Chung cư sở hữu lâu dài là loại chung cư nào? Ai có quyền mua chung cư sở hữu lâu dài? Khi bán chung cư, chủ đầu tư có phải thực hiện ký bảo lãnh ngân hàng không? … Một vài vấn đề pháp lý được ghi nhận là vướng mắc đối với nhiều người mua căn hộ chung cư sẽ được HieuLuat phân tích, giải đáp trong bài viết sau đây.
Tháng trước, bạn tôi cũng mua căn chung cư ở dự án của Vingroups tại Nam Từ Liêm, tôi thấy thông tin về việc ngân hàng bảo lãnh khi mua bán nhà ở, nội dung này có nghĩa là gì vậy Luật sư? Đó có phải là điều bắt buộc khi bán chung cư hay không Luật sư?
Chào bạn, xoay quanh thắc mắc về chung cư sở hữu lâu dài và điều kiện để được sở hữu những căn chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài là gì sẽ được chúng tôi giải đáp chi tiết như sau:
Chung cư sở hữu lâu dài có đặc điểm pháp lý thế nào?
Chung cư sở hữu lâu dài/chung cư sở hữu vĩnh viễn, chung cư có thời hạn sở hữu là những tên thường gọi của các loại chung cư đang tồn tại hiện nay. Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, chung cư sở hữu lâu dài/chung cư sở hữu vĩnh viễn chính là loại chung cư không xác định thời hạn sở hữu và được ký hiệu -/- trên giấy chứng nhận/sổ hồng cho chủ sở hữu. Còn chung cư có thời hạn sở hữu là loại chung cư được xác định, được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận/sổ hồng.
Một số đặc điểm về pháp lý đối với chung cư không xác định thời hạn sở hữu cụ thể như sau:
- Là loại chung cư có ký hiệu -/- trong sổ hồng/giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư;
- Là loại chung cư không được xác định thời hạn sở hữu theo hợp đồng mua bán nhà ở hoặc theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 (quy định về việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư);
- Khi nhà chung cư phải tháo dỡ hoặc cải tạo, xây dựng mới thì chủ sở hữu chung cư được tự mình xây dựng lại chung cư hoặc được tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản liên quan;
- Chủ sở hữu những căn chung cư này không cần phải quan tâm đến thời hạn sở hữu chung cư trong các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp… bởi vì những căn chung cư loại này đều đảm bảo điều kiện giao dịch là trong thời hạn sử dụng, sở hữu;
Như vậy, khi nhắc đến chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài thì chính là việc mô tả những căn hộ chung cư không xác định thời hạn sử dụng, sở hữu cụ thể và được ghi -/- tại phần thời hạn sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong sổ hồng/giấy chứng nhận.
Căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài mang một số đặc điểm pháp lý cơ bản như chúng tôi đã nêu ở trên.
Ai có quyền mua chung cư sở hữu lâu dài?
Việc mua bán chung cư nói chung, mua bán chung cư sở hữu lâu dài nói riêng đều phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, các điều kiện đó như sau:
Một là, điều kiện về đối tượng mua bán
Căn chung cư tham gia giao dịch mua bán phải thỏa mãn các quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như phải có sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận (đối với chung cư thuộc loại nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh) hoặc đã đủ điều kiện để bán theo văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có chung cư xác nhận đủ điều kiện bán nhà chung cư (đối với chung cư thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai).
Ngoài điều kiện về giấy chứng nhận/sổ hồng thì khi tham gia giao dịch mua bán, căn hộ chung cư còn phải thỏa mãn các yêu cầu tại điểm b, điểm c, điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 là:
..
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
…
Lưu ý: Điều kiện được quy định ở điểm b, điểm c nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai.
Hai là, đối tượng mua phải là người được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đối với cá nhân trong nước thì phải có quốc tịch Việt Nam, có giấy tờ xác nhận nơi cư trú theo quy định, còn đối với cá nhân nước ngoài thì phải được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
Ba là, điều kiện về hình thức của hợp đồng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Đây là điều kiện buộc phải có trong thủ tục mua bán, sang tên căn hộ chung cư.
Việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng, còn chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.
Bốn là, điều kiện riêng khi mua căn hộ chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai trực tiếp từ chủ đầu tư
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trước khi tiến hành bán các căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua của mình phải ký kết hợp đồng bảo lãnh tại ngân hàng có đủ năng lực. Theo đó, ngân hàng là đơn vị trung gian đứng ra bảo lãnh, chịu trách nhiệm cho chủ đầu tư theo hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Nếu không có các hợp đồng bảo lãnh thì chủ đầu tư sẽ không được Sở Xây dựng chấp thuận cho việc bán căn hộ chung cư, nói cách khác, đây là điều kiện mà chủ đầu tư buộc phải tuân thủ nếu muốn bán căn hộ chung cư trong các dự án xây dựng của mình.
Lưu ý:
+ Việc bảo lãnh kết thúc khi chủ đầu tư bàn giao cho bên mua;
+ Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng và bên mua có yêu cầu thực hiện bảo lãnh thì ngân hàng (bên bảo lãnh) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở (hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết;
+ Hợp đồng bảo lãnh được chủ đầu tư ký kết đối với việc bán căn hộ chung cư là nhà ở thương mại (nhà ở không xây dựng với mục đích làm nhà ở xã hội);
Như vậy, cá nhân là người Việt Nam, có nơi cư trú cụ thể là một trong những đối tượng được mua nhà ở là căn hộ chung cư trong nước. Để được mua bán căn hộ chung cư thì các bên trong giao dịch cũng như căn chung cư phải thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật về nhà ở quy định, đặc biệt là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh đối với các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là loại nhà hình thành trong tương lai.
Trên đây là giải đáp về Chung cư sở hữu lâu dài, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
