồm:
Một là, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở
Các công trình kết cấu hạ tầng gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
Các công trình này đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Các nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất (đối với đất được Nhà nước giao)/hoặc tiền thuê đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê); thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Ba là, dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
Điều kiện về khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là:
Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
Các thửa đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
Bốn là, đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, phát triển đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà
ở
Thông thường các điều kiện này bao gồm trình tự, thủ tục, hồ sơ, điều kiện, vị trí, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời điểm chuyển nhượng… để chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền.
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có trách nhiệm thông báo những khu vực, vị trí đất đang thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Kết luận: Pháp luật quy định 4 điều kiện cơ bản để chủ đầu tư được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như chúng tôi đã nêu trên.
Đảm bảo toàn bộ các điều kiện trên là tiền đề để người mua được cấp sổ đỏ cho đất nền dự án theo quy định pháp luật.
Bạn có thể tham khảo thông tin về các dự án xây dựng nhà ở theo công bố của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để biết thêm về dự án nào được thực hiện mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án ra sao?
Về bản chất, người mua/nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền phải thực hiện xây dựng nhà ở theo các tiêu chuẩn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt tại dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Thủ tục để cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án thực hiện theo quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này được ký có công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Lưu ý: Bên mua cần phải kiểm tra kỹ về điều kiện được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền của chủ đầu tư thông qua các giấy tờ pháp lý như:
Văn bản chấp thuận/cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền của Sở Xây dựng nơi có dự án;
Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất;
Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp;
Giấy phép xây dựng (nếu có);
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền dự án
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho người mua, hoặc bàn giao hồ sơ cho bên mua tự tiến hành đăng ký cấp sổ đỏ cho thửa đất phân lô đã mua. Hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu 04a/ĐK;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Biên bản bàn giao đất;
Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua;
Văn bản ủy quyền (nếu có);
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn
Kiểm tra hồ sơ, xác nhận có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không;
Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, phí;
Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;
Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp sổ đỏ;
Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ đỏ (bản chính) để chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Bước 3: Nhận kết quả
Người mua nhận kết quả là sổ đỏ mang tên của mình tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, người mua được cấp sổ đỏ cho đất mua dưới hình thức phân lô, bán nền theo trình tự các bước chúng tôi đã nêu trên.
Trên đây là giải đáp về cấp sổ đỏ cho đất nền dự án, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
