Mua bán nhà đất mặc dù là nhu cầu phổ biến, thế nhưng không phải ai cũng nắm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề này. Dưới đây là cách giải quyết về một tình huống dễ gặp trong thực tiễn.
Xin cho hỏi, tôi có thể thay đổi hình thức vi bằng thành công chứng quận được không, căn nhà tôi mua có hợp thức hóa giấy tờ riêng được không?
Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được pháp luật công nhận?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thừa phát lại không được phép lập vi bằng trong trường hợp sau:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan bất động sản thuộc phạm vi hoạt động công chứng của tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.
Theo quy định tại điểm d và đ khoản 2 và khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, việc chứng thực hợp dồng, giao dịch liên quan đến nhà ở, bất động sản thuộc phạm vi hoạt động của UBND xã nơi có đất.
Do đó, thừa phát lại không được phép lập vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc mua bán nhà đất bằng vi bằng sẽ không được pháp luật công nhận.
Có được công chứng hợp đồng mua bán đất không đủ diện tích tổi thiểu? (Ảnh minh họa)
Có được công chứng hợp đồng mua bán nhà đất không đủ diện tích tách thửa tối thiểu không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:
“ 2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
Do đó, pháp luật không cho phép tổ chức, cá nhân thực hiện việc công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận và không làm thủ tục sang tên sổ đỏ trong trường hợp việc tách thửa không đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa tối theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất.
Làm sao có thể mua bán nhà đất không đủ diện tích tách thửa tối thiểu?
Trong trường hợp thửa đất không đủ diện tích tách thửa tối thiểu, bên mua có thể thực hiện một trong các cách sau để có thể mua bán nhà đất:
Cách 1: Mua toàn bộ thửa đất
Bên mua sẽ tiến hành thỏa thuận lại với bên bán về việc sẽ mua toàn bộ thửa đất thay vì chỉ mua một phần thửa đất.
Cách 2: Thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa và tách thửa.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thửa đất xin tách không đủ diện tích tách thửa tối thiểu thì bên mua có thể thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa và hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề khác để tạo thành thửa đất mới có diện tích đáp ứng diện tích tách thửa tối thiểu của UBND tỉnh.
Cách 3: Làm sổ đỏ đồng sở hữu.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, pháp luật cho phép cấp sổ đỏ đứng tên đầy đủ những người có chung quyền sử dụng đất. Do đó, bạn có thể thỏa thuận với bên bán đất về việc làm sổ đỏ đứng tên đồng sở hữu.
Trên đây là giải đáp về công chứng hợp đồng mua bán đất không đủ diện tích tổi thiểu. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Quy định về cấp sổ đổ đối với đất lấn chiếm không có tranh chấp
Tác giả: Linh Trang 
