Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn khác nhau thế nào?

Khi mua chung cư, nhiều người cho rằng chung cư 50 năm thì sẽ bị mất trắng sau thời hạn này còn chung cư vĩnh viễn thì không.

Câu hỏi: Khi tìm hiểu mua nhà chung cư, em thấy có hai loại chung cư vĩnh viễn và chung cư 50 năm. Trong đó, chung cư 50 năm có giá mềm hơn rất nhiều. Hai loại này có gì khác biệt nhau và cần phân biệt thế nào?

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn khác nhau thế nào?

Khi mua một căn hộ chung cư, sẽ có 02 đối tượng mà ta cần quan tâm đến quyền sở hữu. Đó là quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư (quyền sở hữu nhà ở) và quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó.

Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào:

- Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư.

Như vậy, pháp luật không quy định thời hạn sở hữu tối thiểu/hoặc tối đa đối với loại nhà chung cư mà thời hạn sử dụng/sở hữu hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng nhà chung cư tương ứng với cấp công trình.

Bên cạnh đó, điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định thông tin được ghi trên giấy chứng nhận về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư như sau:

+ Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Tại phần đ của mục 2. Nhà ở trên sổ hồng sẽ có ký hiệu -/-, ký hiệu này có nghĩa là  không xác định thời hạn sở hữu của căn chung cư. Nói cách khác, Nhà nước không xác định thời hạn cụ thể được quyền sở hữu căn chung cư này đối với chủ sở hữu. Thực tế, những căn chung cư này được nhiều người đặt tên là chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn.

Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý theo quy định.

Nếu chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới; trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch, chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Ngoài vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư, khi mua nhà chung cư thì người mua còn cần quan tâm đến quyền sử dụng đất đối với chính đất xây dựng chung cư.

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định rõ thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư như sau:

“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

…

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”.

Như vậy, thời hạn chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng chung cư thông thường là 50 năm, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn; riêng người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (hay chính là chủ sở hữu căn hộ chung cư) thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Kết luận: Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn (cách thường gọi của chung cư không xác định thời hạn sở hữu) về bản chất thì chỉ khác nhau về thời hạn sở hữu.

Chủ căn hộ chung cư có được bồi thường khi bị tháo dỡ nhà?

Theo Điều 110 Luật Nhà ở, chỉ được phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các trường hợp sau đây:

- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.