Chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội như thế nào?

Có được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội không? Nếu được thì điều kiện, thủ tục là gì? Cùng chúng tôi tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây nhé.

Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi, nếu chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội muốn chuyển nhượng dự án thì có được không?

Phải đáp ứng những điều kiện gì để được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội?

Trong trường hợp đủ điều kiện để được chuyển nhượng thì trình tự chuyển nhượng như thế nào?

Chào bạn, hiện nay, Nhà nước đang thực hiện rất nhiều chính sách để nhằm đảm bảo người dân được tiếp cận nhiều hơn với nhà ở xã hội, từ đó giải quyết được vấn đề nơi ở của công dân.

Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư có mong muốn được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội để chủ đầu tư khác có năng lực, đủ điều kiện hơn thực hiện thì có được không, điều kiện như thế nào, cùng chúng tôi giải đáp ngay sau đây.

Có được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội không?

Dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng là một trong những dự án đầu tư xây dựng mà pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, nhà ở cho phép chủ đầu tư được thực hiện.

Mục tiêu của chủ đầu tư khi thực hiện xây dựng, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội vừa tìm kiếm lợi nhuận và cũng là mục đích lợi ích xã hội.

Căn cứ quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội/hay chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được phép chuyển nhượng dự án của mình nếu thõa mãn các điều kiện luật định.

Chi tiết các điều kiện được chuyển nhượng, chúng tôi trình bày ở phần dưới.

Theo đó, việc chuyển nhượng dự án có thể là chuyển nhượng một phần dự án hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác.

Lưu ý rằng, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể do Nhà nước bỏ vốn đầu tư xây dựng hoặc do doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng.

Dù là dự án có nguồn gốc vốn đầu tư từ Nhà nước hoặc ngoài Nhà nước thì đều có quyền chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác khi đủ điều kiện pháp luật.

Một số vấn đề mà chủ đầu tư cần phải thực hiện trước khi tiến hành chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau:

• Cần kiểm tra điều kiện được chuyển nhượng dự án của mình, bổ sung, hoàn thiện các tiêu chuẩn nếu như chưa đáp ứng được đầy đủ điều kiện được chuyển nhượng;

• Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để đảm bảo chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đảm bảo các điều kiện để được nhận chuyển nhượng;

• Kiểm tra và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ, tài liệu theo luật định để đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận việc chuyển nhượng;

• Tiến hành quy trình chuyển nhượng và đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định;

• Thực hiện quản trị rủi ro cũng như có các phương án dự phòng trong trường hợp có thể phát sinh vấn đề đột xuất như bị kéo dài thời gian chuyển nhượng dự án, có vi phạm về điều khoản thanh toán…;

Như vậy, pháp luật hiện hành cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội khi thỏa mãn các điều kiện luật định.

Trước, trong và sau khi chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cần lưu ý đến những vấn đề pháp lý xoay quanh việc chuyển nhượng như chúng tôi đã nêu trên.

Điều kiện chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội

Điều kiện chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 48, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP,  điều kiện để được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tu xây dựng nhà ở xã hội gồm:

Điều kiện 1, dự án chuyển nhượng phải là dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt, đáp ứng đủ điều kiện luật định

• Trong đó, lưu ý rằng, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 thì việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đầu tư;

• Các dự án xây dựng nhà ở xã hội còn lại thì được thực hiện theo trình tự của Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

Điều kiện 2, phải đảm bảo 3 yêu cầu về mục tiêu dự án, nội dung dự án và quyền lợi của khách hàng

3 yêu cầu khi thực hiện chuyển nhượng dự án bao gồm:

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

• Không làm thay đổi nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

• Phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan đến dự án;

Điều kiện 3, phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản

• Cơ quan có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư;

• Thẩm quyền đồng ý cho phép được chuyển nhượng dự án gồm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ, Quốc hội, tùy thuộc dự án đầu tư được chuyển nhượng theo trình tự quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản hoặc Luật Đầu tư;

Điều kiện 4, thỏa mãn các điều kiện tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản

Các điều kiện này bao gồm:

• Dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;

• Dự án/phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ của dự án;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án/hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;

• Dự án không thuộc trường hợp có thông báo thu hồi hoặc có quyết định thu hồi đất

• Chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt nếu trong quá trình thực hiện dự án có vi phạm trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội;

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;

• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện:

• Là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải cam kết tiếp tục việc chuyển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo luật định, đảm bảo tiến độ, nội dung của dự án;

Điều kiện 5, thực hiện chuyển nhượng dự án theo trình tự, thủ tục luật định và đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) đúng, đầy đủ

• Chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng nộp đúng, đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở xã hội theo thông báo từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Như vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội nếu thỏa mãn 5 nhóm điều kiện/nguyên tắc chuyển nhượng như chúng tôi nêu trên. Thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội

Thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội như thế nào?

Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản, điểm c khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư quy định trình tự chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội như sau:

• Gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tới cơ quan có thẩm quyền;

• Giải quyết hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư;

• Ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bàn giao dự án

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả;

Bước 1: Gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tới cơ quan có thẩm quyền

• Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án/hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền tiếp nhận.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư

• Nếu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng hoặc không cho phép chuyển nhượng nếu không đủ điều kiện và phải nêu rõ lý do từ chối trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;

• Nếu thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

Bước 3: Ký kết hợp đồng, bàn giao dự án

• Các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và bàn giao dự án trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định được chuyển nhượng dự án;

• Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước, sau đó, Nhà nước giao đất/hoặc cho thuê đất đối với bên nhận chuyển nhượng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

• Các bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) liên quan đến dự án chuyển nhượng trước khi nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đầu tư đã được thay đổi tên chủ đầu tư;

• Các loại thuế, phí, lệ phí có thể gồm: Thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận…;

Kết luận: Trình tự chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo 4 bước cơ bản như chúng tôi đã nêu trên.

Trên đây là giải đáp về vấn đề chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.