Chuyển nhượng đất khi chồng mất được thực hiện theo trình tự, thủ tục và phải đáp ứng những điều kiện gì? Cần có sự đồng ý của các con không? Cùng HieuLuat tìm hiểu vấn đề mua bán đất này trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, vợ chồng tôi kết hôn vào năm 1990. Đến năm 2017, chẳng may chồng tôi qua đời trong một tai nạn giao thông.
Để thuận tiện cho các con sử dụng đất để sửa sang lại nhà cửa và cũng là có nơi cho các con có chỗ thờ cúng khang trang và cũng là để cho vợ chồng em trai ruột của chồng tôi có thêm diện tích đất ở vì hiện tại chỗ ở của họ quá nhỏ.
Số tiền thu được, một phần để cho các con chỉnh trang lại nhà ở, phần còn lại là để dành, sau này chắc có lúc sẽ phải dùng tới.
Một là, việc chuyển nhượng đất khi chồng mất như trường hợp của tôi có cần phải có sự đồng ý của toàn bộ các con của tôi không?
Hai là, thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất của tôi được thực hiện theo những bước nào?
Mong Luật sư chỉ rõ để gia đình tôi thực hiện thủ tục được nhanh chóng, đúng pháp luật.
Chào bạn, với những vướng mắc về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất khi chồng mất của bạn, chúng tôi xin được giải đáp cụ thể như sau:
Chuyển nhượng đất khi chồng mất cần sự đồng ý của con không?
Việc chuyển nhượng nhà đất được quyết định bởi chủ sử dụng đất (những người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp nhà đất).
Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng:
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất được Nhà nước công nhận cho hai vợ chồng bạn;
Chồng bạn mất nhưng không để lại di chúc phân chia tài sản thừa kế nhà đất là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bạn;
Tại thời điểm hiện tại, ngoài những người con đang ở trong nước, bạn có một người con đang học tập ở nước ngoài, tạm thời không thể về Việt Nam;
Căn cứ quy định của pháp luật dân sự, tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của chồng bạn là di sản.
Do vậy, phần tài sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật trước khi được tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Những người được hưởng di sản này từ chồng bạn được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
…
Theo đó, các con của bạn, bố mẹ ruột, bố mẹ nuôi của chồng bạn, bạn, con nuôi hợp pháp của chồng bạn là những người thuộc hàng thừa kế thứ 1 được hưởng thừa kế từ chồng bạn.
Điều này cũng có nghĩa là phần tài sản chung là nhà đất công nhận cho vợ chồng bạn vào năm 2005 đã trở thành tài sản chung của bạn và những người được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất sau khi chồng bạn mất mà không được sự đồng ý của các con (trường hợp các con không từ chối nhận di sản thừa kế) thì không thể thực hiện được.
Đồng thời, nếu bạn vẫn thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng và tiến hành mua bán sẽ không hợp pháp/không được pháp luật công nhận và còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Kết luận: Việc chuyển nhượng đất khi chồng mất trong trường hợp có người thừa kế hợp pháp là các con thì phải được toàn bộ các con đồng ý, trừ trường hợp những người con này từ chối nhận di sản.
Nếu người vợ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì đó là giao dịch không hợp pháp và còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Thủ tục chuyển nhượng đất khi chồng mất thế nào?
Như đã trình bày ở phần trên, phần tài sản chung của hai vợ chồng sau khi chồng mất sẽ không trở tài sản riêng của người vợ.
Mà tài sản này trở thành tài sản chung của người vợ và những người được hưởng di sản thừa kế của người chồng.
Thủ tục chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện sau khi đã những người thừa kế của chồng bạn tiến hành sang tên sổ đỏ nhận thừa kế.
Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng đất khi chồng mất được thực hiện theo trình tự các bước như sau:
Bước 1: Thỏa thuận phân chia di sản
Đây là bước đầu tiên để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà từ người đã mất cho những người được nhận thừa kế, từ đó, những người thừa kế có thể đưa quyền sở hữu nhà đất tham gia giao dịch.
Những người được hưởng di sản thừa kế thực hiện thỏa thuận phân chia di sản theo trình tự sau đây:
Họp mặt gia đình để thỏa thuận về việc phân chia di sản và các vấn đề khác có liên quan đến tài sản thừa kế;
Những người được nhận di sản thừa kế theo pháp luật (người thuộc hàng thừa kế thứ 1 của chồng bạn) có thể lập văn bản từ chối nhận di sản nếu có yêu cầu. Việc từ chối phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực;
Người con của bạn đang ở nước ngoài nếu không thể về được thì có thể ủy quyền cho người tại Việt Nam đại diện thực hiện nhận di sản, chuyển nhượng đất và nếu không muốn nhận di sản thì có thể lập văn bản từ chối có xác nhận của cơ quan đại diện của Việt Nam tại nước ngoài;
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản phải được lập có công chứng hoặc chứng thực. Văn bản này được ký kết sau khi tổ chức hành nghề công chứng/người có thẩm quyền chứng thực niêm yết thông báo về việc chia tài sản thừa kế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và nơi người để lại tài sản thường trú cuối cùng trước khi chết;
Các bên cũng cần phải chuẩn bị hồ sơ, tài liệu đầy đủ để ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản này như giấy tờ nhân thân của những người nhận di sản thừa kế, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy chứng tử/trích lục khai tử của chồng bạn, sổ đỏ bản gốc, giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn của bạn,...;
Bước 2: Đăng ký biến động khi nhận di sản thừa kế
Sau khi ký kết văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, những người được nhận di sản thừa kế thực hiện đăng ký sang tên, biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh nơi có đất;
Thời gian nộp hồ sơ đăng ký sang tên đất đai của những người thừa kế là không quá 30 ngày, kể từ ngày văn bản thỏa thuận phân chia di sản được công chứng, chứng thực;
Những người nhận thừa kế nhận sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền;
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán nhà đất
Lúc này, những người có tên trên sổ đỏ đã được sang tên cùng với bên mua tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, đất ở có công chứng, chứng thực;
Hợp đồng phải có toàn bộ chữ ký của những người có tên trên sổ đỏ hoặc của người đại diện của họ theo quy định pháp luật thì mới được ghi nhận là hợp pháp;
Do mong muốn của bạn là chuyển nhượng một phần diện tích đất, vậy nên, bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa đất trước khi thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng;
Bước 4: Đăng ký sang tên nhà đất nhận chuyển nhượng
Đây là bước tiếp theo sau khi các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất đai;
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động đất đai là văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh cấp huyện nơi có đất;
Hồ sơ sang tên tại thủ tục này gồm:
Sổ đỏ bản gốc đã cấp cho những người nhận thừa kế;
Văn bản ủy quyền (nếu có);
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (2 bản chính);
Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu sử dụng là mẫu 09/ĐK theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
Toàn bộ giấy tờ về nhân thân, giấy tờ về nơi cư trú, giấy tờ về quan hệ hôn nhân của các bên trong hợp đồng;
Bộ tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC;
Bước 5: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả
Các bên đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nộp lại biên lai, hóa đơn xác nhận đã đóng nộp các khoản chi phí cho Nhà nước cho văn phòng đăng ký đất đai;
Bên nhận chuyển nhượng được nhận sổ đỏ đã xác nhận biến động hoặc được cấp mới theo yêu cầu sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
Như vậy, để được chuyển nhượng đất khi chồng mất là tài sản chung của vợ chồng cho vợ chồng em ruột của chồng thì bạn cần phải thực hiện thủ tục nhận tài sản thừa kế đầu tiên.
Sau khi đã chuyển tên trên sổ đỏ (thông qua thủ tục đăng ký biến động đất đai), những người có tên trên giấy chứng nhận được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất sang cho vợ chồng em ruột của người chồng.
Cụ thể các bước thực hiện chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ theo trình tự như hướng dẫn của chúng tôi ở trên.
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
