Có được cấp sổ đỏ cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu không?

Thông thường, việc cấp sổ đỏ thường được thực hiện khi diện tích sổ được cấp đảm bảo theo quy định của pháp luật đất đai, quy định của từng tỉnh (ví dụ theo hạn mức giao đất, hạn mức cho thuê đất…). Vậy khi diện tích cấp sổ nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất của các tỉnh thì thửa đất này có được cấp sổ không? Việc cấp sổ đỏ tại Hà Nội cho trường hợp này thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có vấn đề liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho thửa đất nhà mình mong được giải đáp như sau: Gia đình tôi có thửa đất nhỏ, sử dụng từ năm 1997 với mục đích để ở và đã xây nhà trên đất (nhà này chỉ có mình tôi ở, bố mẹ và ông bà tôi ở tại phần diện tích đất khác của gia đình).

Đất này nguồn gốc là do tổ tiên tôi khai hoang và chia cho các con cháu từ năm 1997, phần diện tích đất này là của ông nội tôi, ông nội tôi lại cho bố tôi (hiện ông nội tôi đã mất).

Ủy ban nhân dân phường chỗ tôi ở thông báo có đợt nhận hồ sơ để cấp sổ đỏ lần đầu.Tôi nghe nhiều người hàng xóm bảo, diện tích đất của tôi nhỏ hơn diện tích được tách thửa tại địa phương nên tôi không được cấp sổ đỏ. Xin hỏi Luật sư, thông tin mà tôi nghe được có đúng không?

Nếu đất ở Hà Nội thì việc cấp sổ đỏ cho diện tích đất đó được quy định ra sao, thưa Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Có được cấp sổ đỏ cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu không?

Trước hết, theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi tạm thời cho rằng:

- Thửa đất nhà bạn đang sử dụng với mục đích để ở là thửa đất không có một trong những giấy tờ sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ví dụ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho gia đình bạn,...;

- Gia đình bạn vẫn sử dụng nguyên vẹn thửa đất này kể từ thời điểm năm 1997 cho đến nay và không có tranh chấp với ai;

- Bạn đã tự tìm hiểu và được biết thửa đất mà gia đình bạn sử dụng ổn định có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại địa phương mình;

Từ một số nhận định trên và căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp giấy chứng nhận:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…

=> Như vậy, pháp luật vẫn cho phép người sử dụng đất được cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định khi thửa đất này thỏa mãn các điều kiện cụ thể.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 101 Luật Đất đai 2013, việc cấp sổ đỏ cho thửa đất không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

=> Suy ra, đối chiếu với trường hợp mà bạn đã mô tả, thửa đất của gia đình nhà bạn vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu như thỏa mãn các điều kiện cụ thể sau đây:

- Thửa đất gia đình bạn sử dụng được hình thành trước thời điểm có hiệu lực của Quyết định về việc tách thửa đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành;

- Thửa đất của gia đình bạn  được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch theo quy định pháp luật;

- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (tiền thuế, phí, lệ phí..).

Như vậy, thửa đất không có giấy tờ về đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại tỉnh nơi có đất vẫn có thể được xem xét, cấp Giấy chứng nhận nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện như chúng tôi đã phân tích ở trên. Và thông tin mà bạn nghe được từ những người hàng xóm của mình là không chính xác.

Quy định về diện tích cấp sổ đỏ tại Hà Nội như thế nào?

Theo thông tin bạn cung cấp và với những phân tích của chúng tôi, thửa đất của bạn thuộc trường hợp không có giấy tờ về đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hiện tại, thửa đất đang có vị trí tại thành phố Hà Nội.

Hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận tại Hà Nội được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai, Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. Cụ thể tại Điều 3 của Quyết định này quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở.

1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng một lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

3. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

Theo căn cứ trên, hạn mức công nhận, giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại thành phố Hà Nội tối đa có thể là 90 m2, 120 m2, 180 m2, 240 m2 hoặc 300 m2 tùy thuộc từng khu vực cấp có đất để nghị cấp sổ đỏ lần đầu.

Ngoài ra, đối với trường hợp thửa đất đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cho phép tách thửa đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 5 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND sau đây:

- Đảm bảo các quy định chung tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như chúng tôi đã nêu trên như sử dụng ổn định, không có tranh chấp,...;

- Thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng phải được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày có hiệu lực của Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành);

- Nếu có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì việc xây dựng nhà ở, công trình đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

Như vậy, Hà Nội cho phép gia đình bạn có thể được cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định nếu đảm bảo đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2013 và phải hình thành trước 10/04/2009. Đồng thời, nếu gia đình bạn đã xây dựng nhà ở trên đất thì công trình này phải đảm bảo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về xây dựng.