Cấp sổ đỏ sai hiện trạng không còn là trường hợp hiếm gặp trong các giao dịch về đất đai. Vậy, xử lý trường hợp này ra sao nếu như có tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng mua bán hoặc đã sang tên.
Hiện nay, gia đình tôi có thực hiện thủ tục thế chấp sổ đỏ này tại ngân hàng để vay tiền thì bên thẩm định của ngân hàng có thông báo với gia đình tôi rằng diện tích và ranh giới trong sổ không trùng khớp với thực tế.
Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ. Cụ thể, chiều rộng mặt tiền của thửa đất có kích thước ngắn hơn so với sổ đỏ, trong khi chiều rộng mặt sau của thửa đất có kích thước lớn hơn so với sổ đỏ.
Gia đình tôi phải làm gì để xử lý trường hợp sổ đỏ cấp sai hiện trạng này?
Xin Luật sư giải đáp cách thức xử lý cho tôi trong tình huống này.
Chào bạn, với vướng mắc pháp lý về giải quyết tranh chấp nhà đất đã được cấp sổ đỏ sai hiện trạng, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Xử lý trường hợp cấp sổ đỏ sang tên nhưng đã chuyển nhượng thế nào?
Theo thông tin bạn cung cấp, việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và người bán đã hoàn tất, việc đăng ký sang tên đã hoàn thành.
Do vậy, người có quyền đối với thửa đất, tài sản trên đất (nếu có) đã được chuyển giao từ bên bán sang cho gia đình bạn.
Cũng có nghĩa là, gia đình bạn có toàn quyền đối với thửa đất, tài sản trên đất này.
Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 và theo thông tin bạn cung cấp, có thể phát sinh 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Người sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện:
Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai;
Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm.
Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế phí khác theo quy định pháp luật (nếu không thuộc trường hợp được miễn).
Kết luận: Việc cấp sổ đỏ sai hiện trạng (sai diện tích, kích thước, ranh giới,...) mà sổ đỏ đã được đăng ký sang tên một người khác thì quyền quyết định, xử lý vấn đề này thuộc về chủ sử dụng đất đã nhận chuyển quyền.
Theo đó, người sử dụng đất có thể được cấp mới sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm nếu thỏa mãn các điều kiện luật định và phải đóng tiền sử dụng đất nếu không thuộc trường hợp được miễn.
Giải quyết tranh chấp nhà đất được cấp sổ đỏ sai hiện trạng ra sao?
Trường hợp quyền sử dụng đất của bạn đang có tranh chấp với gia đình hàng xóm, việc giải quyết được thực hiện như sau:
Bước 1: Thương lượng, hòa giải tranh chấp
Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đang mong muốn được sử dụng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng, do đó, thương lượng, hòa giải để xử lý trường hợp tranh chấp này là phương án tối ưu.
Việc thương lượng, hòa giải nên dựa trên các tiêu chí:
Các bên cùng có lợi từ vụ việc;
Dựa trên sổ đỏ, bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính về đất đai được lưu trữ tại cơ quan Nhà nước;
Thiện chí của các bên;
Bước 2: Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai
Nếu không tự thương lượng, hòa giải được, các bên có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất phải được thực hiện trong khoảng thời gian 45 ngày, kể từ ngày tiếp nhận yêu cầu hòa giải.
Ngoài ra, việc hòa giải phải được lập thành biên bản, có đầy đủ các thành phần hòa giải cũng như phải có chữ ký của chủ tọa, thư ký và con dấu của cơ quan cấp xã theo Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bước 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền
Nếu việc hòa giải không thành, các bên hoặc một trong hai bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Quyết định có hiệu lực của các cơ quan, cá nhân này là căn cứ để các bên thực hiện đăng ký biến động theo quy định pháp luật.
Kết luận: Nếu có phát sinh tranh chấp trên thửa đất được cấp sổ đỏ sai hiện trạng, các bên có thể lựa chọn phương án giải quyết theo các bước như chúng tôi đã nêu trên.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
