Cấp sổ đỏ cho đất khai hoang được thực hiện thế nào? Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất khai hoang ra sao? … HieuLuat sẽ giải đáp chi tiết vấn đề cấp sổ đỏ cho đất khai hoang trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, bố mẹ tôi đang sử dụng thửa đất khai hoang. Hiện nay, bố mẹ tôi muốn cấp sổ đỏ cho thửa đất này. Tôi xin hỏi Luật sư một số vấn đề sau đây:
2. Việc xác định nguồn gốc đất khai hoang được thực hiện theo quy định nào?
3. Nếu bố mẹ tôi muốn xây dựng nhà trước khi cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thì có được không, thưa Luật sư?
Chào bạn, xoay quanh vấn đề cấp sổ đỏ đất khai hoang và xây dựng nhà ở trên đất khai hoang mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp như sau:
Điều kiện cấp sổ đỏ đất khai hoang là gì?
Pháp luật về đất đai không định nghĩa đất khai hoang. Đất khai hoang được hiểu là loại đất được người sử dụng đất tự khai phá, sử dụng, canh tác mà không thuộc quy hoạch hoặc chưa có quy định về kế hoạch sử dụng của Nhà nước.
Do đó, đất khai hoang thường là loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thực tế, đất khai hoang có thể thuộc nhóm đất chưa sử dụng hoặc là loại đất đã được người sử dụng đất sử dụng ổn định theo một trong những mục đích quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.
Hiện nay, diện tích đất khai hoang chiếm diện tích rất nhỏ trong cơ cấu các loại đất ở nước ta bởi lẽ hầu hết diện tích đất ở nước ta đã được phân loại, quy hoạch đầy đủ.
Để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất khai hoang và thửa đất phải đảm bảo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, gồm:
Bố mẹ bạn phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và có hộ khẩu thường trú tại địa phương nếu đất khai hoang là đất nông nghiệp;
Diện tích đất khai hoang được sử dụng ổn định trước 1/7/2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai;
Ủy ban nhân dân dân cấp xã nơi có đất khai hoang xác nhận đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị/hoặc điểm dân cư nông thôn;
Ngoài ra, để được cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, bố mẹ bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo luật định (như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…).
Kết luận: Đất khai hoang được hiểu là loại đất mà người sử dụng đất tự khai phá, canh tác, sử dụng, chưa thuộc quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm khai hoang. Đất khai hoang cũng là loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nhà nước cấp sổ đỏ đất khai hoang nếu đáp ứng các điều kiện cấp sổ đỏ như về thời điểm sử dụng, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất…
Xác định mục đích sử dụng khi xin cấp sổ đỏ đất khai hoang thế nào?
Xác định mục đích sử dụng khi xin cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là căn cứ để tính toán nghĩa vụ tài chính, cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất.
Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cách xác định mục đích sử dụng của thửa đất khai hoang như sau:
Một là, nếu thửa đất khai hoang được sử dụng ổn định, không lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng trái phép thì mục đích sử dụng được xác định theo hiện trạng
Cũng có nghĩa là nếu thửa đất bố mẹ bạn khai hoang được sử dụng với mục đích để ở, trồng cây hàng năm… thì khi được cấp sổ đỏ, mục đích sử dụng đất được xác định đúng theo hiện trạng mà bố mẹ bạn sử dụng.
Hai là, nếu trên thửa đất khai hoang được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau (để ở, trồng cây lâu năm, trồng cây hàng năm…) và không phải là đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất thì mục đích sử dụng đất được xác định như sau:
Nếu phân định được ranh giới giữa các diện tích đất sử dụng với mục đích khác nhau thì mục đích sử dụng xác định theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất;
Nếu không xác định được ranh giới giữa các mục đích thì mục đích sử dụng của thửa đất được xác định theo loại đất trên hiện trạng sử dụng mà có giá cao nhất theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định;
Ba là, nếu đất khai hoang đang sử dụng do lấn, chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép thì việc xác định mục đích sử dụng dựa trên nguồn gốc đất, quá trình quản lý của Nhà nước về đất đai, quá trình sử dụng đất.
Tóm gọn lại, xác định mục đích sử dụng của thửa đất khai hoang phụ thuộc vào hiện trạng sử dụng. Nếu có vi phạm trong quá trình sử dụng đất thì xác định mục đích sử dụng theo nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng đất.
Được xây nhà trước khi xin cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không?
Trước hết, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới, đúng mục đích đất (khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013).
Vậy nên, để được xây dựng nhà ở trên đất khai hoang của mình thì bố mẹ bạn cũng phải đảm bảo diện tích dùng để xây dựng nhà ở là diện tích được sử dụng với mục đích để ở.
Việc xác định diện tích nào dùng để ở trên thửa đất khai hoang được thực hiện theo quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu ở phần trên.
Ngoài ra, nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép thì bố mẹ bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 trước khi thi công xây dựng nhà ở.
Từ những phân tích trên và quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, bố mẹ bạn vẫn có thể xây dựng nhà ở trên đất khai hoang nếu đảm bảo đồng thời các điều kiện sau:
Đã được cấp giấy phép xây dựng (nếu không thuộc trường hợp được miễn):
Lưu ý: Bố mẹ bạn cần phải chuẩn bị giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đối với thửa đất này gồm: Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc cấp sổ đỏ và xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai (văn phòng đăng ký đất đai) thửa đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ (khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP);
Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng: Được xây dựng nhà ở trên phần diện tích được xác định là đất ở (đất dùng với mục đích để ở).
Đồng thời, việc xây dựng nhà ở là phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương.
Kết luận: Bố mẹ bạn vẫn có thể xây nhà ở trên đất khai hoang nếu việc xây dựng này được thực hiện theo giấy phép xây dựng hoặc phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và đúng diện tích đất được xây dựng nhà ở.
Trên đây là giải đáp về cấp sổ đỏ đất khai hoang, trong trường hợp còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
