Được chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh không? Điều kiện, thủ tục thế nào?

Được phép chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh không? Đất sản xuất kinh doanh gồm có những loại nào? Thủ tục, thuế, mẫu hợp đồng chuyển nhượng được quy định ra sao? Cùng làm rõ những vướng mắc này trong bài viết sau đây của HieuLuat.

Đất sản xuất kinh doanh là đất gì? Được chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh không?

Câu hỏi: Chào Luật sư, hiểu thế nào là đất sản xuất kinh doanh?

Chúng tôi có cửa hàng bán vật liệu xây dựng cùng nhà kho chứa hàng hóa.

Theo quy định hiện hành thì đây có phải đất sản xuất kinh doanh không?

Điều kiện để chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh là gì?

Xin chào bạn, đất sản xuất kinh doanh là một trong số những loại đất phi nông nghiệp.

Đây là tên thường gọi của đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013.

Theo Điều luật này, đất sản xuất kinh doanh có thể được sử dụng với các mục đích cụ thể như:

• Với mục đích thương mại dịch vụ:

  • Xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ (nhà hàng, quán ăn, nhà nghỉ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, …);

  • Xây dựng các công trình khác phục vụ cho kinh doanh thương mại, dịch vụ (nơi chứa hàng hóa, nguyên liệu, …);

• Với mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

  • Ví dụ như đất sử dụng để làm kho chứa hàng hóa nông sản tiêu thụ của hợp tác xã/doanh nghiệp, nơi đóng gói sản phẩm nông sản trước khi xuất bán, xưởng dệt may,...);

Người sử dụng đất sản xuất kinh doanh có thể thông qua một trong những hình thức như:

• Được Nhà nước cho thuê;

• Được thuê lại, được nhận chuyển quyền, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Được nhận thừa kế, được nhận tặng cho;

Cần lưu ý:

• Người sử dụng đất sản xuất kinh doanh cũng phải có nghĩa vụ thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

• Không được phép chuyển mục đích nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Việc tự ý chuyển mục đích có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và bị thu hồi theo quy định;

Việc chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan như sau:

• Đất đã được cấp giấy chứng nhận;

• Tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất;

• Phải được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận cho nhận chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

• Thỏa mãn quy định của pháp luật đầu tư nếu chuyển nhượng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án/chuyển nhượng một phần dự án đầu tư;

Như vậy, chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh được thực hiện nếu thỏa mãn điều kiện như chúng tôi đã nêu ở trên.

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng và thủ tục thực hiện được chúng tôi giải đáp ở các phần dưới đây.

Điều kiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất phi nông nghiệp có nội dung gì?

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi, hợp đồng chuyển nhượng đất phi nông nghiệp là đất sản xuất kinh doanh có mẫu không?

Nếu được, chúng tôi mong Luật sư cung cấp mẫu hợp đồng để thực hiện việc thỏa thuận, thương lượng đúng quy định.

Thêm nữa, liệu rằng chúng tôi có phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng này không?

Cảm ơn Luật sư đã giải đáp.

Hiện nay, pháp luật chưa ban hành mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh (trừ trường hợp các bên thực hiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản thì áp dụng mẫu 06 ban hành tại Phụ lục kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Lưu ý: 

• Mẫu số 06 ban hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP được áp dụng đối với trường hợp cá nhân, doanh nghiệp thực hiện kinh doanh bất động sản (có hoạt động ngành nghề kinh doanh bất động sản, hoặc nghề nghiệp chính là kinh doanh bất động sản);

• Đây là các đối tượng thực hiện các công việc/ngành nghề như đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; tiến hành cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản… để nhằm mục đích sinh lợi;

• Điều này cũng có nghĩa rằng nếu việc mua bán/chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh không phát sinh thường xuyên, không nhằm mục đích kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không phải sử dụng mẫu hợp đồng bắt buộc như đã nêu;

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh/đất thương mại dịch vụ phải được công chứng/chứng thực, trừ trường hợp một trong số các bên hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định.

Chúng tôi xin cung cấp mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh là đất thương mại dịch vụ với các nội dung như dưới đây:

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh

Hướng dẫn sơ bộ cách ghi trong hợp đồng:

• Mục thông tin về các bên chuyển nhượng: Ghi theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/giấy phép kinh doanh/giấy chứng nhận đầu tư… hoặc giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của mình;

• Mục thông tin về đối tượng chuyển nhượng: Ghi theo thông tin trên giấy chứng nhận được cấp;

• Mục thông tin về giá mua bán, hình thức thanh toán: Ghi theo thỏa thuận của các bên. Nếu việc thanh toán không được thực hiện bằng hình thức chuyển khoản thì ghi nhận thông tin theo cách thức các bên lựa chọn;

• Mục thông tin về việc bàn giao, đăng ký quyền sử dụng đất: Ghi theo thỏa thuận của các bên;

• Mục thông tin về nghĩa vụ nộp thuế phí và các khoản chi phí khác: Theo thỏa thuận của các bên;

• Các bên ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu tại phần ký kết của hợp đồng;

Như vậy, mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh nói riêng, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp nói chung được lập, ký kết với những điều khoản như trên.

Thủ tục chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, đất thương mại dịch vụ có được phép chuyển nhượng không?

Thủ tục chuyển nhượng được tiến hành ra sao?

Mong Luật sư chỉ dẫn.

Chào bạn, cơ bản các bước thực hiện chuyển nhượng, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ/chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh là đất thương mại, dịch vụ được tiến hành như các trường hợp thông thường khác.

Theo đó, bao gồm:

• Giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ;

• Nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan có thẩm quyền;

• Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ sang tên;

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo;

• Xác nhận biến động, trả kết quả;

Chi tiết các công việc thực hiện ở từng bước theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Giao kết hợp đồng chuyển nhượng

• Các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tự thương lượng, thỏa thuận và lập hợp đồng có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật;

• Công chứng được thực hiện tại phòng công chứng/văn phòng công chứng và chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Nếu thuộc trường hợp không cần công chứng, chứng thực hợp đồng, các bên tự lựa chọn mẫu và tiến hành giao kết như thỏa thuận;

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên

• Nơi tiếp nhận, xử lý hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (nếu các bên giao dịch là cá nhân, hộ gia đình) hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất (nếu bên giao dịch là tổ chức);

• Các bên cũng có thể thực hiện nộp nhờ qua Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu;

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ sang tên

Văn phòng đăng ký đất đai/hoặc chi nhánh tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận và thực hiện các công việc chuyên môn sau đây:

• Kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin sang cơ quan thuế để tính toán nghĩa vụ tài chính;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

• Lập hồ sơ, trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp đổi giấy chứng nhận (nếu người thực hiện có nhu cầu);

Thủ tục chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Theo thông báo từ cơ quan thuế, các bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định, bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân/thuế thu nhập doanh nghiệp;

• Lệ phí trước bạ;

• Phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động, lệ phí cấp giấy chứng nhận;

• Chi phí đo đạc, tách thửa (nếu có);

Bước 5: Xác nhận biến động, trả kết quả

• Đồng thời với việc gửi hồ sơ sang cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai (và chi nhánh) tiến hành xác nhận biến động (nếu người yêu cầu không đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận);

• Trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận để trao trả giấy chứng nhận cho người yêu cầu;

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh nói chung, đất thương mại dịch vụ nói riêng được tiến hành qua 5 bước như chúng tôi đã nêu ở trên.

Để tránh trường hợp bị chậm trễ, sai sót trong quá trình thực hiện, các bên nên chuẩn bị kỹ lưỡng các loại văn bản, giấy tờ theo luật định.

Chi tiết các loại thuế phí, cách tính thuế đối với việc chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh được chúng tôi trình bày chi tiết tại phần dưới đây.

Thuế chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là bao nhiêu?

Câu hỏi: Xin hỏi, việc tính toán đóng nộp thuế khi chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được quy định như thế nào?

Nếu giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 5 tỷ thì mức thuế mà bên chuyển nhượng phải chịu là bao nhiêu?

Chúng tôi xin cảm ơn Luật sư đã hỗ trợ.

Các loại thuế, phí, lệ phí khi chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp;

• Lệ phí trước bạ;

• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận;

• Chi phí đo đạc, tách thửa đất (nếu có);

• Chi phí/thù lao ủy quyền thực hiện công việc (nếu có);

• Chi phí ký công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng;

Chi tiết, mức thuế suất/mức tiền phải đóng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân/thuế thu nhập doanh nghiệp: 

• Trừ trường hợp được miễn, giảm/hoặc các bên có thỏa thuận khác, bên chuyển nhượng là cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng là doanh nghiệp phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp;

• Trong đó, mức thuế suất áp dụng đối với người nộp thuế thu nhập cá nhân là 2%, người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% và được tính như sau:

  • Đối với cá nhân: Tính trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng nếu giá này lớn hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất và tính theo bảng giá đất nếu giá này nhỏ hơn;

  • Đối với doanh nghiệp: Thu nhập tính thuế = (doanh thu - chi phí được trừ) + các khoản thu nhập khác

  • Nếu giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 5 tỷ thì thuế thu nhập cá nhân là 100 triệu, thuế thu nhập doanh nghiệp được tính theo công thức: 20% x (5 tỷ - chi phí được trừ);

Thuế chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh

Ngoài khoản thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp mà các bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp nêu trên thì còn các khoản phí, lệ phí phát sinh khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh như sau:

• Lệ phí trước bạ: 0,5%  giá trị tài sản mua bán/chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn giảm);

  • Tương ứng với trường hợp của bạn, mức lệ phí này là 25 triệu đồng;

• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Được kê khai, đóng nộp theo quy định của từng tỉnh nơi có đất;

  • Do đó, chi phí này không cố định và cũng không có mức thông thường

• Chi phí đo đạc, tách thửa:

  • Đây là chi phí các bên phải chịu nếu chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất sản xuất kinh doanh;

  • Mức phí này được tính theo quy định của từng tỉnh (nếu đơn vị Nhà nước thực hiện đo đạc) hoặc theo thỏa thuận (nếu tổ chức có thẩm quyền thực hiện đo đạc theo cho người yêu cầu);

• Chi phí ủy quyền/thù lao ủy quyền khi thực hiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh:

  • Đây là khoản chi phí được tính toán, chi trả theo thỏa thuận của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền;

  • Pháp luật không quy định mức phí sàn, phí trần đối với loại phí này;

• Chi phí ký công chứng/chứng thực (nếu có):

  • Chi phí ký chứng thực hợp đồng: Được tính theo quy định tại Thông tư 226/2016/TT-BTC (50.000 đồng/1 giao dịch);

  • Chi phí ký công chứng hợp đồng: Được tính theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC và tính theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Mức phí này trong trường hợp của bạn là 2,2 triệu + 0,05% (5 tỷ - 3 tỷ) = 3,2 triệu đồng;

• Ngoài ra, nếu lựa chọn ký kết hợp đồng có công chứng, các bên còn phải chịu khoản thù lao công chứng với mức trần (mức cao nhất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định (thường thì mức thù lao này không quá 1 triệu đồng/giao dịch, hợp đồng);

Như vậy, chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh/đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phải chịu thuế thu nhập (thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập doanh nghiệp).

Mức thuế suất lần lượt được áp dụng là 2% và 20%.

Ngoài thuế thu nhập, các bên còn phải chịu các khoản phí, lệ phí như thù lao công chứng, phí công chứng/chứng thực, lệ phí trước bạ…

Chỉ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính là các khoản thuế phí nêu trên thì mới có thể được nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc được cấp mới.

Trên đây là nội dung giải đáp về vấn đề chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh, trong trường hợp còn có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.