Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hiện nay là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích, công năng của loại đất mình đang sử dụng. Trong một số trường hợp, việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vậy, các trường hợp đó là gì? Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở được thực hiện ra sao?

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có thửa đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm tại vùng ngoại ô Hà Nội. Hiện nay, do có nhu cầu xây dựng thêm nhà để ở và tự bản thân tôi tìm hiểu thì thấy đã phù hợp với quy hoạch tại địa phương nên tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thửa đất nông nghiệp của tôi thành đất ở.

Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi một số vấn đề vướng mắc sau đây:

1.Trường hợp nào khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền? Trong tình huống của tôi thì có phải xin phép không?

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở như thế nào?

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất nào phải xin phép?

Theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể được phân loại thành, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện hoặc không cần phải xin phép.

Cụ thể, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định 07 trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

Một là, người sử dụng đất xin chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng hoặc đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất này đều nằm trong nhóm đất nông nghiệp nhưng do tính chất đặc biệt của loại đất trồng lúa mà việc chuyển mục đích này phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi tiến hành;

Hai là, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm khác (ví dụ đất trồng hoa màu, đỗ, các cây nông nghiệp ngắn ngày, ngô…) thành đất nuôi trồng thủy sản nước mặn hoặc đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Ba là, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thành loại đất được sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp (ví dụ thành đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác…);

Bốn là, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (ví dụ từ đất trồng cây lâu năm, trồng cây hàng năm…thành đất thương mại dịch vụ, đất ở…);

Năm là, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (ví dụ đất xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư…) sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất (ví dụ đất sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ…);

Sáu là, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (ví dụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình sự nghiệp…sang đất ở);

Bảy là, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ thành đất thương mại, dịch vụ;

Hoặc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp thành đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

=> Đây là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Lưu ý: Nếu hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, có 07 trường hợp được Luật Đất đai 2013 quy định phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm của mình thành đất phi nông nghiệp là đất ở thì thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở thế nào?

Trước hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở (đất phi nông nghiệp) thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01 ban hành theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

- Sổ hồng/Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất của bạn;

Ngoài ra, bạn cũng nên chuẩn bị thêm căn cước công dân/sổ hộ khẩu của mình để nộp kèm với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên.

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất.

Bước 2: Đóng nộp, thuế, phí khi chuyển mục đích sử dụng đất

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp có thẩm quyền thực hiện các công việc sau đây:

- Thẩm tra hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa (kết quả xác minh thực địa là biên bản xác minh thực địa);

- Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất: Thẩm định xem nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng là bao nhiêu, có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất không,...

- Lập phiếu chuyển hồ sơ sang chi cục thuế có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, tiền sử dụng đất và các loại thuế khác (nếu có) và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (hồ sơ gồm có biên bản xác minh thực địa, hồ sơ xin chuyển mục đích của người sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính/trích đo địa chính đối với thửa đất, tờ trình, dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, văn bản thẩm định nhu cầu/điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc văn bản cho phép chuyển mục đích của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu cần);

- Thực hiện chỉ đạo/cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính của thửa đất;

Người sử dụng đất theo thông báo đóng thuế, phí, lệ phí được nhận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đóng nộp thuế phí theo đúng thời gian, quy định. Người sử dụng đất được nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã đăng ký biến động/hoặc cấp mới sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Nhận kết quả

Bạn nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động hoặc đã được cấp mới sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.