Có được chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không? Nếu có thì thủ tục thế nào?... Những câu hỏi cơ bản xoay quanh vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp có nhiều bạn đọc quan tâm được HieuLuat giải đáp cụ thể trong bài viết phía dưới.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi muốn biết đất trồng cây lâu năm có thể được chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp như đất ở, đất thương mại, dịch vụ, … được hay không? Nếu có thể được chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp thì tôi phải thực hiện theo trình tự nào? Mong Luật sư hỗ trợ, giải đáp chi tiết cho tôi.
Chào bạn, với câu hỏi về việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp chi tiết cho bạn như sau:
Có được chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không?
Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng cây lâu năm là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Để có thể được chuyển mục đích sử dụng từ đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp như đất thương mại dịch vụ, đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp,... thì phải được sự cho phép, chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013).
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện xét duyệt điều kiện để cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp dựa trên cơ sở các tiêu chí được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan. Cụ thể các tiêu chí đó là:
Một là, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp phải có đơn xin/đề nghị được chuyển mục đích sử dụng đất
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được sử dụng là mẫu đơn số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải kê khai, điền đầy đủ thông tin có tại các mục trong đơn này.
Cũng cần phải lưu ý, tùy thuộc vào loại đất sau khi xin chuyển mục đích sử dụng mà hình thức sử dụng của chúng cũng có sự khác biệt. Ví dụ, đất ở được sử dụng dưới hình thức là được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất,... còn đất thương mại dịch vụ là được Nhà nước cho thuê, được giao. Do đó, có thể người sử dụng đất sẽ phải thay đổi hình thức sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng.
Hai là, nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Không phải mọi nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đều có thể được chấp thuận. Mà chỉ có những đơn đề nghị xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất trồng cây lâu năm đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mới là những nhu cầu được chấp thuận.
Ba là, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở theo trình tự luật định
Pháp luật về đất đai có quy định về trình tự chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo các bước đã được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như đã nêu thì mới có thể được chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp.
Bốn là, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định pháp luật. Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất có thể phải nộp gồm: Tiền sử dụng đất khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, phí thẩm định hồ sơ, phí cấp giấy chứng nhận,...
Nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất không thể chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp được.
Kết luận: Người sử dụng đất trồng cây lâu năm có thể được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất phi nông nghiệp nếu thỏa mãn các tiêu chí, điều kiện luật định.
Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp thế nào?
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01);
- Giấy chứng nhận bản chính;
- Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người xin chuyển mục đích sử dụng đất còn hiệu lực theo quy định (bản sao);
- Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm để thực hiện dự án đầu tư thì còn phải chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:
+ Bản trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính;
+ Bản thuyết minh dự án đầu tư nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất là để thực hiện dự án đầu tư mà dự án đầu tư này không cần phải xin giấy chứng nhận đầu tư/hoặc không phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt;
+ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất (doanh nghiệp) trong trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (bản sao);
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và văn bản xác định thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2014, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư) khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt/hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
+ Đối với dự án không phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên (điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013);
Lưu ý: Nếu người sử dụng đất không xin chuyển mục đích toàn bộ thửa đất mà chỉ chuyển một phần diện tích thửa đất thì còn phải có hồ sơ tách thửa đất theo quy định pháp luật.
Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng.
Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp
Người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền thu phí, lệ phí khác trước khi nhận kết quả.
Lưu ý: Nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước thì người sử dụng đất còn phải ký hợp đồng thuê đất, đóng tiền thuê đất cho Nhà nước.
Bước 4: Nhận kết quả
Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc đã được cấp đổi theo quy định pháp luật.
Như vậy, để được chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã nêu trên.
19006192 để được hỗ trợ.>> Tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất thế nào?
>> Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
