Thứ Ba, 30/05/2023

Được chuyển nhượng dự án sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không?

Chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm có được phép thực hiện không? Quy định về vấn đề này như thế nào? Cùng HieuLuat tìm hiểu nhé.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi đối với dự án sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì có được phép chuyển nhượng dự án không?

Quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này như thế nào?

Chào bạn, có được phép chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm hay không là câu hỏi được chúng tôi giải đáp như dưới đây.

Được chuyển nhượng dự án sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không?

Trước hết, có thể hiểu quyền sử dụng đất là một trong số những quyền của chủ đầu tư trong dự án đầu tư.

Căn cứ Điều 194 Luật Đất đai 2013, khoản 26 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 46 Luật Đầu tư 2020, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án đầu tư sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án (bao gồm chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án) phải đảm bảo các điều kiện của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.

Cụ thể các điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm như sau:

Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật về đất đai	Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản	Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư
Nếu là dự án đầu tư đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải đáp ứng quy định tại khoản 2 Điều 194 Luật Đất đai 2013; Nếu là các dự án khác không là dự án quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì phải đảm bảo: Đáp ứng quy định chung tại Điều 188 Luật Đất đai; Hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đất đai theo quy định đối với phần dự án chuyển nhượng; Bên nhận chuyển nhượng phải thỏa mãn điều kiện được nhận chuyển nhượng dự án theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (về khả năng tài chính…); Phải được ký lại hợp đồng thuê đất và được cấp giấy chứng nhận;	Không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án và phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng cùng các bên liên quan đến dự án; Phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ, …); Dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án/phần dự án đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ tương ứng trong dự án (trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng); Không có quyết định thu hồi dự án và đã chấp hành xong quyết định xử phạt nếu có vi phạm; Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đủ năng lực tài chính, cam kết tiếp tục thực hiện triển khai dự án đầu tư theo đúng tiến độ, nội dung;	Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động; nếu là nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng thì phải đáp ứng quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020; Đáp ứng quy định về đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở; quy định về văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư;

Như vậy, pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm

Thủ tục chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm như thế nào?

Về cơ bản, các bước thực hiện chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm được thực hiện tương tự như đối với các trường hợp thông thường.

Các bước thông thường gồm:

Nộp hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và điều chỉnh dự án đầu tư (nếu có);
Xem xét cho phép quyết định chuyển nhượng dự án nếu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/hoặc lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng (nếu thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ);
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án/một phần dự án, bàn giao dự án;
Thực hiện nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định;
Thông báo bằng văn bản tới toàn bộ khách hàng, các bên liên quan, đăng tải thông tin trên báo địa phương 3 số liên tiếp hoặc trên truyền hình;
Thực hiện thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng, cho thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng;

Trong đó, lưu ý một số công việc chi tiết trong từng bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và điều chỉnh dự án đầu tư (nếu có)

Hồ sơ, trình tự thực hiện quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư 2020, Điều 11, Điều 12 Nghị định 02/2020/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Hai thủ tục xin chấp thuận chuyển nhượng và xin điều chỉnh dự án được làm đồng thời;

Thủ tục chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm

Bước 2: Xem xét cho phép quyết định chuyển nhượng dự án nếu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/hoặc lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng (nếu thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ)

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng dự án nếu thuộc thẩm quyền của mình;
Thực hiện lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định nếu không thuộc thẩm quyền của mình;

Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án/một phần dự án, bàn giao dự án

Các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án sau khi đã có văn bản chấp thuận cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền.

Bước 4: Thực hiện nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định

Ngay sau khi ký kết hợp đồng, các bên có nghĩa vụ thực hiện đóng nộp đầy đủ các khoản thuế phí, lệ phí, ví dụ như thuế thu nhập doanh nghiệp,..;

Bước 5: Thông báo bằng văn bản tới toàn bộ khách hàng, các bên liên quan, đăng tải thông tin trên báo địa phương 3 số liên tiếp hoặc trên truyền hình

Bước 6: Thực hiện thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng, cho thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện ban hành Quyết định thu hồi đất của bên chuyển nhượng và Quyết định cho thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng;
Căn cứ Quyết định cho thuê, bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng thuê đất với cơ quan đại diện Nhà nước và nộp tiền thuê đất, xin cấp sổ đỏ lần đầu;

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm gồm 6 bước cơ bản như chúng tôi đã nêu trên.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.