Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có đúng pháp luật không? Nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng này thì giải quyết ra sao? Cùng chúng tôi giải đáp vướng mắc này trong bài viết sau đây.
Tôi vừa ký kết hợp đồng mua bán nhà đất cách đây gần 1 tháng. Hiện nay, tôi đang thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai.
Do không có nhiều kiến thức chuyên môn về lĩnh vực mua bán đất đai nên chúng tôi có nhờ bên dịch vụ thực hiện sang tên giúp tôi.
Lý do là hợp đồng mua bán chỉ ký xác nhận mua bán đất mà không mua bán nhà.
Theo thỏa thuận ban đầu, chúng tôi thực hiện việc mua bán là cả đất và nhà, nên tôi có liên hệ lại với bên bán để thỏa thuận ký kết sửa chữa hợp đồng hoặc bằng một cách khác để tôi được ghi nhận quyền sở hữu nhà trên sổ đỏ.
Tôi đã đồng ý, ký vào hợp đồng thì không được quyền thay đổi.
Khi phát sinh tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất thì tôi có các cách thức nào để xử lý thưa Luật sư?
Chào bạn, chúng tôi xin được giải đáp về vấn đề chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được coi là hợp pháp không và xử lý tranh chấp nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thế nào cụ thể như sau:
Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà được không?
Trước hết, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai quyền riêng biệt theo quy định pháp luật hiện nay.
Theo đó, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất có thể không cùng là một người/đối tượng.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và phải căn cứ theo nhu cầu của các bên. Hay, người có quyền đối với đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà trên đất thì được quyền mua bán đối với tài sản này.
Nói cách khác, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn được coi là hợp pháp nếu tại thời điểm chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện luật định.
Các điều kiện để chuyển nhượng, mua bán nhà đất bao theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 bao gồm:
Đất không có tranh chấp, nhà không thuộc trường hợp có thông báo/hoặc quyết định tháo dỡ;
Đất không thuộc trường hợp có thông báo/quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật;
Nhà đất không có tranh chấp và trong thời hạn được sử dụng đất, sở hữu nhà;
Tại thời điểm mua bán, nhà đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Từ điều kiện trên, suy ra, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có thể vì một số nguyên nhân sau đây:
Một là, trên sổ đỏ chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không phải là bắt buộc.
Nếu chủ sở hữu nhà ở không đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất thì không thể bán căn nhà này được.
Do vậy, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện đối với đất mà không được thực hiện đối với nhà.
Hai là, theo thỏa thuận của các bên, chỉ thực hiện chuyển nhượng đất
Nếu các bên trong giao dịch chỉ thỏa thuận về việc mua bán đất mà không thỏa thuận về việc mua bán nhà.
Đây cũng có thể là căn cứ để bên mua chỉ được xác nhận về quyền đối với đất mà không được xác nhận về quyền đối với nhà.
Ba là, chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà không cùng một người, trong đó, chủ sở hữu tài sản trên đất không đồng ý bán
Đây cũng là trường hợp có thể phát sinh khi thực hiện mua bán nhà đất. Nếu chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất cho bạn nhưng chủ sở hữu nhà lại không đồng ý bán thì bạn cũng chỉ có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được nhận quyền sở hữu nhà.
Kết luận: Pháp luật cho phép các bên được chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà.
Việc chỉ chuyển nhượng đất mà không chuyển nhượng nhà có thể xuất phát từ một số nguyên nhân như chúng tôi đã nêu ở trên.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng bán đất nhưng không bán nhà thế nào?
Theo thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, các cách để xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất của bạn như sau:
Thương lượng, đàm phán, hòa giải để xử lý vụ việc;
Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
Tùy thuộc diễn biến của vụ việc và yêu cầu của các bên mà có thể áp dụng linh hoạt một trong hai cách thức hoặc cả hai cách thức giải quyết, cụ thể như sau:
Cách 1: Thương lượng, đàm phán, hòa giải
Ưu điểm của phương án này là các bên có thể tiết kiệm được thời gian, công sức cũng như chi phí để xử lý vụ việc.
Tuy nhiên, cách thức này chỉ có thể được thực hiện nếu các bên thực sự thiện chí, mong muốn giải quyết vấn đề tranh chấp.
Tại đây, các bên cần phải nhanh chóng có buổi làm việc, xác định lại rõ thỏa thuận ban đầu là chuyển nhượng cả đất và nhà hay chỉ chuyển nhượng đất.
Nếu cần thiết, các bên có thể đề nghị rút toàn bộ hồ sơ sang tên, ký hủy hợp đồng mua bán đất và ký lại hợp đồng mua bán nhà đất.
Sau khi ký kết lại hợp đồng mua bán nhà đất, các bên thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu việc thương lượng, thỏa thuận không thể thực hiện được thì bạn có quyền lựa chọn cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Lưu ý, trong hồ sơ khởi kiện, ngoài đơn khởi kiện, bạn cần phải chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ, đoạn ghi âm… hoặc bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh việc thỏa thuận mua bán là cả nhà và đất nhưng bên bán đã không tuân thủ thỏa thuận.
Kết luận: Thông thường, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, các bên có thể lựa chọn phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
