Thứ Ba, 04/07/2023

Muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải làm gì?

Chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai? Nếu mua nhà ở không đủ điều kiện để bán, có thể gặp rủi ro gì? Cùng chúng tôi tìm hiểu nhé.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai/hay mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải làm những gì?

Xin cảm ơn.

Chào bạn, chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề được chúng tôi giải đáp như sau:

Chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư cần phải thực hiện các công việc/hay đảm bảo các điều kiện sau để được bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Một là, phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán

Hai là, phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính bởi ngân hàng có đủ điều kiện

Ba là, ký kết hợp đồng theo đúng trình tự, thủ tục

Bốn là, tiến độ thanh toán phải đảm bảo đúng quy định

Năm là, phải thực hiện giải chấp trước khi mua bán hoặc có văn bản thống nhất 3 bên về việc không giải chấp nhưng vẫn thực hiện mua bán (nếu có)

Chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Cụ thể các công việc mà chủ đầu tư cần phải làm/thực hiện trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều kiện/công việc chủ đầu tư cần làm để được bán nhà ở hình thành trong tương lai	Mô tả các công việc cụ thể
Một là, phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán	Chủ đầu tư phải đảm bảo đủ điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau để gửi cho Sở Xây dựng: Văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện để bán của chủ đầu tư có kèm cam kết chịu trách nhiệm tại văn bản này nếu dự án/hoặc nhà ở không thế chấp; Giấy tờ về quyền sử dụng đất (ví dụ giấy chứng nhận/sổ hồng..); Hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (biên bản nghiệm thu hoặc biên bản kiểm tra, chấp thuận nghiệm thu công trình…); Biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai; Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra hồ sơ, gửi văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện để bán cho chủ đầu tư/hoặc không đủ điều kiện có nêu rõ lý do;
Hai là, phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính bởi ngân hàng có đủ điều kiện	Chủ đầu tư phải được ngân hàng có đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng; Ngân hàng được lựa chọn là ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố;
Ba là, ký kết hợp đồng theo đúng trình tự, thủ tục	Hợp đồng được lập có các nội dung chủ yếu theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; Việc công chứng, chứng thực hợp đồng này là không bắt buộc và được thực hiện theo yêu cầu của các bên;
Bốn là, tiến độ thanh toán phải đảm bảo đúng quy định	Tiến độ thanh toán khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Lần 1: Tối đa là 30% giá trị hợp đồng; Trước khi bàn giao nhà: Tổng tiền thanh toán tối đa là 70% giá trị hợp đồng; Trước khi được cấp giấy chứng nhận: Tổng tiền thanh toán tối đa là 95% giá trị hợp đồng;
Năm là, phải thực hiện giải chấp trước khi mua bán hoặc có văn bản thống nhất 3 bên về việc không giải chấp nhưng vẫn thực hiện mua bán (nếu có)	Nếu chủ đầu tư thế chấp dự án/hoặc thế chấp nhà thì phải giải chấp trước khi ký kết hợp đồng mua bán; Trừ trường hợp, bên mua nhà, chủ đầu tư, bên nhận thế chấp thỏa thuận 3 bên đồng ý việc tiếp tục ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đang được thế chấp;

Như vậy, giải đáp cho câu hỏi chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được chúng tôi trình bày chi tiết ở trên.

Đây là những điều kiện pháp lý quan trọng nhất buộc chủ đầu tư phải thực hiện.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có các phương án thu hút khách hàng, thúc đẩy bán hàng để có thể ký kết được nhiều hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Rủi ro khi mua nhà chưa đủ điều kiện được bán của chủ đầu tư

Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện bán là gì?

Như chúng tôi đã trình bày, để được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện pháp lý như chúng tôi đã nêu trên.

Nếu bạn mua sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai mà không đủ điều kiện để bán thì có thể phát sinh một số rủi ro pháp lý sau đây:

Một là, không mua được nhà

Không đủ điều kiện để bán đồng nghĩa với việc có thể không mua được nhà, bởi không được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có ký nhưng không có giá trị pháp lý;

Hai là, có thể mất tiền đã thanh toán, chuyển cho chủ đầu tư

Khi không được tiến hành mua bán mà bạn chuyển tiền cho chủ đầu tư thì có thể phát sinh hệ quả không thể lấy lại tiền đã chuyển hoặc nếu có lấy lại được thì không toàn vẹn hoặc rất khó để lấy lại;
Mặt khác, dù có thanh toán thì hợp đồng mua bán nhà cũng không được ký kết hoặc không có giá trị bởi điều kiện mua bán không được đáp ứng;

Ba là, dẫn đến tranh chấp, gây thiệt hại cho bên mua

Hệ quả tất yếu nếu như chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án hoặc bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện là dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng;
Khi đã phát sinh tranh chấp, thiệt hại về tiền, công sức, thời gian là cũng là điều tất yếu;

Như vậy, chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai là câu hỏi mà chủ đầu tư phải cân nhắc, thực hiện dựa trên những căn cứ mà chúng tôi nêu trên.

Trong trường hợp chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn ký kết mua bán hợp đồng mua bán nhà ở thì có thể phát sinh một số rủi ro pháp lý cơ bản, gây thiệt hại đến người mua như đã được chúng tôi liệt kê.

Trên đây là giải đáp về chủ đầu tư phải làm gì để được bán nhà ở hình thành trong tương lai? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ.