Chuyển nhượng đất Nhà nước cho thuê như thế nào?

Chuyển nhượng đất Nhà nước cho thuê được không? Thủ tục thế nào? Điều kiện để mua bán đất thuê trả tiền thuê hàng năm và trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê ra sao? Cùng giải đáp trong bài viết sau.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất được Nhà nước cho thuê là đất thuê trả tiền thuê hàng năm hoặc đất được Nhà nước thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê như thế nào?

Trong đó, bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều là các doanh nghiệp.

Chân thành cảm ơn đã giải đáp.

Thủ tục chuyển nhượng đất nhà nước cho thuê thế nào?

Về cơ bản, thủ tục chuyển nhượng đất được Nhà nước cho thuê được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Chi tiết các bước được thực hiện như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng

Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai;

• Trong đó, lưu ý, nếu một trong số các bên có hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải ký công chứng, chứng thực hợp đồng này;

• Bên mua cần có văn bản chấp thuận/cho phép nhận chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu việc nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo Điều 193 Luật Đất đai;

• Hoặc bên bán phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền theo Điều 194 của Luật Đất đai nếu đất thuộc dự án kinh doanh nhà ở/dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

Bước 2: Đăng ký sang tên, ký hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước

• Sau khi ký kết hợp đồng, bên có trách nhiệm đăng ký biến động (thường là bên mua/bên nhận chuyển nhượng) liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai để được đăng ký biến động sang tên;

• Tại đây, văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ trước khi ký hợp đồng thuê đất;

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tiếp tục cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất với bên mua;

• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động thông tin về đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định;

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Sau khi đã ký kết hợp đồng, bên mua có nghĩa vụ đóng nộp các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định để được cấp sổ đỏ, đăng ký đất đai vào sổ địa chính.

Bước 4: Nhận kết quả

Bên mua được nhận sổ đỏ, nhận hợp đồng thuê đã ký từ cơ quan Nhà nước sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Kết luận: Chuyển nhượng đất Nhà nước cho thuê được thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã nêu trên.

Các bên lưu ý phải đảm bảo đầy đủ điều kiện chuyển nhượng trước khi tiến hành ký kết hợp đồng để tránh trường hợp ký hợp đồng nhưng không được sang tên, ký lại hợp đồng thuê đất.

Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất Nhà nước cho thuê

Chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần như thế nào?

Điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê.

Trình tự, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo các bước như chúng tôi đã nêu ở trên.

Cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê với chủ thể sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính:

• Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính: Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển nhượng. Đồng thời, tiền thuê đất đã trả phải là tiền không không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

• Nếu tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước để trả cho tiền thuê đất thì không được phép chuyển nhượng;

Kết luận: Doanh nghiệp được chuyển nhượng đất nhà nước cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng đất thuê trong trường hợp được tiến hành như phần hướng dẫn phía trên của chúng tôi.

Được phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê 

Chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm được không?

Từ thông tin bạn cung cấp, thực tế, có 2 trường hợp phát sinh: Chuyển nhượng/mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền thuê hàng năm và chuyển nhượng dự án gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm và trên đất có tài sản.

Việc chuyển nhượng trong từng trường hợp có sự khác biệt, chi tiết như sau:

Trường hợp 1: Mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền thuê hàng năm

Căn cứ quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm chỉ được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều này cũng có nghĩa rằng, bạn không được quyền mua bán, chuyển nhượng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm.

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

…

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

…

Trong trường hợp bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm, bên nhận chuyển nhượng cũng cần phải chú ý điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 175 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện này gồm:

• Tài sản được tạo lập hợp pháp thuộc sở hữu của người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm;

• Bên nhận chuyển nhượng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục thuê đất;

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định (ví dụ như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp, phí thẩm định hồ sơ, tiền thuê đất…);

• Không thuộc trường hợp không được mua bán tài sản trên đất theo quy định;

• Tài sản mua bán phải hoàn thành xây dựng đúng quy hoạch và đúng dự án đầu tư đã được phê duyệt;

• Bên mua tài sản phải đảm bảo:

  • Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án và có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

  • Không vi phạm pháp luật đất đai xét duyệt đối với trường hợp đã được Nhà nước giao.cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó;

Trường hợp 2: Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm, trên đất có tài sản của người thuê

Theo Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, điều kiện để được chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm:

• Là dự án không bị chấm dứt hoạt động theo quyết định của chủ đầu tư;

• Bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện về quyền sở hữu phần vốn góp, cổ phần;

• Thỏa mãn quy định tại Điều 193, Điều 194 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng/cho thuê, dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

• Thỏa mãn quy định tại Điều 189 Luật Đất đai về điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm;

• Phù hợp điều kiện được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

Như vậy, pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm.

Mà việc chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hàng năm chỉ được thực hiện nếu doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm mà trên đất có tài sản.

Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành chỉ cho phép người thuê đất trả tiền thuê hàng năm bán tài sản được tạo dựng hợp pháp trên đất khi tài sản, bên bán, bên mua thỏa mãn các điều kiện luật định.

 19006192