Có nên mua nhà được cấp sổ hồng đồng sở hữu không?

Mua nhà đồng sở hữu là cụm từ không còn mới lạ trong các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải ai cũng hiểu hết về ý nghĩa, bản chất của loại tài sản đồng sở hữu này. Người mua nhà có nhiều vân khi lựa chọn mua bán loại tài sản này như có nên mua không, bản chất pháp lý là gì, và nếu mua thì thủ tục sang tên được thực hiện như thế nào?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi có dự định mua một căn nhà nhưng có 03 người cùng sở hữu (theo thông tin tôi thấy được trên sổ hồng). Tôi phân vân không biết liệu rằng mình có nên mua loại tài sản này không? Nếu mua được thì tôi phải làm thế nào để sang tên sổ đỏ?

Xin cảm ơn Luật sư đã giải đáp thắc mắc.

Chào bạn, hiện nay việc đồng sở hữu nhà ở không còn là trường hợp hiếm gặp mà ngày càng phổ biến. Để giải đáp cho thắc mắc của bạn, chúng tôi dựa trên thông tin bạn cung cấp và quy định pháp luật hiện hành, cụ thể như sau:

Có nên mua nhà đã được cấp sổ hồng đồng sở hữu không?

Trước tiên, nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người (đồng sở hữu) có thể được nhận biết thông qua việc sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình hoặc sở hữu chung của căn chung cư mini hoặc sở hữu chung của nhiều anh chị em khi nhận thừa kế,... Khi bán những tài sản thuộc sở hữu chung (đồng sở hữu) thì bên bán, bên mua phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán như sau:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

….

Theo đó, ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường như các dự án nhà ở thương mại, xây dựng chung cư/nhà liền kề, mua bán đất phân lô bán nền trong dự án nhà ở thương mại…) là những loại nhà không cần đáp ứng điều kiện về có tranh chấp, hoặc thuộc diện thu hồi, tháo dỡ mà vẫn được phép mua bán, thì nhà ở chỉ được phép tham gia giao dịch mua bán nếu đáp ứng toàn bộ các điều kiện tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

Sau khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu trên, việc mua bán nhà ở đồng sở hữu (tức sở hữu chung) được thực hiện theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014, cụ thể bao gồm:

Một là, nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được bán khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu;

Nếu có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật (yêu cầu giải quyết việc bán nhà). Lúc này, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua và nhà ở chỉ được bán cho người khác khi các chủ sở hữu chung không mua.

Lưu ý: Các điều kiện bán nhà ở (ví dụ về giá, thanh toán, quyền nghĩa vụ các bên, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại…) cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung (Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).

Hai là, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó.

Đồng thời, phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật (quản lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích theo quy định tại Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015…)

Ba là, nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Phần quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu chung được bán cho người khác nếu trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua.

Lưu ý: Trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự (ví dụ bồi thường thiệt hại, hoặc buộc thực hiện theo trình tự ưu tiên mua tài sản…).

=> Để được mua bán thì các bên phải tuân thủ các quy định nêu trên.

Thực tế hiện nay cho thấy, việc mua bán nhà ở là chung cư mini (theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP là loại nhà ở được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014) có rất nhiều phát sinh tranh chấp và nhiều rủi ro cho người mua. Lý do là bởi vì:

- Chủ sở hữu chung của căn nhà và thửa đất để xây dựng căn chung cư mini là toàn bộ những người có tên trên Giấy chứng nhận. Số lượng người có thể lên tới hàng trăm người. Số lượng người đông và thường xuyên biến động có thể khiến cho việc thông báo bán phần sở hữu nhà ở của bên bán trở nên khó khăn hơn. Ngoài ra, không phải người nào cũng đồng ý cho phép bán tài sản, do vậy, việc mua bán diễn ra tương đối phức tạp về thủ tục, giấy tờ, đồng thời, rất tốn thời gian, công sức. Bên bán và bên mua đôi khi đã không lường trước được các vấn đề tồn tại này, dẫn đến đã thanh toán hoặc thỏa thuận về việc mua bán; tranh chấp phát sinh từ chính những vấn đề tồn tại hiện hữu này;

- Pháp luật chỉ quy định về việc thông báo và gửi các điều kiện bán để những người đồng sở hữu còn lại thực hiện quyền ưu tiên mua của mình nhưng chưa có mẫu ban hành về việc thông báo này cũng như việc trả lời thông báo sao cho phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, thực tiễn cho thấy nhiều hồ sơ sang tên bị trả lại hoặc phải sửa đổi, bổ sung hoặc không thể thực hiện được là do nội dung của văn bản thông báo, trả lời thông báo không phù hợp. Lúc này, các bên thường có tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ, trách nhiệm để hoàn thiện hồ sơ sang tên hoặc tranh chấp về việc bên nào chịu trách nhiệm về các khoản chi phí, thiệt hại phát sinh;

- Nhiều hồ sơ sang tên được thực hiện bằng cách bên mua sau khi được nhận Giấy chứng nhận, thậm chí là mới ký hợp đồng chuyển nhượng/mua bán quyền sở hữu nhà ở đã ký văn bản từ chối quyền ưu tiên mua theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện để những người đồng sở hữu khác được dễ dàng hơn trong việc thực hiện mua bán. Tuy nhiên, đây là văn bản hiện chưa được pháp luật ban hành mẫu, đồng thời, việc ký văn bản từ chối mua tại thời điểm mua/nhận giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc bên mua sẽ không còn quyền thay đổi ý kiến tại thời điểm các đồng sở hữu khác bán phần quyền của họ. Đây cũng là một rủi ro tiềm ẩn mà các bên cần phải kiểm tra, rà soát trước khi tiến hành mua bán.

=>Do vậy, trước khi mua tài sản là căn hộ chung cư mini thì bạn cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ, tính chất pháp lý của loại nhà ở đặc biệt này.

Như vậy, việc mua bán tài sản là nhà ở thuộc sở hữu chung vẫn được pháp luật cho phép thực hiện khi đáp ứng các điều kiện để được mua bán nhà ở như chúng tôi đã nêu trên. Pháp luật không cấm việc mua bán nhà đồng sở hữu. Trước khi mua, bạn nên tìm hiểu kỹ các điều kiện và các quy định riêng biệt của giao dịch để tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian, công sức.

Thủ tục làm sổ hồng khi mua nhà đồng sở hữu như thế nào?

Trình tự, thủ tục chung để tiến hành mua bán tài sản là nhà ở thuộc sở hữu chung không có thay đổi nhiều so với thủ tục mua bán nhà ở thông thường.

Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2014, chúng tôi hướng dẫn bạn thực hiện các công việc để được mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung trong trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Thông báo về việc bán tài sản thuộc sở hữu chung (chỉ áp dụng đối với trường hợp bên bán bán phần quyền sở hữu của mình trong khối tài sản chung)

Bên bán thông báo cho những người còn lại được biết về việc bán, điều kiện bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình. Sau thời hạn 30 ngày mà các đồng sở hữu còn lại không mua thì bạn được quyền mua phần quyền của người này.

Lưu ý: Việc thông báo và trả lời thông báo phải được lập thành văn bản và được gộp vào bộ hồ sơ mua bán tài sản là nhà ở thuộc sở hữu chung của bạn.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải được ký công chứng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng hoặc ký chứng thực theo quy định pháp luật (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014). Ngoại trừ việc mua bán theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì không cần phải công chứng, chứng thực, cụ thể:

…

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

…

Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà ở chỉ được ký kết sau khi những chủ sở hữu chung còn lại trả lời không mua cho chủ sở hữu đã gửi thông báo về việc bán phần quyền sở hữu của mình không mua.

Còn các chủ sở hữu đều đồng ý bán thì hợp đồng được ký sau khi toàn bộ chủ sở hữu đã thỏa thuận, thống nhất cùng bán tài sản này và cùng ký tên trên hợp đồng mua bán tài sản (nếu có ủy quyền về việc mua bán thì văn bản ủy quyền này phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật).

Bước 3: Thực hiện sang tên quyền sở hữu nhà ở

Hồ sơ sang tên thường bao gồm:

- Hợp đồng mua bán;

- Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK ban hành theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

- Giấy tờ tùy thân của các bên (bản sao);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bản chính);

- Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản sao);

- Các giấy tờ khác như: Văn bản ủy quyền (nếu có),...;

- Văn bản trả lời về việc không mua của những đồng sở hữu còn lại.

Bên mua nhận Giấy chứng nhận đã sang tên của mình sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật như lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…

Kết luận: Việc mua bán tài sản là nhà ở đồng sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở như những bước chúng tôi đã nêu trên.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về Có nên mua nhà sổ hồng đồng sở hữu? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.

>> Vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu được không?