Chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận bị xử phạt không, phạt bao nhiêu? Được pháp luật coi là hợp pháp khi nào? HieuLuat giải đáp những vướng mắc về điều kiện chuyển nhượng này trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang được môi giới đầu tư mua khoảng 5ha đất trồng cây lâu năm để trồng cây hồ tiêu xuất khẩu.
Tôi chưa có nhiều kiến thức về lĩnh vực đất đai, do đó rất mong Luật sư giải đáp những vấn đề sau đây:
2, Nếu mua bán đất đai chưa có sổ đỏ thì có bị phạt không? Phạt bao nhiêu?
Chào bạn, xoay quanh những vướng mắc về chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận hợp pháp không, có bị phạt không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ hợp pháp không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất là một trong những quyền tài sản phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
Thửa đất đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận (gọi tắt là sổ đỏ);
Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị tranh chấp, không thuộc trường hợp bị khiếu nại, khiếu kiện;
Đất còn thời hạn sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng;
Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực;
Từ căn cứ đã nêu trên, có thể thấy, đất chưa có sổ đỏ/đất chưa được cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng.
Nói cách khác, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ là không hợp pháp.
Tuy nhiên, trường hợp đặc biệt, dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ nhưng bên nhận chuyển quyền vẫn có thể được cấp sổ đỏ, công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Đây là trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Theo đó, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được Nhà nước cấp sổ đỏ lần đầu, công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Việc chuyển nhượng được thực hiện trước 1/1/2008 hoặc chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 mà có một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
Thửa đất chưa được cấp sổ đỏ lần nào;
Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật để được cấp sổ đỏ như không có tranh chấp, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết tại địa phương…;
Kết luận: Chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận/hay chuyển nhượng khi không có sổ đỏ là không hợp pháp/không được pháp luật công nhận.
Tuy nhiên, duy nhất trường hợp chuyển nhượng đất không có sổ đỏ trong thời gian trước 1/1/2008 hoặc từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 mà có một trong những giấy tờ về đất đai thì bên nhận chuyển nhượng có thể vẫn được cấp sổ đỏ lần đầu.
Chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận bị phạt bao nhiêu?
Như chúng tôi đã phân tích ở trên, việc chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận là không hợp pháp do vi phạm một trong những điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Nếu các bên cố ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Cụ thể, mức phạt đối với đất tại đô thị và đất tại nông thôn như sau:
Trường hợp bị phạt | Mức phạt đối với đất tại đô thị (đơn vị tính: đồng) | Mức phạt đối với đất tại nông thôn (đơn vị tính: đồng) |
Việc chuyển nhượng không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 | 3 triệu - 5 triệu | 5 triệu - 10 triệu |
Việc chuyển nhượng không đủ từ 2 điều kiện trở lên theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 | 5 triệu - 10 triệu | 10 triệu - 20 triệu |
Biện pháp khắc phục hậu quả |
| |
Đối chiếu với trường hợp bạn, nếu các bên tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận thì có thể phải chịu mức phạt lên đến 10 triệu đối với đất tại đô thị, 5 triệu đối với đất tại nông thôn.
Đồng thời, bên vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như chúng tôi đã nêu ở trên.
Kết luận: Chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận là hành vi bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tối đa là 5 triệu đồng đối với đất tại nông thôn và tối đa 10 triệu đồng đối với đất tại đô thị.
Người vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo luật định như chúng tôi đã liệt kê như trên.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
