Đối tượng sử dụng đất nông nghiệp chiếm đa số hiện nay là hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật đất đai cho phép đối tượng này được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khi đảm bảo điều kiện và thủ tục theo quy định.
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất nông nghiệp được Nhà nước giao tại ngoại thành Hà Nội. Nay tôi muốn chuyển đổi thửa đất này với nhà hàng xóm để về gần nhà, thuận tiện cho việc canh tác. Tôi muốn Luật sư giải đáp: Gia đình tôi có được quyền chuyển đổi như vậy không? Điều kiện chuyển đổi là gì? Thủ tục chuyển đổi ra sao?
Chào bạn, liên quan đến thủ tục, điều kiện thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chính là việc hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cho nhau quyền sử dụng các thửa đất nông nghiệp mà mình được công nhận hợp pháp. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện khi đảm bảo các điều kiện, thủ tục tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan.
Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167, Điều 188, Điều 190 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đảm bảo các điều kiện sau:
Một là, đối tượng được chuyển đổi quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc là được Nhà nước giao đất, hoặc do chuyển đổi, hoặc nhận chuyển nhượng, hoặc nhận thừa kế, hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác (áp dụng đối với cả hai bên chuyển đổi);
Hai là, hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi cho những hộ gia đình, cá nhân khác có quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn;
Ba là, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành hợp đồng có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật;
Bốn là, thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay đã có sổ đỏ/sổ hồng) và còn thời hạn sử dụng đất tại thời điểm chuyển đổi;
Năm là, quyền sử dụng thửa đất nông nghiệp dự định chuyển đổi không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không có tranh chấp tại thời điểm thực hiện chuyển đổi.
=> Đây là 05 điều kiện cơ bản nhất để hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức là Nhà nước giao hoặc do chuyển đổi, hoặc nhận chuyển nhượng/thừa kế/tặng cho hợp pháp được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có khác với chuyển mục đích không?
Thực tế, nhiều người còn nhầm lẫn việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, điểm khác biệt cơ bản của 02 thủ tục này là mục đích của người sử dụng đất khi thực hiện.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất là người sử dụng đất hướng tới mục đích thay đổi mục đích, công năng sử dụng của thửa đất (ví dụ từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở, từ đất trồng lúa thành đất trồng cây lâu năm,...) và người sử dụng đất thì được giữ nguyên, không bị thay đổi.
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là người sử dụng đất không làm thay đổi mục đích, công năng của thửa đất mà là thay đổi người có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.
Như vậy, để được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân phải thỏa mãn toàn bộ các điều kiện mà pháp luật đất đai đã quy định. Do chưa có đầy đủ thông tin về tình huống của bạn nên gia đình bạn có thể đối chiếu với những điều kiện pháp luật mà chúng tôi nêu trên để xem xét việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình có được thực hiện hay không
Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như thế nào?
Căn cứ Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013, Nghị định 23/3015/NĐ-CP và các văn bản có liên quan khác, thông thường thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện được chuyển đổi được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Các bên trong hợp đồng chuyển đổi thực hiện ký kết hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp chuyển đổi.
Hồ sơ, tài liệu mà các bên cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:
- Sổ đỏ/Giấy chứng nhận/sổ hồng đã được cấp cho các bên;
- Giấy tờ tùy thân/giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên còn hiệu lực pháp luật (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu/sổ hộ khẩu/giấy tờ chứng minh nơi cư trú);
- Dự thảo hợp đồng chuyển đổi (ký công chứng thì không bắt buộc phải có nhưng ký chứng thực thì phải có);
- Văn bản ủy quyền (nếu có);
- Giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
- Các giấy tờ, tài liệu hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã);
Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai
Các bên tiến hành đăng ký biến động đất đai về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật.
Hồ sơ đăng ký biến động theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK;
Lưu ý: Tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (lý do biến động) thì ghi như sau: Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
- Giấy chứng nhận (bản chính) của các bên;
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về nhân thân, nơi cư trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/giấy chứng nhận kết hôn: Mỗi loại 02 bản sao y;
- Văn bản ủy quyền (nếu có);
Sau khi chuẩn bị, kê khai đầy đủ, các bên nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu có nhu cầu)/hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã được xác nhận chuyển đổi sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí đăng ký biến động…
Lưu ý: Khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp thuế thu nhập và không phải nộp lệ phí trước bạ (miễn lệ phí trước bạ, miễn thuế thu nhập cá nhân).
Như vậy, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân thỏa mãn các điều kiện được chuyển đổi được tiến hành theo các bước như trên.
19006192 để được hỗ trợ.>> Chuyển nhượng đất nông nghiệp cần những điều kiện gì? Tổ chức được mua đất nông nghiệp không?
>> Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng tối đa bao nhiêu m2 đất nông nghiệp?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
