Được phép chuyển nhượng đất bị kê biên không? Nếu có phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện thế nào? HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn những vướng mắc về vấn đề chuyển nhượng đất kê biên trong bài viết dưới đây.
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, bố mẹ tôi mới phát hiện ra căn nhà và thửa đất định mua đã bị cơ quan thi hành án kê biên để đảm bảo thi hành án.
Bố mẹ tôi muốn đòi lại tiền đã thanh toán vì tài sản kê biên thì chúng tôi không thể sử dụng được nhưng bên bán nhất định không trả và lấy lý do rằng đã thỏa thuận đầy đủ rồi.
Một vài ngày đầu sau giao dịch, bố mẹ tôi còn có thể nói chuyện điện thoại được với bên bán.
Xin hỏi Luật sư, chúng tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Chào bạn, xoay quanh vướng mắc về hợp đồng chuyển nhượng đất bị kê biên của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Được chuyển nhượng đất bị kê biên không?
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Việc mua bán, chuyển nhượng hoặc tham gia bất kỳ giao dịch nào đối với tài sản này đều phải đảm bảo thỏa mãn các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan.
Theo đó, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất/chuyển nhượng đất đai gồm:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Có thể thấy, một trong điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng là không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đối chiếu với trường hợp của bạn, đất ở và nhà ở thuộc đối tượng bị kê biên để đảm bảo thi hành án, do vậy, không là đối tượng được phép tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng.
Nói cách khác, hợp đồng được ký kết giữa bố mẹ bạn và bên bán không có hiệu lực pháp luật do đối tượng tham gia giao dịch không thỏa mãn điều kiện luật định.
Điều này đồng nghĩa rằng, dù hợp đồng được các bên ký kết thì bố mẹ bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ đối với thửa đất đã bị cơ quan thi hành án kê biên.
Kết luận: Pháp luật không cho phép được chuyển nhượng đất bị kê biên (đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án).
Vậy nên, dù các bên có ký hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng cũng không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất.
Xử lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất bị kê biên ra sao?
Theo thông tin mà bạn cung cấp, bố mẹ bạn đã thương lượng với bên mua để đòi lại tiền mua bán cũng như hủy bỏ hợp đồng đã ký kết nhưng họ không đồng ý.
Trong trường hợp của bạn, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi đề xuất 2 phương án xử lý như sau:
Phương án 1: Khởi kiện
Do đối tượng của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng là quyền sử dụng đất bị kê biên nên không đáp ứng điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Vậy mà bên bán không cung cấp thông tin này đầy đủ cho bên mua, có hành vi cố tình giấu diếm, đây là căn cứ để bố mẹ bạn có quyền gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên vô hiệu hợp đồng đã ký kết.
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm trao trả cho nhau những gì đã nhận tại thời điểm giao kết/ký kết hợp đồng.
Quyết định/bản án có hiệu lực của Tòa án là căn cứ để bố mẹ bạn đòi lại tiền mua bán hoặc đề nghị cơ quan thi hành án dân sự thực hiện thi hành theo bản án/quyết định đó.
Lưu ý:
Trong đơn yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đã ký kết, bố mẹ bạn cũng nên đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết hậu quả của hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
Kèm theo đơn khởi kiện, bố mẹ bạn cần chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ sau đây để chứng minh yêu cầu khởi kiện:
Hợp đồng đã được các bên ký kết;
Giấy tờ tùy thân của các bên;
Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên;
Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giao nhận tiền (biên lai, sao kê, hóa đơn, biên bản thanh toán tiền…);
Giấy tờ, tài liệu, văn bản, hình ảnh, âm thanh, video chứng minh tài sản đã bị kê biên;
Tòa án có thẩm quyền thụ lý, giải quyết yêu cầu của bạn là Tòa án nhân dân nơi bị đơn (bên bán) cư trú;
Phương án 2: Trình báo/tố giác hành vi của bên bán
Theo diễn biến của câu chuyện, chúng tôi có thể tạm nhận định rằng, bên bán đã có ý định lừa đảo bố mẹ bạn về tài sản giao kết, ý chí thực hiện giao kết, từ đó chiếm đoạt tiền của bố mẹ bạn.
Biểu hiện về hành vi: Dù biết tài sản đã kê biên nhưng vẫn bán, không cung cấp cho bố mẹ bạn thông tin đầy đủ về tài sản, sau khi đã nhận được tiền thì từ chối thương lượng, đàm phán và không có mặt tại nơi cư trú, không để lại thông tin về nơi ở.
Đây có thể coi là dấu hiệu hành vi cấu thành tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Bố mẹ bạn có quyền làm đơn trình báo/đơn tố giác tội phạm và gửi tới cơ quan công an nơi giao dịch được diễn ra (nơi ký kết hợp đồng).
Cơ quan công an có thẩm quyền tiếp nhận có thể là cơ quan công an cấp xã, cơ quan cảnh sát điều tra - công an cấp huyện.
Như vậy, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất bị kê biên, bên mua có thể lựa chọn xử lý bằng cách thương lượng, thỏa thuận. Nếu không thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện.
Nếu nhận thấy có dấu hiệu phạm tội, bên mua có quyền tố giác, trình báo vụ việc tới có quan công an, viện kiểm sát nhân dân… có thẩm quyền để được thụ lý, giải quyết.
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
