Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở là nhà ở thương mại (nhà chung cư, nhà ở liền kề, nhà phố thương mại…) là hành vi hợp pháp hay trái pháp luật? Nếu được thực hiện thì thủ tục có khác gì so với các loại nhà ở thông thường? Bài viết sau đây của HieuLuat sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin cần thiết về hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại và quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, qua bạn bè giới thiệu, tôi được biết có loại nhà chung cư/nhà liền kề của ông A được ký hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư đang có nhu cầu muốn bán. Tôi không rõ đối với loại nhà ở thương mại mà được ký kết hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư thì có được mua đi bán lại khi chưa có sổ đỏ không thưa Luật sư? Nếu được mua đi bán lại thì thủ tục phải thực hiện như thế nào?
Chào bạn, liên quan đến vấn đề có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại hay không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại là hợp đồng gì?
Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa về thuê mua nhà ở như sau:
…
17. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
…
=> Theo đó, hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa người thuê mua và bên cho thuê mua về việc thuê mua nhà ở thương mại (nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai). Các loại nhà ở được phép thực hiện cho thuê mua bao gồm nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,...
Khi thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở, pháp luật cho phép bên cho thuê mua được trả tối đa 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính vào tiền thuê nhà trả hàng tháng cho bên thuê mua trong thời hạn nhất định. Kết thúc thời hạn thỏa thuận giữa các bên thì bên thuê mua nhà là chủ sở hữu của nhà ở thuê mua đó.
Vậy nên, có thể hiểu đơn giản, khi ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở thì các bên đang thực hiện đồng thời hai giao dịch thuê nhà và bán nhà ở theo những quy định riêng biệt của pháp luật.
Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại không?
Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở thương mại là một trong những hợp đồng kinh doanh bất động sản (Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Căn cứ khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
….
=> Theo quy định này, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cho người khác. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà được thực hiện đối với cả nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không được áp dụng đối với nhà ở xã hội (khoản 4 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cụ thể gồm những bước sau:
Bước 1: Ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua bán nhà ở được lập theo mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Số lượng văn bản chính tối thiểu phải lập: 06 bản (nếu không yêu cầu công chứng) hoặc 07 bản (nếu có yêu cầu công chứng);
Lưu ý: Nếu việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở được ký có công chứng thì các bên cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:
+ (Bản chính) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở (trong trường hợp thực hiện nhiều lần việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua);
+ Hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án (bản chính);
+ Giấy tờ/tài liệu chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án (ví dụ phiếu thu tiền, hóa đơn,...);
+ Biên bản bàn giao nhà ở (bản chính hoặc bản sao);
+ Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật về công chứng;
Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí
Bên có nghĩa vụ đóng nộp thuế, phí, lệ phí thực hiện đóng nộp đầy đủ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Bước 3: Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở
Sau khi các bên đã ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, bên có nghĩa vụ nộp hồ sơ để chủ đầu tư ký xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở.
Các văn bản, tài liệu cần gửi cho chủ đầu tư để thực hiện xác nhận việc chuyển nhượng bao gồm:
+ 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở;
+ Biên lai xác nhận đã đóng thuế, phí, lệ phí theo quy định;
+ Hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký với chủ đầu tư (bản chính);
+ Các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước đó.
Thời hạn chủ đầu tư thực hiện xác nhận: Không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Lưu ý: Chủ đầu tư không được phép thu thêm bất kỳ khoản phí, lệ phí nào cho việc xác nhận này.
Bước 4: Chủ đầu tư trả kết quả cho người thuê mua
Sau khi thực hiện xác nhận, chủ đầu tư trả kết quả cho các bên đề nghị xác nhận việc thuê mua nhà ở. Kết quả gồm có các giấy tờ sau:
+ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở (bản chính đã được xác nhận);
+ Hợp đồng thuê mua lần đầu (bản chính) đã ký với chủ đầu tư;
+ Các văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua liền trước;
+ Biên lai, giấy tờ xác nhận đã nộp các khoản thuế, phí, lệ phí với cơ quan Nhà nước;
Lưu ý: Đối với việc gửi thông báo của bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:
…
3. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.
Kết luận: Các bên được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở (bao gồm cả nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai) theo trình tự, thủ tục như chúng tôi đã nêu trên. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là bên nhận chuyển nhượng thì phải thực hiện thông báo tới cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương theo quy định pháp luật.
19006192 để được hỗ trợ.>> Thuê mua nhà ở xã hội là gì? Có nên thuê mua không?
>> Thuê mua nhà ở là gì? Có khác gì với thuê nhà ở?
Tác giả: Trần Điệp 
