Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại hay không? Sàn thương mại có được phép giao dịch chuyển nhượng, mua bán không? … Bài viết dưới đây sẽ giải đáp phần nào những thắc mắc của nhà đầu tư, người có nhu cầu tìm hiểu về loại hình sàn thương mại hiện nay.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có dự định mua sàn thương mại của một chủ đầu tư để làm showroom trưng bày sản phẩm cho công ty. Tuy nhiên, theo tôi tự tìm hiểu thì có thể sàn thương mại không được cấp sổ đỏ và không được mua bán. Xin Luật sư giải đáp cụ thể cho tôi vướng mắc trên để công ty tôi có phương án xử lý.
Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến cấp sổ đỏ cho sàn thương mại và mua bán sàn thương mại trong dự án xây dựng nhà chung cư mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không?
Sàn thương mại trong chung cư có thể hiểu đơn giản là phần công trình được xây dựng trên diện tích đất được sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ. Sàn thương mại trong khu chung cư có thể được sử dụng với mục đích để làm nhà hàng, trung tâm thương mại, văn phòng, địa điểm giao dịch,...
Căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm:
Điều 49. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư
1. Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
…
Theo đó, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm đất xây dựng nhà chung cư, đất dùng để trồng hoa, cây xanh, sân, đất dùng để xây dựng đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho dân cư trong, ngoài khu chung cư và phần diện tích còn lại được Nhà nước giao/cho chủ đầu tư thuê.
Sàn thương mại trong khu chung cư (nếu có) là phần công trình được xây dựng tại phần diện tích đất còn lại mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê.
Việc cấp giấy chứng nhận cho công trình này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
...3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;
d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Vậy nên, đất và nhà ở trên đất là sàn thương mại thuộc dự án xây dựng nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua cũng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Đây chính là phần diện tích đất còn lại theo dự án được phê duyệt dùng để xây dựng nhà ở, làm đường,... như mô tả ở ở điểm a, điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Kết luận: Pháp luật cho phép cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở như các trường hợp cấp sổ đỏ thông thường khác. Điểm khác biệt duy nhất là chủ sử dụng, sở hữu đất, sàn thương mại là chủ đầu tư.
Cũng cần lưu ý, diện tích đất sử dụng để xây dựng các sàn thương mại trong khu chung cư là phần diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại dự án đầu tư.
Được bán sàn thương mại cho người khác không?
Việc bán sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua được thực hiện theo dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt/quyết định chủ trương, điều kiện để mua bán sàn thương mại gồm:
Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với sàn thương mại và được cơ quan có thẩm quyền cho phép được bán;
Tại thời điểm mua bán, công trình không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất xây dựng sàn thương mại, không thuộc trường hợp có thông báo thu hồi đất, tháo dỡ công trình trên đất theo quy định pháp luật;
Dự án được phê duyệt cho phép bán tài sản trên đất là sàn thương mại: Thực tế cho thấy, nhiều sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở chỉ được phép cho thuê chứ không được bán. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất, chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại không được đưa sàn thương mại mua bán;
Việc mua bán phải thường được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Ký hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên (trừ trường hợp các bên trong hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân không thường xuyên kinh doanh bất động sản, quy mô nhỏ).
Bước 2: Đăng ký biến động
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, các bên thực hiện đăng ký biến động quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai).
Lưu ý: Trong trường hợp chuyển quyền sở hữu sàn thương mại cùng với chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc dự án thì bên mua phải thực hiện ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước.
Thời hạn sử dụng sàn thương mại được thực hiện theo quy định của pháp luật và theo kết quả kiểm định chất lượng của cấp có thẩm quyền.
Bước 3: Nhận kết quả
Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bên mua được nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động về quyền sở hữu tài sản.
Như vậy, pháp luật vẫn cho phép chủ đầu tư thực hiện việc mua bán sàn thương mại khi đáp ứng đủ điều kiện luật định như chúng tôi đã nêu trên. Dựa trên những căn cứ pháp lý, phân tích của chúng tôi, bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý về việc được quyền bán sàn thương mại để kiểm tra trước khi đưa ra quyết định mua.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
