Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không? Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ? HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn đọc những vướng mắc pháp lý này trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có vướng mắc liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mong được giải đáp, hỗ trợ như sau:
Tuy nhiên, phần diện tích đất này chưa được cấp sổ đỏ. Tôi muốn hỏi, liệu rằng đất chưa có sổ đỏ thì tôi có được phép mua bán, chuyển nhượng không?
Vấn đề 2, nếu tôi vẫn muốn mua phần diện tích đất của ông A thì có cách nào để giảm thiểu tối đa rủi ro không Luật sư?
Chào bạn, vướng mắc pháp lý của bạn về vấn đề chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ được chúng tôi giải đáp như sau:
Được chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ không?
Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ không phải là trường hợp hiếm gặp hiện nay. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ đều có thể được pháp luật công nhận là hợp pháp.
Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện cơ bản để đất đai được tham gia giao dịch trên thị trường là tại thời điểm mua bán:
Thửa đất nông nghiệp liền thửa với đất sử dụng xây dựng nhà ở đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận cho gia đình ông A;
Thửa đất còn thời hạn sử dụng;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không thuộc trường hợp đang có tranh chấp theo quy định;
Ngoài ra, thửa đất tham gia giao dịch còn phải đảm bảo không thuộc trường hợp có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Rõ ràng rằng, tại thời điểm hiện nay, thửa đất nhà ông A chưa có sổ đỏ đã không thỏa mãn điều kiện được phép tham gia giao dịch.
Cũng có nghĩa rằng, việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ giữa bạn và ông A không được pháp luật cho phép, công nhận.
Ngoại lệ, trường hợp giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ được pháp luật công nhận và làm sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng khi đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Luật Đất đai 2013, bao gồm:
Giao dịch được thực hiện trước 1/1/2008;
Thửa đất tham gia giao dịch chưa từng được cấp sổ đỏ;
Thửa đất chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định pháp luật;
Tóm lại, tại thời điểm hiện tại, việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là trái quy định pháp luật hay không có hiệu lực pháp luật.
Hạn chế rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ thế nào?
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ là giao dịch không được pháp luật cho phép/không có hiệu lực pháp luật.
Vì vậy, dù có thực hiện theo cách nào thì rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch này vẫn tồn tại.
Tuy nhiên, với mong muốn của bạn được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất này với gia đình ông A và phải xuất phát từ thiện chí, sự tin tưởng của các bên, chúng tôi có thể đề xuất cho bạn phương án xử lý như sau:
Bước 1: Ký văn bản ủy quyền, đại diện ông A cấp sổ đỏ lần đầu đối với thửa đất dự định mua bán
Bạn cùng gia đình ông A lập văn bản ủy quyền (có công chứng/chứng thực) về việc bạn thay mặt gia đình ông A thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất của gia đình ông A;
Thông thường, để ký được văn bản ủy quyền này, các bên cần phải có các tài liệu, giấy tờ chứng minh thửa đất của ông A đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ hoặc thuộc trường hợp được quyền cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật;
Văn bản ủy quyền này có thể bao gồm cả nội dung kê khai, giao nộp, chỉnh sửa, bổ sung các loại giấy tờ, tài liệu, hoặc làm việc với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan…về việc cấp sổ đỏ lần đầu;
Sau khi nhận được kết quả là sổ đỏ đã được cấp, bạn là người quản lý, cầm giữ loại giấy tờ này;
Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Sau khi đã có sổ đỏ, bạn liên hệ với gia đình ông A để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật;
Tiền thanh toán cho giao dịch này được các bên tự thỏa thuận và nên lập thành văn bản, có người làm chứng, có chữ ký đầy đủ của các bên. Để giảm thiểu tối đa tranh chấp thì việc thanh toán nên được thực hiện thông qua chuyển khoản/ủy nhiệm chi tại ngân hàng;
Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động, sang tên
Bạn nên là người thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên sổ đỏ sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Kết quả của việc thực hiện đăng ký biến động, sang tên sổ đỏ là bạn đã được xác nhận biến động trong sổ đỏ hoặc được cấp mới nếu có nhu cầu.
Kết luận: Việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ không được pháp luật công nhận/không có hiệu lực pháp luật.
Do đó, dù có thực hiện bằng cách nào thì rủi ro pháp lý vẫn tiềm ẩn. Bạn có thể tiến hành theo các bước như chúng tôi đã nêu ở trên để giảm thiểu rủi ro có thể phát sinh.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
