Được phép chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ không?

Chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ được không? Nếu là mua đất phân lô bán nền thì điều kiện mua bán là gì? Cùng HieuLuat giải đáp ngay sau đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi đất dự án chưa có sổ đỏ thì có chuyển nhượng được không?

Hay điều kiện để mua đất dự án là gì?

Nếu là mua đất phân lô, bán nền thì điều kiện mua là gì?

Chào bạn, liên quan đến vướng mắc về được chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ không, chúng tôi giải đáp cho bạn như dưới đây.

Được chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ không?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để chuyển nhượng đất dự án/quyền sử dụng đất trong dự án (có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án hoặc không) bao gồm:

• Dự án đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận cho phần dự định chuyển nhượng;

• Dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

• Dự án đã được phê duyệt thực hiện;

• Đã giải phóng xong mặt bằng đối với phần dự án chuyển nhượng; nếu là dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ đã được phê duyệt;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất;

• Không thuộc trường hợp có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất; nếu có vi phạm trong quá trình thực hiện dự án thì phải chấp hành xong các quyết định xử phạt;

• Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu là chuyển nhượng dự án), có đủ năng lực tài chính, phải có cam kết tiếp tục triển khai dự án đầu tư theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt/cấp phép;

• Phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án/một phần dự án đầu tư (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ nếu thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư);

Từ các quy định nêu trên, có thể thấy, pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ.

Nói cách khác, phải có giấy chứng nhận/sổ đỏ thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được phép thực hiện.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bạn muốn nhận chuyển nhượng dự án đầu tư (một phần hoặc toàn bộ) thì phải đảm bảo các điều kiện về dự án, đất thuộc dự án, sự cho phép chuyển nhượng dự án, … như chúng tôi đã nêu trên.

Đặc biệt, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức phân lô, bán nền thì phải thỏa mãn các điều kiện như phần trình bày phía dưới của chúng tôi.

Kết luận: Pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành không cho phép chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ.

Hay, quyền sử dụng đất của dự án chưa được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng dưới mọi hình thức.

Không được chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ

Điều kiện chuyển nhượng đất phân lô bán nền là gì?

Chuyển nhượng đất phân lô, bán nền thực chất là cách thường gọi của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm:

• Đảm bảo quy định chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án...;

• Dự án đã được hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng là:

  • Công trình dịch vụ;

  • Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

  • Dự án phải được đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực;

  • Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, cấp/thoát nước, thu gom rác thải;

• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế/phí/lệ phí liên quan đến đất đai khác (nếu có));

• Là dự án thuộc khu vực/đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền;

• Đảm bảo các điều kiện khác theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, phát triển đô thị;

• Ngoài ra, người mua (hộ gia đình, cá nhân) nhận chuyển nhượng phải thực hiện việc xây nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, không được phép chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ.

Nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai tại Nghị định 148 năm 2020 của Chính phủ như đã nêu.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề chuyển nhượng đất dự án chưa có sổ đỏ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.