Chuyển nhượng đất gắn với chuyển nhượng dự án thế nào?

Đất thực hiện dự án có thể được Nhà nước giao hoặc cho thuê…Khi thực hiện chuyển nhượng đất mà gắn với việc chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện gì? Nếu dự án sử dụng đất là đất thuê trả tiền hàng năm thì có được chuyển nhượng không?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến vấn đề chuyển nhượng đất dự án mong được giải đáp, hỗ trợ như sau:

1. Doanh nghiệp của tôi đang tìm hiểu và dự định mua thửa đất đang thực hiện dự án (dự án xây dựng khu nhà ở), tôi thấy có quy định việc chuyển nhượng đất dự án này phải thông qua việc nhận chuyển nhượng dự án.

Vậy, Luật sư có thể cho tôi được biết, điều kiện để có thể chuyển nhượng đất được sử dụng cho dự án và gắn liền với việc chuyển nhượng dự án như trong trường hợp của tôi gồm những gì không?

2. Nếu dự án sử dụng đất là đất thuê trả tiền hàng năm thì tôi có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án không?

Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến việc chuyển nhượng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án, chúng tôi giải đáp như sau:

Điều kiện chuyển nhượng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án thế nào?

Trước hết, căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai, đất sử dụng cho dự án cũng có thể được chuyển nhượng một phần (chuyển nhượng một phần dự án) hoặc toàn bộ (gắn liền với chuyển nhượng toàn bộ dự án). Chủ đầu tư nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thông qua hình thức được Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án (dự án được hiểu là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở) phải bảo đảm đồng thời các điều kiện được quy định tại Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Một là, đảm bảo các điều kiện chung để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Các điều kiện này cụ thể gồm:

- Thửa đất dự án đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Thửa đất không bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Và thửa đất này phải trong thời hạn sử dụng đất.

Hai là, chủ đầu tư (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất… để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở) phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.

Các nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) (việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính phải có biên lai/hóa đơn của cơ quan thu theo quy định pháp luật).

Ba là, Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (bên mua) phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Có ngành nghề kinh doanh phù hợp (ngành nghề liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản…tùy thuộc vào phần dự án nhận chuyển nhượng);

- Và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện của chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư và điều kiện để chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

…

Trong đó, cần đặc biệt chú ý đến năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo (khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

...
2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
...

Vậy nên, khi đảm bảo toàn bộ các điều kiện trên thì chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất dự án gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Bên nhận chuyển nhượng cũng cần lưu ý phải có ngành nghề kinh doanh tương ứng theo quy định pháp luật, có đầy đủ năng lực về tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai…

Chuyển nhượng dự án gắn với đất thuê trả tiền hàng năm được không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư có thể được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Với mỗi hình thức trả tiền thuê đất, pháp luật quy định quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp/tổ chức đối với đất thuê là khác nhau.

Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của tổ chức thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

…

Trong đó, Điều 189 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm:

Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

=> Từ các căn cứ trên, có thể nhận thấy, các doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ đất thuê cho người khác, mà chỉ được phép bán tài sản gắn liền với đất thuê khi bên bán, bên mua đảm bảo các điều kiện luật định.

Đây cũng có thể coi là điểm hạn chế của chủ đầu tư khi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm (các quyền đối với thửa đất đều bị hạn chế hơn so với các hình thức khác như giao đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).

Bên mua nếu vẫn muốn được nhận quyền thuê đất của dự án hoặc có nhiều quyền hơn so với nhận quyền sở hữu tài sản trên đất thì có thể cân nhắc phương án mua dự án đầu tư, hoặc góp vốn/mua cổ phần, phần vốn góp, hợp tác…để cùng khai thác, thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đầu tư.

Như vậy, đối với đất dự án là đất thuê trả tiền hàng năm thì chủ đầu tư không thể thực hiện việc chuyển nhượng đất gắn liền với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư mà chủ đầu tư chỉ có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê.