Chuyển nhượng đất không công chứng thì bên mua có được cấp sổ đỏ không? Nếu phải công chứng thì thực hiện ở cơ quan nào? HieuLuat sẽ giải đáp những thông tin trên cho bạn đọc.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi đang cân nhắc để mua thêm diện tích đất trồng cây lâu năm của gia đình hàng xóm.
Vậy Luật sư cho tôi được biết, nếu không công chứng Nhà nước thì việc mua bán của chúng tôi có hợp pháp không?
Việc ký công chứng hợp đồng mua bán đất chúng tôi phải thực hiện ở cơ quan nào thưa Luật sư?
Chào bạn, chuyển nhượng đất không công chứng là việc các bên ký kết hợp đồng mà không có chứng nhận của công chứng viên. Dưới góc độ pháp lý, việc ký kết này vẫn có thể có giá trị pháp lý. Cụ thể như chúng tôi giải đáp dưới đây.
Chuyển nhượng đất không công chứng có hợp pháp không?
Trước hết, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự vẫn cho phép một số trường hợp chuyển nhượng đất không công chứng mà vẫn hợp pháp và bên mua vẫn được quyền cấp sổ đỏ, gồm có:
Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên trong giao dịch là tổ chức kinh doanh là bất động sản
Cũng tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, pháp luật chấp nhận trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng nhưng vẫn hợp pháp khi có một trong hai bên là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Ngành nghề kinh doanh bất động sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tổ chức kinh doanh bất động sản không bị cấm, tạm hoạt động… hoặc các hình thức tạm ngưng khác khiến giao dịch không thể diễn ra.
Trong trường hợp này, việc ký kết hợp đồng có công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.
Hai là, các bên ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp khi được chứng thực.
Vậy nên, nếu các bên không lựa chọn ký công chứng hợp đồng thì có thể lựa chọn ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (Nghị định 23/2015/NĐ-CP).
Ba là, hợp đồng không công chứng, chứng thực nhưng được Tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận là hợp pháp
Đây là trường hợp mà hợp đồng được công nhận là hợp pháp nếu đáp ứng được hai điều kiện quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, gồm có:
Điều kiện 1: Phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực nhưng các bên không lập thành văn bản hoặc lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực;
Điều kiện 2: Các bên đã thực hiện được ít nhất ⅔ nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng và phải có yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng này là hợp pháp;
Bốn là, trường hợp thỏa mãn quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Đây là trường hợp mà bên mua được quyền đề nghị cấp sổ đỏ cho thửa đất đã mua nếu thỏa mãn toàn bộ những điều kiện sau:
Điều kiện 1: Thửa đất mua bán chưa được cấp sổ đỏ lần đầu;
Điều kiện 2: Việc chuyển nhượng, mua bán phải được thực hiện trước 1/1/2008 hoặc từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có một trong những giấy tờ về đất đai.
Giấy tờ về đất đai là một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Điều kiện 3: Người có yêu cầu phải nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu đối với thửa đất chuyển nhượng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Năm là, trường hợp mua bán, chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Nếu thuộc trường hợp này, bên mua cũng có thể nộp hồ sơ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đề nghị thực hiện thủ tục sang tên đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đất đã được cấp sổ đỏ và hiện tại sổ đỏ do bên mua quản lý, cầm giữ hợp pháp;
Điều kiện 2: Các bên đã ký hợp đồng trước 1/7/2014 mà hợp đồng này chưa được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật;
Như vậy, có 5 trường hợp chuyển nhượng đất không công chứng vẫn được pháp luật coi là hợp pháp và bên mua vẫn được cấp sổ đỏ như chúng tôi nêu ở trên.
Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, tại thời điểm này bạn muốn việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất là hợp pháp mà không cần công chứng thì có thể lựa chọn ký chứng thực hợp đồng hoặc ký hợp đồng viết tay nhưng phải có sự công nhận hợp pháp của Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất là của ai?
Căn cứ quy định tại Luật Công chứng 2014 đang có hiệu lực thi hành, thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất thuộc về công chứng viên.
Công chứng viên là người làm việc/được bổ nhiệm theo quy định pháp luật tại văn phòng công chứng, phòng công chứng.
Riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng đất, chỉ những văn phòng công chứng, phòng công chứng có trụ sở tại cấp tỉnh nơi có đất mới được quyền ký, đóng dấu, chứng nhận.
Trong đó:
Văn phòng công chứng là đơn vị do ít nhất 2 công chứng viên cùng hợp danh thành lập, chịu trách nhiệm. Trưởng văn phòng công chứng phải là một trong những công chứng viên hợp danh và phải hành nghề công chứng từ 2 năm trở lên.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng là cơ quan quyết định cho phép thành lập văn phòng công chứng hay không theo hồ sơ đề nghị thành lập của các công chứng viên hợp danh;
Tên của văn phòng công chứng được đặt theo quy định là “Văn phòng công chứng + tên của trưởng văn phòng công chứng”;
Phòng công chứng là đơn vị do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, trực thuộc Sở Tư pháp, có con dấu, có trụ sở và tài khoản riêng. Trưởng phòng công chứng là công chứng viên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm;
Tên của phòng công chứng được đặt theo quy định là “Phòng công chứng + số thứ tự thành lập + tên tỉnh nơi thành lập phòng công chứng”;
Thông thường, mỗi huyện đều sẽ có một phòng công chứng;
Do vậy, bạn có thể lựa chọn ký hợp đồng có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
Kết luận: Có thể thấy, trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng nhưng được chứng thực hoặc được tòa án công nhận vẫn là căn cứ để bạn thực hiện thủ tục sang tên.
Trong trường hợp ký công chứng, bạn có thể lựa chọn ký hợp đồng chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng, phòng công chứng có trụ sở đặt tại cấp tỉnh nơi có đất.
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
