Chuyển nhượng đất đã bị thu hồi là gì? Được phép thực hiện không? Xây dựng mới nhà ở trên đất đã có thông báo thu hồi không? HieuLuat sẽ giải đáp những vấn đề về chuyển nhượng đất này trong bài viết dưới đây.
Do ở liền kề nên gia đình chúng tôi có ý định mua đất của ông A.
Tuy nhiên, cách đây hơn 1 tuần, gia đình ông A nhận được thông báo về việc thu hồi đất đang sử dụng để làm đường do xã gửi.
Tôi phân vân không rõ việc chuyển nhượng đất khi đã có thông báo thu hồi đất có được thực hiện không thưa Luật sư?
Nếu việc chuyển nhượng được thực hiện, tôi muốn xây dựng mới nhà ở trên đất mua của ông A khi đã có thông báo thu hồi đất thì có được không Luật sư?
Chào bạn, với những vướng mắc về vấn đề chuyển nhượng đất bị thu hồi được chúng tôi giải đáp cụ thể như sau:
Được chuyển nhượng đất bị thu hồi theo thông báo thu hồi không?
Người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới… thửa đất.
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi các Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 sửa đổi bổ sung Điều 49 Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
…
Theo căn cứ trên, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền mua bán, chuyển nhượng đất mà không gặp bất kỳ hạn chế nào;
Nếu đã có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển mục đích hoặc thu hồi theo đúng kế hoạch đã được phê duyệt (nếu thuộc trường hợp bi thu hồi thì phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng thì cần phải chuyển mục đích theo đúng kế hoạch sử dụng đất…);
Đồng thời, căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
Từ đó, khi có thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người sử dụng đất (thông báo được gửi đến trước thời điểm có quyết định thu hồi đất ít nhất là 180 ngày nếu là thu hồi đất phi nông nghiệp, quy định tại Điều 67 Luật Đất đai 2013) thì người sử dụng đất không được phép cấp sổ đỏ.
Nói cách khác, mặc dù người sử dụng đất không bị hạn chế quyền chuyển nhượng khi đã có quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hoặc có kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa bị thu hồi.
Tuy nhiên, khi đã có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, kể cả đủ điều kiện để mua bán/chuyển nhượng.
Kết luận: Trên nguyên tắc chung, pháp luật cho phép chuyển nhượng đất bị thu hồi trong trường hợp là đất đã có thông báo thu hồi đất khi đã có quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng không được cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất nhận chuyển quyền. Do vậy, mặc dù không bị cấm nhưng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này không được thực hiện hoàn tất theo trình tự, thủ tục luật định.
Được xây dựng trên đất đã có thông báo thu hồi không?
Từ căn cứ quy định pháp luật đã nêu ở trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện việc xây dựng mới nhà ở, các công trình khác gắn liền với đất khi đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Người sử dụng đất được quyền xây dựng mới nhà ở, các công trình trên đất khác theo quy định mà không bị pháp luật cấm;
Nói cách khác, nếu thuộc trường hợp này, bạn hoàn toàn có quyền được xây mới nhà ở trên phần diện tích đất đã mua từ ông A;
Tuy nhiên, do đã có thông báo thu hồi đất, đồng nghĩa với việc kế hoạch sử dụng đất tại thửa đất của ông A đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vậy nên, bạn không thể thực hiện mua, sang tên sổ đỏ.
Và bạn không thể xây mới nhà ở tại thời điểm này;
Trường hợp 2: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thửa đất của ông A đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Lúc này, người sử dụng đất không được phép xây mới nhà ở, chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nếu có nhu cầu sau khi đã được cấp có thẩm quyền cho phép.
Kết luận: Khi đã có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất không được phép xây dựng mới nhà ở mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo công trình nếu được cấp có thẩm quyền cho phép.
Hay, dù thuộc trường hợp được chuyển nhượng đất bị thu hồi (đất đã có thông báo thu hồi đất) thì người sử dụng đất cũng không được phép xây mới nhà ở mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo nhà ở nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Để được cơ quan có thẩm quyền cho phép, người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ sửa chữa, cải tạo công trình theo quy định pháp luật.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
