Condotel là gì? Condotel có được ở không? Có được cấp sổ đỏ không? Điều kiện cấp sổ đỏ là gì? Những rủi ro gì có thể phát sinh khi đầu tư condotel? Cùng HieuLuat tìm hiểu ngay nhé.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nói đến sản phẩm bất động sản condotel đang có nhiều biến động trên thị trường hiện nay.
Rất mong nhận được sự hồi đáp của Luật sư về một số vấn đề sau đây:
Một là, hiểu thế nào là sản phẩm condotel? Condotel có được dùng để ở không?
Điều kiện, thủ tục cấp sổ hồng cho loại hình bất động sản này là gì?
Ba là, đối với những dự án condotel ở Việt Nam hiện nay có thể gặp phải những rủi ro gì?
Chào bạn, với những vướng mắc của bạn xoay quanh vấn đề condotel là gì, condotel có thể được cấp sổ đỏ không, có nên đầu tư không, chúng tôi giải đáp như sau:
Condotel là gì?
Condotel là gì, condotel có là sản phẩm bất động sản dùng để ở không là những câu hỏi đầu tiên được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, thực tế về thị trường bất động sản đối với loại sản phẩm này, một số những đặc điểm cơ bản của condotel tại Việt Nam như chúng tôi trình bày dưới đây.
Condotel là gì?
Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa định nghĩa sản phẩm bất động sản condotel là gì.
Thực tế, condotel là các sản phẩm bất động kết hợp giữa căn hộ chung cư cao cấp (condominium) và phòng khách sạn (hotel).
Trên thế giới và trong khu vực, đây là loại sản phẩm bất động sản đang có xu thế phát triển rộng rãi nhờ công năng đa dạng, hình thức sản phẩm bắt mắt, các tiện nghi đầy đủ.
Mặt khác, đây cũng là sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp, mang lại nguồn lợi kinh tế lớn cho nhà đầu tư mà các sản phẩm nghỉ dưỡng thông thường chưa đáp ứng được.
Có thể thấy, condotel mang một số đặc điểm nổi bật như:
Là tổ hợp khách sạn được xây dựng theo hình thức các căn hộ chung cư cao cấp;
Condotel hoạt động như một khách sạn bởi có đầy đủ các công năng, tính năng, các dịch vụ của một khách sạn như hồ bơi, câu lạc bộ, nhà hàng, hộp đêm, dịch vụ phòng 24/24, các tiện ích khác;
Condotel cũng mang đầy đủ tính năng của một chung cư cao cấp bởi có đầy đủ tiện ích như có phòng bếp, phòng khách, phòng ngủ… khu vực sinh hoạt chung của cư dân, khu vực sử dụng riêng của từng căn hộ;
Condotel khác với các loại hình chung cư thông thường ở đặc điểm việc quản lý, sử dụng, điều hành, cho thuê lại, cung ứng các dịch vụ,...đều phải được đơn vị quản lý có chuyên môn (ví dụ như ban quản lý khách sạn, khu nghỉ dưỡng…) thực hiện;
Mục đích xây dựng condotel là hướng tới những nhóm khách hàng có khả năng chi tiêu cao, sử dụng với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, và do vậy, nó xuất hiện nhiều tại các thành phố, khu vực du lịch;
Hoạt động đầu tư kinh doanh của condotel là thông qua đơn vị quản lý trung gian;
Condotel là gì theo quy định 2023?
Dưới góc độ pháp lý, theo quy định chung của Luật Đất đai, tất cả các công trình trên đất không phải là nhà ở thì đều được gọi tên chung là các tài sản khác gắn liền với đất.
Vì là công trình gắn liền với đất nên có một số đặc điểm pháp lý như:
Được tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản nếu thỏa mãn những điều kiện luật định;
Được pháp luật công nhận là một sản phẩm hàng hóa bất động sản hợp pháp trong một số trường hợp nhất định;
Chủ sở hữu những sản phẩm condotel là nhà đầu tư hoặc người có thu nhập tương đối cao so với mức trung bình, doanh nhân mà mục đích sử dụng thường hướng tới nghỉ dưỡng hoặc đầu tư tìm kiếm lợi nhuận;
Như vậy, với câu hỏi condotel là gì, có thể trả lời cho bạn như sau, hiện tại pháp luật Việt Nam chưa định nghĩa về loại hình bất động sản này.
Mà thực tế cho thấy, condotel là từ được sử dụng để gọi tên loại sản phẩm bất động sản kinh doanh dịch vụ như khách sạn nhưng lại mang kết cấu của một chung cư cao cấp.
Pháp luật Việt Nam chưa có nhiều điều chỉnh đối với loại hình sản phẩm này.
Condotel có được ở không?
Câu hỏi đặt ra sau khi đã hiểu sơ bộ condotel là gì, là condotel liệu có được sử dụng cho mục đích để ở không.
Như chúng tôi đã nêu ở trên, condotel bản chất là một sản phẩm bất động sản có kết cấu là căn chung cư cao cấp nhưng được có các tiện ích, sản phẩm dịch vụ như các khách sạn thông thường.
Điều này cũng có nghĩa rằng, condotel có hai mục đích sử dụng chính:
Là để ở: Mục đích để ở là bởi chính kết cấu là căn chung cư cao cấp của condotel, có phòng bếp, phòng khách, phòng ngủ, có đầy đủ tiện nghi cho việc ăn ở, sinh hoạt và như một căn hộ, một ngôi nhà để ở;
Và để cung ứng các tiện ích như 1 khách sạn cho người nghỉ dưỡng: Các tiện nghi về dịch vụ phòng, dịch vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi, giải trí, bar, club, hồ bơi,.. là những tiện ích mà condotel mang lại cho người thuê căn hộ/người sử dụng;
Vậy nên, condotel hoàn toàn được sử dụng với tiện ích, chức năng là để ở.
Nói cách khác, condotel là gì đã được giải đáp như trên. Từ việc hiểu condotel là gì có thể hiểu được một trong những tính năng, chức năng của condotel là để ở.
Người ở tại các căn condotel có thể là chủ sở hữu, khách nghỉ dưỡng, khách thuê dài hạn…
Condotel được sử dụng để ở và để kinh doanh Condotel có được cấp sổ đỏ không?
Bên cạnh vấn đề condotel là gì, condotel được sử dụng với những mục đích gì thì vấn đề pháp lý thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư là condotel có được cấp sổ đỏ không.
Nếu condotel được cấp sổ đỏ thì điều kiện, thủ tục cấp là gì.
Điều kiện cấp Sổ đỏ của condotel là gì?
Trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 10/2023/NĐ-CP (hiệu lực thi hành từ 20/5/2023), pháp luật hiện hành quy định không rõ ràng về điều kiện để condotel được cấp giấy chứng nhận/sổ đỏ/sổ hồng.
Nói cách khác không có hành lang pháp lý cụ thể để condotel có thể được công nhận là sản phẩm bất động sản và được tham gia rộng rãi vào các giao dịch bất động sản.
Sở dĩ khó có thể được công nhận quyền sở hữu đối với các condotel là bởi vì điều kiện sử dụng đất phải phù hợp với công năng của loại công trình trên đất.
Cụ thể, Luật Đất đai chưa có loại đất hỗn hợp được xác định mục đích trên cùng một diện tích là vừa sử dụng để ở, vừa sử dụng để kinh doanh thương mại hoặc đầu tư nghỉ dưỡng, do vậy, không có đủ căn cứ để cấp sổ đỏ cho loại sản phẩm này.
Tuy nhiên, để nhằm thúc đẩy thị trường condotel nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có thể có nhiều bước phát triển tích cực thì từ 20/5/2023, khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, đã quy định cụ thể về điều kiện, thủ tục cấp sổ đỏ cho sản phẩm bất động sản này.
Theo đó, các condotel mang những đặc điểm thỏa mãn yêu cầu tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì được nộp hồ sơ, xin cấp sổ hồng/giấy chứng nhận, cụ thể bao gồm:
Là công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo pháp luật về du lịch (căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng;
Công trình xây dựng này được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ;
Đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về xây dựng, về kinh doanh bất động sản (ví dụ như điều kiện về hồ sơ, về giấy tờ chứng minh được xây dựng hợp pháp, thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định…);
Thông tin trên giấy chứng nhận được cấp cho condotel có một số đặc điểm pháp lý như sau:
Mục đích sử dụng đất: Thương mại, dịch vụ;
Thời hạn sử dụng đất: Theo quy định của Luật Đất đai 2013 (thường là đất sử dụng có thời hạn);
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình: Giấy phép xây dựng/hoặc giấy chứng nhận đầu tư…/hoặc văn bản xác nhận về việc mua bán, tặng cho…;
Nếu chủ sở hữu công trình và chủ sử dụng đất không cùng là một người thì phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình trên đất (văn bản này phải được công chứng/chứng thực);
Như vậy, đã có quy định chính thức về việc cấp sổ hồng/sổ đỏ/giấy chứng nhận cho condotel từ 20/5/2023 theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP.
Nói cách khác, pháp luật chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là sản phẩm hàng hóa của thị trường.
Tuy nhiên, để được cấp sổ hồng thì các căn hộ condotel phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo pháp luật.
Hai vấn đề quan trọng là condotel là gì, condotel có được cấp sổ đỏ không mà nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất đã được chúng tôi giải đáp ở trên.
Chính thức có quy định về quy trình cấp sổ đỏ cho condotel từ 20/5/2023 Thủ tục cấp sổ đỏ cho condotel thế nào?
Như đã trình bày, trước 20/5/2023, việc cấp sổ hồng cho condotel có rất nhiều khó khăn bởi chưa có quy định rõ ràng, cụ thể đối với việc cấp sổ các công trình xây dựng mang mục đích sử dụng hỗn hợp như vậy.
Từ 20/5/2023, Nghị định 10/2023 đã quy định rõ trình tự cấp sổ hồng/giấy chứng nhận cho những công trình không phải là nhà ở tại khoản 11 Điều 1.
Các bước cơ bản bao gồm:
Nộp hồ sơ để kiểm tra điều kiện được đăng ký cấp sổ hồng tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
Kiểm tra, thông báo kết quả kiểm tra về hiện trạng, điều kiện chuyển nhượng tài sản của chủ đầu tư;
Nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho công trình trên đất không phải là nhà ở;
Giải quyết hồ sơ xin cấp sổ hồng và trả kết quả;
Các công việc được thực hiện trong từng bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ hồng gửi Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình để kiểm tra, xác nhận điều kiện đăng ký cấp sổ hồng
Hồ sơ thường có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
Chứng từ xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Giấy tờ chứng minh hoàn thiện nghĩa vụ tài chính khi có sự thay đổi (nếu có);
Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình/hạng mục công trình, hoặc thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu công trình/hạng mục công trình;
Danh sách tài sản (nếu là các dự án kinh doanh bất động sản không là dự án phát triển nhà ở)/hoặc căn hộ (nếu là trong dự án phát triển nhà ở);
Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng cùng hợp đồng đã ký kết (nếu công trình không thuộc dự án phát triển nhà ở);
Bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp hiện trạng và hợp đồng đã ký (nếu công trình thuộc dự án phát triển nhà ở);
Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc chuyên môn
Các công việc gồm:
Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình xây dựng không phải là nhà ở;
Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công trình trên đất không phải là nhà ở của chủ đầu tư;
Gửi thông báo về kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư;
Gửi thông báo đã kiểm tra và sơ đồ nhà đất, công trình không phải là nhà ở cho văn đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất, công trình trên đất không phải là nhà ở cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện;
Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng tại văn phòng đăng ký đất đai
Chủ đầu tư hoặc người mua nộp hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất, công trình trên đất không phải là nhà ở;
Biên bản bàn giao tài sản;
Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu cấp sổ đỏ
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn:
Kiểm tra giấy tờ và xác nhận đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện cấp sổ hồng cho condotel;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định, tính toán tiền thuế;
Cập nhật, chỉnh lý thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ hồng đã được cấp để thực hiện chỉnh lý;
Cấp giấy chứng nhận và trao giấy chứng nhận cho người mua condotel;
Người mua condotel có nghĩa vụ đóng nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí theo thông báo trước khi nhận sổ hồng theo quy định;
Như vậy, condotel là gì, cấp sổ hồng cho condotel thế nào là những vấn đề pháp lý quan trọng đối với chủ đầu tư đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.
Lưu ý rằng quy trình các bước cấp sổ hồng cho condotel mà chúng tôi trình bày được áp dụng từ 20/5/2023.
Trước thời điểm 20/5/2023, việc cấp sổ hồng cho condotel chưa có quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục và cũng chưa có quy định chính xác trường hợp nào được cấp, trường hợp nào không được cấp.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho condotel Rủi ro về pháp lý đối với dự án condotel ở Việt Nam là gì?
Kể cả khi đã hiểu rõ condotel là gì, condotel có được cấp sổ hồng không, trình tự cấp như thế nào thì chủ đầu tư vẫn có thể gặp phải một số rủi ro về pháp lý như:
Thay đổi quy định pháp luật: Đây là rủi ro chung, thường trực đối với mọi dự án;
Chủ sở hữu condotel bị chi phối về quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt bởi có ràng buộc với đơn vị quản lý, khai thác vận hành, quản lý kinh doanh, cung cấp dịch vụ đi kèm…;
Chưa có quy định chi tiết về cơ chế vận hành tòa nhà khi đưa condotel vào khai thác, sử dụng, kinh doanh;
Các rủi ro khi ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý để khai thác, kinh doanh, vận hành loại sản phẩm bất động sản này;
Chưa có quy định cụ thể về việc xác định chi phí bảo trì, bảo hành, quản lý và sử dụng phần kinh phí được dùng làm chi phí bảo trì condotel;
Như vậy, trước khi đầu tư, chủ đầu tư cần biết một số những thông tin cơ bản về condotel như condotel là gì, được cấp sổ hồng cho condotel không, điều kiện và thủ tục cấp ra sao, có rủi ro gì về pháp lý khi đầu tư vào condotel…
Chi tiết một số những vấn đề này được chúng tôi trình bày như trên.
Trên đây là giải đáp về condotel là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
