Chuyển nhượng đất quy hoạch cần tiến hành theo những bước cụ thể nào? Thủ tục được tiến hành ra sao? Cùng HieuLuat tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có dự định mua đất trong quy hoạch khu dân cư nông thôn mới vì giá cả hợp lý và cũng thuận tiện cho việc đi học của con.
Xin hỏi Luật sư, điều kiện để chúng tôi có thể mua đất trong quy hoạch này bao gồm những gì?
Chào bạn, chúng tôi xin giải đáp những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng đất quy hoạch mà bạn đang quan tâm như sau:
Điều kiện để được chuyển nhượng đất quy hoạch là gì?
Trước hết, trong một số trường hợp, dù đất dính quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có thể được chuyển nhượng.
Điều kiện để chuyển nhượng những loại đất này có sự khắt khe hơn so với các trường hợp thông thường.
Theo đó, thửa đất chuyển nhượng vừa phải đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng chung theo Điều 188, Điều 167 Luật Đất đai 2013, vừa phải đảm bảo điều kiện riêng biệt đối với loại đất dính quy hoạch.
Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch làm điểm dân cư nông thôn bao gồm:
Một là, điều kiện chung theo Điều 188 Luật Đất đai
Thửa đất mua bán đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận, không thuộc trường hợp bị khiếu nại/khởi kiện, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng;
Không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc bị cấm nhận chuyển nhượng;
Thỏa mãn điều kiện về nhận chuyển nhượng nếu việc nhận chuyển nhượng là để thực hiện dự án đầu tư;
Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất là của nhiều người thì phải được toàn bộ những người sử dụng đất này đồng ý;
Hai là, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập có công chứng hoặc chứng thực
Đây là điều kiện bắt buộc đối với việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp một trong số các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng theo Luật Công chứng 2014, việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP.
Ba là, đáp ứng điều kiện riêng biệt
Từ Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất dính quy hoạch được phép chuyển nhượng nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:
Đất chuyển nhượng nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất;
Đất đã có kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền;
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng đã quá 3 năm kể từ thời điểm công bố kế hoạch mà:
Đất không bị thu hồi;
Kế hoạch sử dụng đất không được điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có được điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không được công bố theo quy định;
Kết luận: Điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch bao gồm những yếu tố như chúng tôi đã trình bày chi tiết ở trên.
Do chưa được tiếp cận hồ sơ, tài liệu thực tế trường hợp của bạn nên chúng tôi chưa có kết luận cuối cùng cho vấn đề có được chuyển nhượng đất hay không.
Đối chiếu dữ kiện với phân tích, đánh giá của chúng tôi ở trên, bạn tự rút ra kết luận và phương án xử lý cho trường hợp mua bán đất trong quy hoạch của mình.
Điều kiện thủ tục chuyển nhượng đất quy hoạch chi tiết nhất 2023
Thủ tục chuyển nhượng đất quy hoạch gồm những bước nào?
Cũng giống với các trường hợp khác, việc chuyển nhượng đất dính quy hoạch cũng được tiến hành thông qua các bước cơ bản như ký kết hợp đồng, đăng ký sang tên, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.
Chi tiết việc mua bán, sang tên được tiến hành như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng mua bán đất có công chứng hoặc chứng thực
Các bên trong giao dịch thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
Chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và các bên phải tự mình chuẩn bị/soạn thảo hợp đồng sang tên;
Công chứng hợp đồng được thực hiện tại văn phòng công chứng/phòng công chứng và các bên có thể không cần chuẩn bị sẵn bản hợp đồng mua bán mà có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu;
Bước 2: Bên có trách nhiệm sang tên thực hiện nộp hồ sơ sang tên trong thời hạn luật định
Theo thỏa thuận được ghi nhận trên hợp đồng, bên có nghĩa vụ thực hiện sang tên/đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất;
Quá thời hạn 30 ngày nêu trên, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động bị xử phạt hành chính về hành vi chậm sang tên sổ đỏ;
Bước 3: Đóng, nộp các khoản thuế phí theo thông báo
Ngoại trừ các trường hợp được miễn, các khoản chi phí mà các bên trong giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất phải chịu gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Bên bán phải chịu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Lệ phí trước bạ: Bên mua phải chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận: Bên mua chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
Chi phí ký kết hợp đồng có công chứng/chứng thực: Hai bên cùng phải chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
Bước 4: Nhận kết quả đăng ký biến động
Sau khi đã đóng nộp toàn bộ các khoản thuế, phí với Nhà nước, người thực hiện thủ tục sang tên nhận kết quả là sổ đỏ đã được xác nhận biến động hoặc đã được cấp mới theo yêu cầu.
Kết luận: Trình tự các bước chuyển nhượng đất quy hoạch như chúng tôi đã nêu ở trên.
Để tiết kiệm thời gian, công sức, chi phí, bạn nên nghiên cứu kỹ lưỡng các bước theo luật định trước khi thực hiện.
Trên đây giải đáp về chuyển nhượng đất quy hoạch, nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
