Chuyển nhượng đất hợp pháp theo quy định pháp luật khi thỏa mãn những điều kiện gì? Quy trình chuyển nhượng đất hợp pháp ra sao? Cùng tìm hiểu những vấn đề này trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có thửa đất ở quê sử dụng từ khoảng năm 1996 đến nay.
Tôi muốn hỏi Luật sư, nếu tôi muốn bán toàn bộ phần diện tích nhà đất này ở quê cho vợ chồng người em họ (người đã trông nom, chăm sóc, canh tác nhà đất) thì phải thỏa mãn những điều kiện gì để được coi là hợp pháp?
Quy trình chuyển nhượng đất đai hợp pháp được thực hiện theo những bước nào?
Chào bạn, chúng tôi xin giải đáp những vướng mắc pháp lý về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất hợp pháp theo quy định hiện hành như sau:
Chuyển nhượng đất hợp pháp khi thỏa mãn điều kiện gì?
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục luật định.
Để việc chuyển nhượng đất hợp pháp thì phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản khác có liên quan, bao gồm:
Thửa đất chuyển nhượng đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận;
Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Đất không thuộc trường hợp có tranh chấp, hoặc đang bị khiếu nại, khởi kiện hoặc thuộc trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính;
Đất không thuộc trường hợp có thông báo hoặc quyết định thu hồi theo quy định;
Bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 hoặc không thỏa mãn điều kiện được nhận chuyển nhượng theo Điều 192 Luật Đất đai 2013;
Tại thời điểm chuyển nhượng, các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Việc chuyển nhượng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trong đó, các nội dung cơ bản của hợp đồng có thông tin các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng được ghi nhận theo sổ đỏ được cấp, giá chuyển nhượng, nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động, sang tên,...
Kết luận: Để được pháp luật công nhận là giao dịch chuyển nhượng đất hợp pháp thì cần phải đảm bảo toàn bộ các điều kiện như chúng tôi đã nêu ở trên, ví dụ đã được cấp sổ đỏ, quyền sử dụng đất không có tranh chấp,...
Điều này cũng đồng nghĩa rằng, nếu không thỏa mãn một trong số những điều kiện như trên thì chủ sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng đất đai.
Quy trình mua bán đất đai hợp pháp như thế nào?
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nếu việc sang tên, chuyển nhượng được thực hiện theo trình tự luật định.
Cụ thể, căn cứ Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2014/NĐ-CP, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, trình tự chuyển nhượng đất hợp pháp được tiến hành như sau:
Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất
Hợp đồng chuyển nhượng đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực;
Mọi hình thức hợp đồng chuyển nhượng khác đều không có được pháp luật công nhận là hợp pháp;
Thường, các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng bởi sự nhanh chóng, tiện lợi, chính xác;
Khi ký kết hợp đồng, các bên cần chuẩn bị tài liệu, hồ sơ gồm:
Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (giấy chứng nhận kết hôn, giấy xác định tình trạng hôn nhân);
Giấy tờ chứng minh nơi cư trú (sổ hộ khẩu, văn bản xác minh nơi cư trú) và giấy tờ nhân thân của các bên (căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn sử dụng);
Sổ đỏ/giấy chứng nhận (bản chính);
Bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
Giấy ủy quyền/văn bản ủy quyền có công chứng, chứng thực (nếu có);
Phiếu yêu cầu công chứng/chứng thực (nếu có);
Tài liệu, giấy tờ hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng;
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên, đóng nộp các khoản thuế phí theo quy định
Sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp (có công chứng, chứng thực), bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên tiến hành nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai trong khoảng thời gian 30 ngày, kể từ ngày ký công chứng, chứng thực hợp đồng;
Hồ sơ sang tên thường bao gồm:
Hợp đồng (2 bản chính);
2 bản sao y chứng thực các loại giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp;
Văn bản ủy quyền (1 bản chính) nếu có ủy quyền;
Sổ đỏ (bản chính) và 2 bản sao y chứng thực;
Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản khác gắn liền với đất mẫu 09/ĐK được ban hành tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
Bộ tờ khai ban hành tại Thông tư 80/2021/TT-BTC gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm thuế theo quy định pháp luật;
Văn bản cam đoan chỉ có một căn nhà ở duy nhất (nếu thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng căn nhà ở duy nhất của mình);
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh cấp huyện nơi có đất, bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cấp huyện nơi có đất;
Bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí có trách nhiệm đóng nộp các khoản chi phí theo thông báo và nộp biên lai xác nhận đã đóng nộp tại cơ quan nộp hồ sơ;
Bước 3: Nhận sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc sổ đỏ mới
Bên nhận chuyển nhượng nhận lại sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc sổ đỏ mới nếu có nhu cầu cấp lại theo phiếu hẹn trả kết quả.
Kết luận: Thủ tục chuyển nhượng đất hợp pháp bao gồm các bước như chúng tôi đã nêu ở trên, bao gồm từ ký hợp đồng, chuẩn bị hồ sơ sang tên, nộp hồ sơ sang tên, cấp sổ đỏ,...
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
