Chuyển nhượng đất ở: Giấy tờ, thủ tục và các chi phí phải nộp thế nào?

Chuyển nhượng đất ở tại nông thôn và đô thị có gì khác nhau không? Giấy tờ, thủ tục, chi phí, điều kiện thực hiện như thế nào? Cách tính từng khoản thuế, phí ra sao? Cùng HieuLuat giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.

Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ở như thế nào?

Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn là gì?

Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, để được thực hiện quyền của mình, người sử dụng đất cần phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện luật định và tiến hành theo trình tự đã được quy định.

Về điều kiện, người sử dụng đất phải thỏa mãn các yêu cầu được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Về thủ tục chuyển nhượng, các bên trong giao dịch tiến hành theo trình tự được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2019/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan.

Cụ thể như sau:

Một là, điều kiện chuyển nhượng đất ở

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn là như nhau.

Các điều kiện này bao gồm:

• Bên bán đã được cấp giấy chứng nhận/sổ đỏ tại thời điểm chuyển nhượng;

• Đất không có tranh chấp/không bị khiếu nại, khiếu kiện;

• Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định;

• Không thuộc trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013;

• Thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai tại Điều 193, Điều 194 của Luật Đất đai về điều kiện nhận chuyển nhượng đất thực hiện dự án đầu tư;

• Thực hiện đăng ký biến động đất đai theo pháp luật;

Thủ tục chuyển nhượng đất ở mới nhất 2023

Hai là, thủ tục chuyển nhượng đất ở

Thủ tục chuyển nhượng đất ở cũng giống với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các loại đất khác.

Chi tiết các bước thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

• Hợp đồng chuyển nhượng đất ở phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Các bên có thể thương lượng, thỏa thuận và lập dự thảo hợp đồng;

• Khi ký kết hợp đồng, các bên cần đầy đủ các tài liệu, chứng cứ bao như:

  • Sổ đỏ/giấy chứng nhận;

  • Hợp đồng chuyển nhượng (dự thảo);

  • Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của các bên;

Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi hợp đồng đã ký kết, các bên tiến hành nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng có công chứng/chứng thực;

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:

• Kiểm tra hồ sơ đề nghị đăng ký biến động;

• Chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán tiền thuế, phí, lệ phí;

• Xác nhận biến động vào giấy chứng nhận/sổ đỏ;

• Tiến hành chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động tại cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

• Trả kết quả đăng ký biến động cho người yêu cầu;

Bước 3: Đóng nộp các khoản thuế phí, lệ phí sang tên theo quy định

• Theo thông báo nhận được, người có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế phí có nghĩa vụ đóng nộp đầy đủ các khoản chi phí này theo thời hạn được ghi nhận trong thông báo;

• Sau khi đã hoàn thiện việc đóng nộp, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp lại biên lai, hóa đơn cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ ban đầu;

Bước 4: Nhận kết quả đã được sang tên, đăng ký biến động

Người yêu cầu thực hiện thủ tục sang tên nhận kết quả là sổ đỏ đã sang tên hoặc đã được cấp mới.

Như vậy, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng đất ở bao gồm các yếu tố như chúng tôi đã nêu trên.

Để đảm bảo tiết kiệm thời gian, công sức làm việc, các bên nên tìm hiểu kỹ các điều kiện, quy định pháp luật.

Được phép chuyển nhượng đất ở vượt hạn mức không?

Đầu tiên, đất ở vượt hạn mức được hiểu là phần diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của địa phương nơi có đất.

Để được chuyển nhượng, phần diện tích đất ở vượt hạn mức phải thỏa mãn các điều kiện của pháp luật tại Điều 188 Luật Đất đai.

Cụ thể đã được chúng tôi trình bày ở phần trên.

Việc quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có thể có một số ý nghĩa như:

• Được dùng làm căn cứ để xác định số tiền sử dụng đất phải đóng nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu, xin chuyển mục đích sử dụng;

• Đảm bảo tính công bằng trong sử dụng đất;

Như chúng tôi đã trình bày, điều kiện chuyển nhượng đất ở không phụ thuộc vào diện tích đất này nằm trong hay ngoài hạn mức mà phải phụ thuộc vào điều kiện chuyển mục đích theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Trong đó, điều kiện cơ bản và quan trọng là đất phải được cấp sổ đỏ.

Theo quy định pháp luật đất đai, không phải mọi trường hợp diện tích đất ở ngoài hạn mức đều được công nhận quyền sử dụng/hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng.

Nói cách khác, người sử dụng đất có đất ở vượt ngoài hạn mức vẫn có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.

Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất ở vượt hạn mức cũng giống với việc chuyển nhượng đối với các loại đất khác.

Chỉ khi thỏa mãn được các điều kiện này, người sử dụng đất mới được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chuyển nhượng đất ở viết tay có hợp pháp không?

Chào bạn, giấy chuyển nhượng đất ở hay chính là hợp đồng chuyển nhượng đất ở là căn cứ để tiến hành sang tên sổ đỏ/sang tên quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ở phải được công chứng/chứng thực.

Trừ trường hợp, có ít nhất một trong các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc.

Điều này cũng có nghĩa rằng, giấy mua bán đất/hợp đồng chuyển nhượng đất là giấy tờ viết tay (do các bên tự viết tay/tự đánh máy, có chữ ký các bên) là không hợp pháp/hoặc không có giá trị pháp luật để xác định chuyển quyền từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng.

Cụ thể, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tóm gọn lại, việc lập hợp đồng chuyển nhượng đất ở bằng giấy tay không có giá trị pháp lý nếu ít nhất một trong số các bên không là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hay, pháp luật đất đai hiện hành yêu cầu giấy chuyển nhượng đất ở phải có công chứng hoặc chứng thực, trừ 1 trường hợp cá biệt như chúng tôi đã nêu trên.

Thuế chuyển nhượng đất ở gồm những loại gì? Tính thế nào?

Chào bạn, trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng, sang tên đất, người sử dụng đất phải chịu các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.

Thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn là bao nhiêu?

Thuế phát sinh trong quá trình thực hiện chuyển nhượng đất ở tại nông thôn bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: Được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng nếu giá trên hợp đồng lớn hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất;

  • Ngược lại, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính bằng giá theo bảng giá đất cấp tỉnh nơi có đất ban hành nếu giá trên hợp đồng nhỏ hơn giá theo bảng giá đất;

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đây là loại thuế được tính theo diện tích đất trong hoặc ngoài hạn mức với thuế suất được tính là 0,03%, 0,07%, 0,15%;

  • Giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định là giá theo bảng giá nơi có đất chuyển nhượng;

  • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ được áp dụng nếu bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ kê khai, đóng nộp khoản chi phí này tại thời điểm chuyển nhượng;

Lưu ý: Trường hợp các bên được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì được tính theo quy định về việc miễn, giảm thuế đó.

Như vậy, có 2 loại thuế xuất hiện trong trường hợp chuyển nhượng đất ở của bạn là thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Tùy thuộc từng trường hợp và có hoặc không được miễn giảm tiền thuế mà mỗi hồ sơ sang tên, mỗi trường hợp đăng ký biến động sẽ có mức thuế khác nhau.

Thuế chuyển nhượng đất ở đô thị tính thế nào?

Dưới góc độ pháp lý, việc chuyển nhượng đất ở tại đô thị hoặc chuyển nhượng đất ở tại nông thôn đều phải chịu loại thuế giống nhau là thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Cách tính chi tiết như chúng tôi đã nêu ở trên.

Điểm khác biệt khi tính thuế của hai trường hợp này là mức thuế phải đóng.

Theo quy định về việc xây dựng bảng giá đất và thực tế cho thấy, đất ở tại đô thị có giá cao hơn so với đất ở tại nông thôn.

Vậy nên, khi đóng thuế chuyển nhượng đất ở tại đô thị, người nộp thuế phải chịu mức thuế lớn hơn so với chuyển nhượng đất ở tại nông thôn.

Phí chuyển nhượng đất ở hết bao nhiêu? Tính thế nào?

Ngoài thuế chuyển nhượng đất ở thì người sử dụng đất còn phải chịu khoản phí, lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Căn cứ quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, các loại phí, lệ phí mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên gồm:

• Phí thẩm định hồ sơ;

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bao gồm lệ phí đăng ký biến động nếu người sử dụng đất yêu cầu xác nhận biến động và lệ phí cấp sổ mới nếu khi sang tên, người sử dụng đất yêu cầu cấp đổi sổ;

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương của mình để xây dựng, quyết định mức phí, lệ phí cho phù hợp.

Điều này cũng có nghĩa rằng, không có mức quy định chung trên cả nước cho loại phí, lệ phí khi chuyển nhượng đất ở.

Nói cách khác, bạn có thể tham khảo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện chuyển nhượng đất ở để xác định chính xác số tiền phí, lệ phí phải nộp.

Ngoài ra, bạn cũng có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chuyển nhượng/hoặc tổ chức hành nghề công chứng nơi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất ở để hỏi/xin cung cấp, giải đáp thông tin từ hai cơ quan này.

Chuyển nhượng đất ở cần giấy tờ gì?

Chào bạn, với vướng mắc liên quan đến vấn đề giấy tờ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng đất ở, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Trước hết thủ tục chuyển nhượng đất ở thường được tiến hành theo các bước lần lượt như ký kết hợp đồng, nộp hồ sơ sang tên, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

Tùy thuộc mỗi giai đoạn của quá trình thực hiện mà tài liệu, giấy tờ cần chuẩn bị cũng có sự khác biệt, cụ thể:

Giai đoạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất ở:

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng đất ở phải được ký công chứng, chứng thực trừ trường hợp một trong số các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Kể từ ngày 1/1/2023, sổ hộ khẩu bằng giấy đã hết giá trị pháp lý, thay vào đó, để chứng minh nơi ở hợp pháp, cá nhân sử dụng một trong những giấy tờ sau:

• Thẻ căn cước công dân;

• Chứng minh nhân dân;

• Văn bản xác nhận nơi cư trú (CT07);

Thông qua 1 trong 3 loại giấy tờ theo thứ tự ưu tiên được chúng tôi nêu trên, công chứng viên sẽ có căn cứ để xác định nơi đăng ký thường trú của các bên trong giao dịch.

Tuy nhiên, trong một vài trường hợp như:

• Nơi đăng ký thường trú trên căn cước công dân, nơi đăng ký thường trú trên sổ đỏ, nơi đăng ký thường trú của công dân tại thời điểm hiện tại là khác nhau;

• Hoặc không có thiết bị/thiết bị không quét được thông tin về nơi đăng ký thường trú trên căn cước công dân thì công chứng viên sẽ yêu cầu cung cấp văn bản CT07;

Ngoài văn bản chứng minh nơi ở hợp pháp, các bên trong giao dịch cần chuẩn bị thêm các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận/sổ đỏ đối với thửa đất giao dịch (bản chính);

• Dự thảo hợp đồng công chứng (nếu có);

Giấy tờ cần có khi mua bán đất

Giai đoạn nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động:

Sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên có trách nhiệm theo thỏa thuận tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng (2 bản chính);

• Sổ đỏ/giấy chứng nhận (bản chính);

• Giấy tờ tùy thân của các bên (bản sao y);

• Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu 09/ĐK (bản chính);

• Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bản chính) được ban hành tại Thông tư 80/2021/TT-BTC;

• Giấy tờ chứng minh được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định (nếu có);

Giai đoạn đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí và nhận kết quả:

Trong giai đoạn này, bên có nghĩa vụ, trách nhiệm cần chuẩn bị các giấy tờ:

• Thông báo nộp thuế, phí;

• Biên lai/hóa đơn xác nhận đã nộp thuế, phí;

• Phiếu hẹn trả kết quả;

Như vậy, trên đây là toàn bộ giấy tờ, tài liệu cần phải có trong khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất ở theo quy định hiện hành.

Để đảm bảo thủ tục chuyển nhượng đất ở được diễn ra thuận lợi, các bên nên chủ động tìm hiểu và chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ, tài liệu sang tên để tránh trường hợp phải bổ sung, chỉnh sửa.

Trên đây là giải đáp về thủ tục, chi phí, hồ sơ khi chuyển nhượng đất ở, nếu còn băn khoăn, bạn đọc vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.