Được cấp sổ đỏ dưới 30m2 không? Điều kiện để được cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích dưới 30m2 là gì? Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất có diện tích dưới 30m2 là gì? Thửa đất có diện tích dưới 30m2 có được bán không? … Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giúp bạn đọc hiểu thêm phần nào những quy định xoay quanh vấn đề này.
Tôi muốn hỏi Luật sư, với diện tích đất dưới 30m2 như vậy thì gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận không?
Nếu được cấp thì thủ tục có gì khác so với các trường hợp thông thường khác hay không? Và nếu gia đình tôi muốn bán thửa đất này thì điều kiện gồm những gì?
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về việc cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích dưới 30m2 về cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, căn cứ pháp luật đất đai hiện hành, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Điều kiện xin cấp sổ đỏ dưới 30m2 là gì?
Trước hết, việc cấp sổ đỏ cho đất dưới 30m2 hay còn được hiểu là việc cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.
Do 30m2 là diện tích thông thường được sử dụng làm căn cứ để tách thửa nên thực tế có rất nhiều người cho rằng thửa đất phải có diện tích ít nhất là 30m2 thì mới được cấp sổ đỏ lần đầu.
Dưới góc độ pháp lý, pháp luật về đất đai có quy định về việc cấp sổ đỏ cho những thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất đã ban hành.
Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận là:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
Điều này cũng có nghĩa là, khi thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có thể được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo điều kiện gồm:
Được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa;
Đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Các điều kiện này có thể liệt kê như:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương;
Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Sử dụng ổn định, đúng mục đích trước ngày 1/7/2004 và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác định là không có tranh chấp;
Do bạn chưa nói rõ với chúng tôi đất của bạn thuộc khu vực tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào nên chúng tôi chưa đủ dữ liệu để kết luận thửa đất của gia đình bạn có được cấp sổ đỏ hay không.
Dựa trên những thông tin mà chúng tôi đã phân tích, giải thích, bạn đối chiếu với trường hợp của mình hoặc cũng có thể xin cung cấp thêm các thông tin tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để có đáp án chính xác cho mình.
Kết luận: Pháp luật về đất đai vẫn cho phép cấp sổ đỏ dưới 30m2 đối với thửa đất đáp ứng các điều kiện về thời điểm hình thành, các điều kiện được cấp giấy chứng nhận,... như chúng tôi đã trình bày ở trên.
Thủ tục cấp sổ đỏ dưới 30m2 như thế nào?
Thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích dưới 30m2 không có sự khác biệt so với những thửa đất thông thường khác.
Cụ thể, Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự cấp sổ đỏ cho thửa đất dưới 30m2 gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho thửa đất dưới 30m2
Người sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:
Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận mẫu 04a/ĐK được điền đầy đủ thông tin;
Giấy tờ về nhân thân, về nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất;
Một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);
Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nếu có);
Giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Các giấy tờ cần thiết, hợp pháp khác để chứng minh quá trình sử dụng đất;
Nơi nộp hồ sơ: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất/hoặc văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc theo quyền hạn
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện các công việc trong phạm vi quyền hạn, trách nhiệm gồm:
Kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu cấp sổ đỏ;
Thực hiện xác nhận nguồn gốc, xác nhận thời điểm sử dụng đất và xác nhận tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch trong trường hợp thửa đất của người sử dụng không có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã kê khai, đăng ký của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản;
Xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, xác nhận có thuộc trường hợp được cấp giấy phép xây dựng hay không, xác nhận sự phù hợp với quy hoạch xây dựng nếu tài sản trên đất không có giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Thông báo cho văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo thửa đất/hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính (nếu có) đối với thửa đất của người sử dụng đất;
Thực hiện niêm yết kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (thời hạn niêm yết là 15 ngày);
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, nơi có tài sản cũng có trách nhiệm xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã niêm yết;
Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai sau thời gian niêm yết;
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn
Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai;
Thực hiện công việc về trích đo hoặc trích lục bản đồ địa chính:
Trích lục bản đồ địa chính tại nơi đã có bản đồ địa chính/hoặc trích đo địa chính tại nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc trong trường hợp đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi;
Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất được người sử dụng đất nộp trong hồ sơ (nếu có);
Kiểm tra và xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất nếu sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức hoạt động trong lĩnh vực xây dựng hoặc đo đạc bản đồ nếu người sử dụng đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo/hoặc tổ chức nước ngoài/hoặc cá nhân nước ngoài/hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;
Kiểm tra hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ của người yêu cầu;
Xác minh thực địa trong trường hợp thấy cần thiết và xác nhận có hoặc không đủ điều được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký của người sử dụng đất;
Gửi văn bản xin ý kiến của cơ quan có thẩm quyền nếu giấy tờ về tài sản khác so với hiện trạng hoặc chủ sở hữu tài sản không có giấy tờ về tài sản trên đất;
Thực hiện cập nhật thông tin về thửa đất, thông tin về tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định (nếu có);
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định, thông báo nghĩa vụ tài chính;
Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất;
Cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;
Trao trả giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất hoặc trả cho bộ phận tiếp nhận để trả cho người người sử dụng theo quy định;
Bước 4: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, các chi phí hợp pháp khác (nếu có).
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nộp biên lai/hóa đơn chứng minh tới cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
Bước 5: Trả kết quả
Người nộp hồ sơ nhận kết quả là giấy chứng nhận theo phiếu hẹn.
Sau khi đã có sổ đỏ cho thửa đất, bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục luật định. Thường thì việc mua bán được thực hiện theo trình tự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Kết luận: Người sử dụng đất có thửa đất dưới 30m2, đảm bảo các điều kiện được cấp sổ đỏ thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ theo trình tự các bước như đã trình bày ở trên.
Đối chiếu với trường hợp của mình, bạn nên kiểm tra, chuẩn bị, bổ sung đầy đủ hồ sơ và nộp cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.
Các giao dịch về quyền sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…chỉ được thực hiện sau khi thửa đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
