Chuyển nhượng đất ruộng cần phải đảm bảo những điều kiện gì? Nếu có giấy chuyển nhượng viết tay thì có sang tên được không? HieuLuat giải đáp vướng mắc liên quan đến vấn đề chuyển nhượng đất này trong bài viết sau.
Điều kiện chuyển nhượng đất ruộng là gì?
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ruộng diện tích khoảng hơn 1 sào Bắc Bộ.
Xin hỏi Luật sư, điều kiện để mua bán đất ruộng là gì?
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn chuyển nhượng/mua bán đất ruộng, đây là loại đất nông nghiệp và có thể bao gồm một số loại đất sau đây theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013:
Đất trồng cây hàng năm khác;
Đất nông nghiệp khác;
Đất trồng lúa nước;
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai, điều kiện để được chuyển nhượng đất ruộng gồm:
Đất ruộng đã được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận;
Khi mua bán, chuyển nhượng, đất ruộng phải còn thời hạn sử dụng, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không thuộc trường hợp bị khiếu nại, khiếu kiện;
Bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu đất ruộng chuyển nhượng là đất trồng lúa;
Phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển nhượng nếu việc chuyển nhượng đất là để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp;
Việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định và phải được đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;
Khi thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên, các bên trong giao dịch có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường.
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất ruộng bao gồm như đã được cấp sổ, còn thời hạn sử dụng…như chúng tôi đã nêu trên.
Nếu một trong số các điều kiện nêu trên không được thỏa mãn, người sử dụng đất sẽ không được phép thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Điều kiện chuyển nhượng đất ruộng 2023
Mẫu giấy chuyển nhượng đất ruộng là mẫu nào?
Câu hỏi: Ba mẹ tôi có dự định mua lại đất ruộng của một gia đình cùng xã để xây trang trại chăn nuôi gia súc.
Xin hỏi Luật sư, mẫu giấy chuyển nhượng đất ruộng hiện nay được sử dụng là mẫu nào?
Chân thành cảm ơn.
Như chúng tôi đã trình bày ở phần trên, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng đất ruộng là các bên phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng, sang tên theo quy định.
Một trong những công việc mà các bên phải thực hiện trong quy trình chuyển nhượng là phải ký hợp đồng có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Pháp luật hiện hành không ban hành mẫu chuyển nhượng đất mà dựa trên quy định chung của pháp luật dân sự về hợp đồng chuyển nhượng đất, chúng tôi gửi đến bạn đọc mẫu giấy chuyển nhượng đất ruộng như dưới đây.
Theo đó, các nhóm điều khoản cơ bản vẫn giống như các trường hợp khác, bao gồm:
Điều khoản về thông tin các bên;
Điều khoản về đối tượng chuyển nhượng/mua bán;
Điều khoản về giá, phương thức thanh toán;
Điều khoản về quyền, nghĩa vụ giữa các bên;
Điều khoản về trách nhiệm thực hiện sang tên;
Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng;
Các điều khoản khác;
Hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng phải được công chứng hoặc chứng thựcCỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là bên A ):
Ông/Bà …., sinh năm …, chứng minh nhân dân/căn cước công dân số … do … cấp ngày … Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ...
Ông/Bà …., sinh năm …, chứng minh nhân dân/căn cước công dân số … do … cấp ngày … Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ...
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là bên B):
Ông/Bà …., sinh năm …, chứng minh nhân dân/căn cước công dân số … do … cấp ngày … Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ...
Ông/Bà …., sinh năm …, chứng minh nhân dân/căn cước công dân số … do … cấp ngày … Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ...
Hai bên cùng nhau thỏa thuận, lập và ký bản Hợp đồng này với các điều khoản cụ thể dưới đây:
ĐIỀU 1. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG
1. Đối tượng chuyển nhượng của Hợp đồng này là toàn bộ quyền sử dụng đất hợp pháp của Bên A theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” số: …; Số vào sổ cấp GCN: …do ….cấp ngày ….cho ông/bà/hộ ông/hộ bà…. Thực trạng thửa đất được mô tả cụ thể như sau:
* Thửa đất:
- Thửa đất số: … - Tờ bản đồ số: …;
- Địa chỉ: …
- Diện tích: … m2 (bằng chữ: … mét vuông)
- Hình thức sử dụng: …
- Mục đích sử dụng: …
- Thời hạn sử dụng: …
- Nguồn gốc sử dụng: …
* Ghi chú:
…
2. Bên A đồng ý chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên cho bên B, bên B sau khi đã xem xét giấy tờ chứng minh quyền sử dụng cũng như kiểm tra hiện trạng trên thực tế, đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên.
ĐIỀU 2. GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG
1. Hai bên tự thỏa thuận giá chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: ... đồng (Bằng chữ: ...đồng) tiền Việt Nam hiện hành;
2. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Không yêu cầu Công chứng viên (hoặc người có thẩm quyền chứng thực) chịu trách nhiệm về việc thanh toán này.
ĐIỀU 3. VIỆC GIAO NHẬN VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Bên A có trách nhiệm bàn giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B theo đúng thời hạn và phương thức mà hai bên đã thỏa thuận. Việc giao nhận tại khoản này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
2. Bên .. có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Khi đó, bên .. có trách nhiệm phối hợp với bên .. và không được có bất kỳ hành vi nào gây trở ngại, khó khăn cho bên ...
ĐIỀU 4. NGHĨA VỤ NỘP THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ
Thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên ... chịu trách nhiệm kê khai, nộp.
ĐIỀU 5. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các Bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 6. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Bên A cam đoan:
Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
Thửa đất thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: Bên A không nhận được bất kỳ thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với thửa đất nêu trên; Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Chưa đưa quyền sử dụng đất nêu trên tham gia giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào dẫn đến bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch;
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
2. Bên B cam đoan:
Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
3. Hai bên cam đoan:
Các giấy tờ do hai bên xuất trình để lập Hợp đồng này được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, không có sự giả mạo, tẩy xóa, thêm bớt làm sai lệch nội dung các giấy tờ này;
Tài sản chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là có thật và không đề nghị Công chứng viên (hoặc người có thẩm quyền chứng thực) chịu trách nhiệm về những cam đoan này;
Giá chuyển nhượng nêu trên là đúng với thực tế và ý chí của các bên;
Tự chịu trách nhiệm pháp lý trong trường hợp quyền sử dụng đất có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành Quyết định hành chính, tố tụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dùng để bảo đảm nghĩa vụ hoặc vi phạm những cam đoan tại Điều này.
ĐIỀU 7. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;
2. Hai bên đã tự đọc nguyên văn Hợp đồng này, đã hiểu, đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký/điểm chỉ vào Hợp đồng này;
3. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai Bên lập thành văn bản có chứng nhận (hoặc chứng thực) của Công chứng viên (hoặc người có thẩm quyền chứng thực) và được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này./.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A) | BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B) |
Như vậy, mẫu giấy chuyển nhượng đất ruộng bao gồm các điều khoản như chúng tôi trình bày ở trên.
Bạn cũng có thể liên hệ, đề nghị với tổ chức hành nghề công chứng nơi dự kiến ký hợp đồng để được giải đáp, hỗ trợ về hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng của mình.
Mua bán đất ruộng bằng giấy tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ
Có giấy chuyển nhượng đất ruộng viết tay, được cấp sổ không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có mua đất ruộng của người hàng xóm từ năm 2004.
Tôi có nghe nói việc mua bán bằng giấy tay sẽ không thể được cấp sổ đỏ.
Tôi muốn làm sổ đỏ cho gia đình mình thì có được không Luật sư?
Chào bạn, trước hết việc chuyển nhượng đất ruộng/quyền sử dụng đất ruộng phải thỏa mãn điều kiện như chúng tôi đã nêu ở phần trên.
Việc mua bán là giấy tay sẽ không có giá trị pháp luật, tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ.
Cụ thể, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người mua đất ruộng vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu thuộc một trong hai trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Việc mua bán chuyển nhượng thực hiện trước 1/1/2008 và đất chưa được cấp sổ đỏ lần đầu
Nếu thuộc trường hợp này, bạn cần thực hiện thủ tục làm đơn đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu theo mẫu 04a/ĐK gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất/hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Ngoài đơn đề nghị trên, bạn cần chuẩn bị thêm giấy tờ tùy thân, biên lai/hóa đơn xác nhận về tiền thuế/phí đã đóng nộp cùng các giấy tờ khác có liên quan cho cơ quan có thẩm quyền;
Việc cấp sổ lần đầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định;
Trường hợp 2: Việc mua bán, chuyển nhượng được thực hiện trước 1/7/2014 và bên mua chỉ có sổ đỏ hoặc chỉ có hợp đồng chuyển nhượng theo quy định
Tại đây, bạn chỉ cần nộp hồ sơ gồm giấy chứng nhận, giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền cho văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên theo quy định;
Do chúng tôi chưa được tiếp cận hồ sơ thực tế, nên từ thông tin bạn cung cấp, có thể tồn tại hai tình huống sau đây:
Một là, đất đã có sổ và bạn không được nhận/cầm giữ sổ đỏ mà chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay
Nếu thuộc trường hợp này, bạn nên thực hiện các công việc theo trình tự sau:
Liên hệ với bên bán, đề nghị bên bán giao sổ đỏ để bạn được thực hiện quyền theo trường hợp 2 mà chúng tôi đã nêu trên;
Hoặc đề nghị bên bán thực hiện ký lại hợp đồng có công chứng/chứng thực và tiến hành sang tên sổ đỏ/giấy chứng nhận như bình thường;
Theo thông báo, các bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận sổ đỏ;
Hai là, đất đã có sổ và bạn đang là người quản lý/cầm giữ/nhận sổ đỏ
Lúc này để được cấp sổ đỏ, bạn có thể thực hiện:
Đăng ký biến động đất đai/sang tên theo trường hợp 2 chúng tôi đã nêu ở trên (theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);
Hoặc ký lại hợp đồng với bên bán và tiến hành sang tên như bình thường;
Ba là, đất chưa được cấp sổ đỏ và bạn có giấy mua bán đất ruộng viết tay
Để được cấp sổ đỏ, bạn thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu như chúng tôi đã hướng dẫn tại trường hợp 1 ở trên;
Bạn cũng cần lưu ý, kết quả có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào các điều kiện như thửa đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư hay không, có hay không vi phạm pháp luật, bạn có hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay không…;
Như vậy, khi các bên mua bán đất bằng giấy chuyển nhượng đất ruộng viết tay thì bên mua vẫn có thể được cấp sổ đỏ cho thửa đất đã mua.
Để được cấp sổ thì thửa đất, người sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện khác theo quy định của pháp luật đất đai.
Trên đây giải đáp về chuyển nhượng đất ruộng, nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
