Mua bán đất đai bằng giấy tay là tên thường gọi của việc các bên trong hợp đồng thực hiện lập hợp đồng mua bán đất đai bằng văn bản mà không có công chứng/chứng thực. Vậy, nếu đã mua bán bằng loại giấy tờ này thì bên bán có khởi kiện đòi lại đất đã bán không? Việc cấp sổ đỏ cho bên mua sẽ được thực hiện như thế nào?
Thứ nhất là, cách đây khoảng gần 20 năm, bố mẹ tôi có mua một thửa đất với kích thước 11m chiều ngang và 20m chiều sâu (thửa đất này bên bán đã được cấp sổ đỏ), hiện tại phần thửa đất này đã đứng tên của bố mẹ tôi.
Cùng thời điểm đó, bố mẹ tôi có mua thêm 5m (kích thước chiều sâu của thửa đất) phía sau của thửa đất 11x20 trên nhưng chỉ mua bán bằng giấy viết tay, bên bán và bên mua đã cùng ký tên nhưng chưa thực hiện công chứng/chứng thực. Gia đình tôi cũng đã xây tường bao quanh tổng diện tích đất của gia đình mình và cũng không có phát sinh tranh chấp gì với hàng xóm xung quanh về việc sử dụng đất từ thời điểm mua bán.
Tôi muốn hỏi là, chủ đất cũ (bên bán cho bố mẹ tôi) của phần diện tích đất 5m chiều sâu như tôi đã nêu trên có thể khởi kiện đòi lại phần diện tích đó hay không? (vì giấy tờ chỉ được các bên lập bằng giấy tay, không có công chứng/chứng thực).
Thứ hai là, hiện tại bố mẹ tôi đang cần bán thửa đất đã mua (bao gồm phần diện tích 5m mua thêm và thửa đất 11x20 ban đầu) nên đã có ký hợp đồng đặt cọc với bên mua, giá trị của hợp đồng đặt cọc là 200 triệu.
Tôi muốn Luật sư có thể giải đáp giúp tôi, làm sao có thể bán được toàn bộ thửa đất của bố mẹ tôi theo thông tin như trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận?
Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến việc mua bán đất đai khi có giấy tờ tay, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Mua đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không?
Từ những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi tạm có một vài phân tích, nhận định sơ bộ như sau:
- Chúng tôi chưa nhận được thông tin về việc thửa đất gốc trước khi bên bán tách 5m chiều sâu để bán cho gia đình bạn đã có Giấy chứng nhận hay chưa?
- Chưa có thông tin về việc tổng toàn bộ diện tích đất của gia đình nhà bạn đã được tiến hành đo đạc, lập bản trích đo địa chính hay được kê khai, đóng nộp thuế hay chưa;
- Bố mẹ bạn mua cách đây gần 20 năm, chúng tôi tạm dự tính thời gian mua của bố mẹ bạn là khoảng năm 2000.
Căn cứ quy định hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại trừ trường hợp hợp đồng mua bán 05m đất chiều sâu mà gia đình bạn thực hiện được Tòa án có thẩm quyền công nhận là hợp đồng hợp pháp theo quy định tại Điều 129 Bộ Luật Dân sự hoặc bố mẹ bạn đã cầm sổ đỏ của thửa đất 05m đã mua và được thực hiện sang tên theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
=> Nếu thuộc vào trường hợp ngoại lệ như chúng tôi đã nêu trên thì giao dịch mua bán đất đai của bố mẹ bạn là hợp pháp. Các trường hợp còn lại là không hợp pháp.
Tuy nhiên, với những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy rằng, hợp đồng bố mẹ bạn mua không thuộc trường hợp ngoại lệ theo quy định pháp luật mà chúng tôi đã nêu ở trên. Việc mua bán này có thể bị Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên vô hiệu vì không tuân thủ về hình thức theo quy định pháp luật.
Vậy, việc bên bán có kiện đòi được đất không? Để trả lời cho câu hỏi này, thì cần phải làm rõ các vấn đề sau đây:
- Bên bán gửi đơn khởi kiện ra cơ quan nào? Nội dung cụ thể bao gồm những gì (kiện đòi lại 5m chiều dài đất vì lý do gì, do gia đình bạn lấn chiếm hay do nguyên nhân nào khác)?
- Bên bán 5m đất chiều sâu cho bố mẹ bạn đã được cấp Giấy chứng nhận chưa? Cấp vào thời điểm trước hay sau khi diễn ra việc mua bán? Trên Giấy chứng nhận được cấp xác định ranh giới đất như thế nào?
- Gia đình bạn đã thực hiện trả tiền mua đất hết cho bên bán hay chưa, có giấy tờ về việc giao nhận tiền hay không? Việc xây dựng ranh giới đất được thực hiện từ năm nào?
- Diện tích đất này đã được cơ quan có thẩm quyền đo đạc, lập mảnh trích đo địa chính hay bất kỳ loại văn bản giấy tờ nào để xác định quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn chưa?
- Các thông tin khác tùy thuộc vào diễn biến tình hình cụ thể của vụ việc.
Chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng việc đòi lại 5m chiều sâu của bên bán cần phải có cơ sở theo quy định pháp luật. Quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết việc đòi lại phần diện tích đất mà thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của bên bán cho bố mẹ bạn là hợp pháp, tức bên bán đất cho bố mẹ bạn có quyền khởi kiện. Còn việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện đó và các bên có căn cứ gì để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện được hay không lại là một vấn đề khác.
Do chưa có đầy đủ các thông tin liên quan về việc khởi kiện đòi lại phần diện tích đất này của bên bán cho bố mẹ bạn nên chúng tôi chưa thể có những nhận định, giải đáp chi tiết hơn.
Kết luận: Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải có công chứng, chứng thực. Tất cả những hình thức khác không tuân thủ quy định này đều được coi là không hợp pháp.
Cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất mua thêm bằng giấy tờ tay được không?
Như đã phân tích ở trên, việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng 5m chiều sâu của bố mẹ bạn với bên bán bằng giấy tờ viết tay là không có giá trị pháp lý.
Vậy, nếu hiện tại nếu gia đình bạn mong muốn cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất này thì có thể thuộc vào một trong hai tình huống sau đây:
Tình huống 1: Thửa đất gốc (bao gồm cả 05m chiều sâu đã bán cho bố mẹ bạn) của bên bán đã được cấp Giấy chứng nhận
Lúc này, để được nhận quyền hợp pháp thì bố mẹ bạn cùng bên bán phải thực hiện tách thửa (tách phần diện tích thửa đất 05m chiều sâu), sau đó ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.
Xem thêm: Thủ tục tách thửa để bán như thế nào?
Sau khi đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, bố mẹ bạn thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất từ bên bán. Cuối cùng, bố mẹ bạn thực hiện hợp thửa đất 11x20 đã mua với phần diện tích đất này (nếu có nhu cầu).
Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại nơi có đất cho phép được thực hiện gộp thủ tục tách thửa và thủ tục hợp thửa thì bố mẹ bạn có thể thực hiện đồng thời 02 thủ tục này để tiết kiệm thời gian, công sức, chi phí.
Tình huống 2: Bên bán cho bố mẹ bạn 05m chiều sâu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
Nếu phần diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu thuộc trường hợp thuộc khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
Và/hoặc đảm bảo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013:
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
=> Nếu trong trường hợp việc mua bán 05m chiều sâu thửa đất của bố mẹ bạn mà thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bố mẹ bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu thuộc một trong các trường hợp mà chúng tôi đã nêu trên.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì bố mẹ bạn mới có thể chuyển nhượng toàn bộ phần diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết.
Như vậy, để được chuyển nhượng toàn bộ phần diện tích đất đã mua theo hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận: 11x20 và 05m chiều sâu phía sau thì phần diện tích 05m chiều sâu phía sau phải được cấp giấy chứng nhận mang tên bố mẹ bạn. Tùy thuộc từng trường hợp mà việc cấp giấy chứng nhận cho 05m mua thêm của bố mẹ bạn có thể được thực hiện hoặc không thể thực hiện được.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về cấp sổ đỏ cho diện tích đất mua thêm, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Hiện nay, tranh chấp đất đai và cách giải quyết thế nào?
>> Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ bằng cách nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
![[Năm 2023] Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?](https://static.hieuluat.vn/uploaded/Images/Mobile/2022/06/08/truong-hop-khong-duoc-cap-so-do_0806105901.png)
