Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Điều kiện, thủ tục thế nào?

Chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện gì? Tổ chức kinh tế có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?

Chào bạn, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?

Trước hết, đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 bao gồm các loại đất như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất,…

Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) thì thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo các quy định chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm có:

- Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);

- Thửa đất không có tranh chấp: Thường được hiểu là thửa đất không bị khiếu nại, khiếu kiện hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp và đang được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết;

- Trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án (kê biên để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực của Tòa án, kê biên để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời,…);

Lưu ý: Trên thực tế, có một số trường hợp như thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng hoặc thửa đất đang trong quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận,…cũng có thể không thực hiện được việc giao dịch chuyển nhượng/mua bán do thửa đất đang thực hiện trong một giao dịch khác làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sử dụng đất.

=> Đây là những quy định chung nhất để thửa đất nông nghiệp được phép tham gia giao dịch.

Do bạn chưa cung cấp cho chúng tôi thông tin cụ thể về loại đất nông nghiệp của bạn, nên có thể phát sinh một số trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa

Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định chỉ những hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó (khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

- Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013 cho phép chỉ những hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

- Khoản 1, khoản 2 Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

...

Trường hợp 3:  Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số

Đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số chỉ được chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Đây là một số trường hợp thường xuất hiện trong giao dịch về đất nông nghiệp.

Kết luận: Để được thực hiện giao dịch mua bán đất nông nghiệp, thửa đất phải đảm bảo các điều kiện như trên. Do chưa nhận được đầy đủ thông tin thửa đất của bạn nên từ những giải đáp của chúng tôi, bạn lựa chọn những điều kiện phù hợp với thửa đất của mình.

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?

Tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) (khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Điều 169 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, trừ trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Khoản 1, khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

…

Đồng thời, Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

Từ các căn cứ trên, suy ra tổ chức kinh tế là doanh nghiệp được nhận đất nông nghiệp của bạn nếu đáp ứng các điều kiện luật định, cụ thể như sau:

Trường hợp tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của bạn, tổ chức kinh tế trong trường hợp này phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Nếu việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện khi đảm bảo toàn bộ các điều kiện sau:

+ Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án theo quy định pháp luật;

+ Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện…);

+ Trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ. Số tiền này được gọi là số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa, được thu theo Quyết định của từng địa phương và Nghị định 35/2015/NĐ-CP;

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân và không nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì được thực hiện như bình thường.

Trường hợp tổ chức kinh tế là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tổ chức kinh tế là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp/giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Như vậy, tổ chức kinh tế là doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự vẫn được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nếu đó là doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và phải đảm bảo các điều kiện về đất nhận chuyển nhượng, các điều kiện khác như chúng tôi đã nêu trên.
 

Thủ tục chuyển nhượng đất rẫy như thế nào?

Chào bạn, thủ tục chuyển nhượng đất rẫy được thực hiện theo các bước như ký hợp đồng, chuẩn bị hồ sơ sang tên và nộp hồ sơ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhận kết quả đăng ký sang tên.

Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng, các bên phải đảm bảo điều kiện chuyển nhượng.

Đất rẫy trồng cây cà phê là một trong những loại đất nông nghiệp theo phân loại tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. Do vậy, điều kiện chuyển nhượng đất rẫy cũng giống như điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp theo Điều 188 mà chúng tôi nêu tại phần trên (phần chuyển nhượng đất trồng lúa).

Khi đã đảm bảo đầy đủ các điều kiện này, các bên trong giao dịch tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:

Bước 1: Thỏa thuận, lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Việc thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng được thực hiện dựa trên ý chí, sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất được tiến hành tại phòng công chứng/văn phòng công chứng và chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ đăng ký sang tên

Đây là bước thực hiện sau khi đã ký kết hợp đồng.

Theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng, bên có trách nhiệm nộp hồ sơ chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, tài liệu luật định và nộp cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng/chứng thực.

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định bộ hồ sơ sang tên gồm:

• Sổ đỏ (bản chính);

• Hợp đồng chuyển nhượng (bản chính);

• Đơn đăng ký biến động (bản chính);

• Giấy tờ tùy thân của các bên (bản sao y); 

Thủ tục chuyển nhượng đất nương rẫy 2023 chi tiết nhất

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo thời hạn và tại nơi thu ngân sách Nhà nước được chỉ định.

Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người nộp hồ sơ sang tên nộp lại biên lai/hóa đơn xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại nơi nộp hồ sơ sang tên.

Bước 4: Nhận kết quả sang tên

Người có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên nhận kết quả là sổ đỏ đã được đăng ký biến động/sổ đỏ đã được cấp mới theo phiếu hẹn trả.

Như vậy, trình tự các bước chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất rẫy được thực hiện lần lượt như chúng tôi đã trình bày.

Để việc chuyển nhượng được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi, các bên cần chủ động chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ, giấy tờ cũng như tìm hiểu kỹ trước quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng.

 

Hồ sơ chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản gồm những gì?

Chào bạn, đất nuôi trồng thủy sản là một trong những loại đất nông nghiệp theo quy định hiện hành.

Do vậy, điều kiện nhận chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản cũng là điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Chi tiết, bạn có thể tham khảo nội dung ở phần điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa phía trên mà chúng tôi đã trình bày.

Thủ tục, trình tự thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất nuôi trồng thủy sản cũng được tiến hành tương tự như chuyển nhượng đất rẫy.

Riêng về hồ sơ chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản, bạn nên chú ý chuẩn bị theo từng giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Ký kết hợp đồng

Tại đây, các bên cần chuẩn bị:

• Sổ đỏ/giấy chứng nhận (bản gốc);

• Căn cước công dân/chứng minh nhân dân/giấy tờ xác nhận nơi cư trú còn thời hạn;

• Giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

• Giấy tờ hợp pháp khác;

Các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ khi chuyển nhượng đất theo quy định

Giai đoạn 2: Nộp hồ sơ sang tên

Ngoài các giấy tờ cần chuẩn bị như Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định như chúng tôi đã nêu trên, các bên cần chuẩn bị:

• Tờ khai lệ phí trước bạ, mẫu ban hành tại Thông tư 80/2021/TT-BTC;

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, mẫu ban hành tại Thông tư 80/2021/TT-BTC;

Giai đoạn 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Tài liệu cần chuẩn bị gồm:

• Thông báo đóng, nộp thuế phí (bản chính);

• Giấy tờ tùy thân còn hiệu lực (bản chính);

• Văn bản ủy quyền (nếu có);

Giai đoạn 4: Nhận kết quả

Giai đoạn này cần chuẩn bị:

• Phiếu hẹn trả kết quả (bản chính);

• Giấy tờ tùy thân (bản chính);

Kết luận: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất nuôi trồng thủy sản được thực hiện theo quy định, trình tự như chúng tôi đã trình bày ở trên.

Do chưa nhận được hồ sơ cụ thể nên bạn tự đối chiếu với trường hợp của mình để có đáp án chính xác nhất.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về chuyển nhượng đất nông nghiệp​, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác tỉnh không?

>> Xây là trên đất nông nghiệp bị xử lý thế nào?