Chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì? Cách tính thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp khi mua bán đất thế nào? Phải xuất hóa đơn không? HieuLuat giải đáp vướng mắc này trong bài viết phía dưới.
Chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở, trên đất đã có nhà ở.
Nay, chúng tôi muốn bán căn nhà và mảnh đất này để chuyển sang chỗ khác đã mua rộng rãi hơn.
Mong Luật sư giải đáp, các loại thuế mà chúng tôi phải chịu khi bán toàn bộ căn nhà, thửa đất nêu trên năm 2023 này là bao nhiêu? Chân thành cảm ơn.
Chuyển nhượng đất có phải đóng thuế không?
Chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì là câu hỏi mà rất nhiều người trong giao dịch mua bán đất đều rất quan tâm.
Khoản thuế này được thu trực tiếp tại phần thu nhập của bên bán và là thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp nếu đất đai là tài sản của doanh nghiệp/cơ quan/tổ chức (trừ trường hợp được miễn).
Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2014, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, sửa đổi bổ sung 2013, khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng đất đai là thu nhập tính thuế.
Trừ trường hợp được miễn, thuế thu nhập cá nhân/hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp mà bên bán là cá nhân, hộ gia đình/tổ chức, doanh nghiệp phải chịu được tính lần lượt là 2% hoặc 20% thu nhập tính thuế.
Tuy nhiên, nếu bên bán thuộc trường hợp được miễn thì không phải đóng thuế. Cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất nếu thỏa mãn quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
…
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Như vậy, câu hỏi chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì được pháp luật hiện hành quy định là thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nếu bên chuyển nhượng thuộc trường hợp được miễn thì không phải đóng thuế.
Nói cách khác, khi mua bán đất, bên bán phải chịu thuế (trừ trường hợp được miễn).
Năm 2023, chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì?
Chuyển nhượng đất cần đóng thuế gì?
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, khi chuyển nhượng, mua bán đất, bên bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân (nếu là hộ gia đình, cá nhân), thuế thu nhập doanh nghiệp nếu là doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức…
Cụ thể, mức thuế này được tính theo công thức thu nhập tính thuế nhân với thuế suất.
Trong đó, thuế suất của thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% (Thông tư 92/2015/TT-BTC), suy ra:
Lưu ý: Thu nhập tính thuế chính là giá mua bán được ghi trên hợp đồng nếu giá này lớn hơn bảng giá đất tại nơi có đất hoặc là giá theo bảng giá đất nếu giá ghi trên hợp đồng nhỏ hơn.
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp được tính cho việc mua bán bất động sản là 20% (Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC).
Vậy nên, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong trường hợp mua bán đất được tính như sau:
Tiền thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập tính thuế x 20%
Trong đó, thu nhập tính thuế được áp dụng như cách tính thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân/hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp là khoản thuế trả lời cho câu hỏi chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì của bạn.
Chuyển nhượng đất có chịu thuế GTGT không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi khi mua bán đất có phải đóng thuế giá trị gia tăng không?
Chào bạn, căn cứ khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp phải chịu thuế giá trị gia tăng.
Do đó, bạn không cần phải chịu khoản thuế này khi mua bán đất.
Cụ thể:
Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
6. Chuyển quyền sử dụng đất
Như vậy, chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì có đáp án là thuế thu nhập cá nhân/thuế thu nhập doanh nghiệp và không bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Điều này đồng nghĩa, các bên không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng khi thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng đất đai.
Mua bán đất không phải đóng thuế giá trị gia tăng
Chuyển nhượng đất có phải xuất hóa đơn không?
Câu hỏi: Xin hỏi Luật sư, khi chuyển nhượng đất đai thì doanh nghiệp có phải xuất hóa đơn không?
Doanh nghiệp tôi không có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Chân thành cảm ơn đã giải đáp.
Xuất hóa đơn là hành vi của doanh nghiệp, tổ chức có tài sản, hàng hóa, dịch vụ tham gia giao dịch.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp/tổ chức phải xuất hóa đơn.
Cụ thể như sau:
Điều 4. Nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ
1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này, trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử thì phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này.
…
Từ đó, suy ra, doanh nghiệp phải xuất hóa đơn khi bán đất, còn cá nhân thì không phải xuất hóa đơn.
Kết luận: Có phải xuất hóa đơn khi doanh nghiệp bán đất không, chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì là hai trong nhiều câu hỏi mà doanh nghiệp còn vướng mắc khi tham gia giao dịch, mua bán đất đai.
Theo đó, không phụ thuộc ngành nghề kinh doanh, khi bán đất, doanh nghiệp phải lập hóa đơn theo quy định.
Trên đây là giải đáp thắc mắc của chúng tôi về chuyển nhượng đất phải đóng thuế gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
